TS Cấn Văn Lực: Rủi ro trái phiếu doanh nghiệp và bất động sản cần thời gian xử lý

TS Cấn Văn Lực

Chuyên gia tài chính ngân hàng

291 bài viết

Tại Tọa đàm “Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản” do Báo Người Lao Động tổ chức, TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia đánh giá, khó khăn lớn nhất là đáy của thị trường bất động sản vào tháng 5-6 vừa qua, và bắt đầu nhúc nhích từ tháng 7 năm nay. Tuy nhiên, đà phục hồi còn chậm. Một trong những nguyên nhân quan trọng là pháp lý, đòi hỏi có thời gian, đặc biệt trong bối cảnh sợ sai, sợ trách nhiệm ở một số bộ ngành, địa phương.

Theo ông Lực, thị trường hiện nay có 2 phân khúc tương đối khả quan là bất động sản nhà ở và bất động sản khu công nghiệp, thấy rõ ít bị ảnh hưởng nhất trong thời gian qua. Như bất động sản nhà ở, theo báo cáo sơ bộ của Hội môi giới bất động sản Việt Nam đã phục hồi, quý sau cao hơn quý trước. Đã có khoảng 20.000 sản phẩm được tung ra, giao dịch tăng dần qua các quý, riêng quý III tăng 56% so với quý trước.

Đối với bất động sản khu công nghiệp, có gần 400 khu công nghiệp trên cả nước, trong đó có khoảng 292 khu công nghiệp đang hoạt động và công suất hay tỷ lệ lấp đầy khoảng 80-82%. Và 106 khu công nghiệp đang được xây dựng. Tỉ lệ lấp đầy, đến hết quý III đạt khoảng 82% ở miền Nam và 80% ở miền Bắc…

Giá thuê vẫn tăng 7-12% trong quý III so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới còn tăng, triển vọng lớn từ FDI, nhu cầu kho bãi, phân xưởng và nhu cầu NOXH gắn với khu công nghiệp đang ở mức cao.

Về tín dụng cho đầu tư, kinh doanh bất động sản và cả nhà ở đến 6 tháng đầu năm NHNN công bố tăng khoảng 4,7%, trong bối cảnh thu nhập suy giảm và lãi suất cao. Đổi lại, còn vốn FDI khá tích cực, 10 tháng gần 2 tỷ USD đăng ký mới vào bất động sản, trong đó giải ngân khoảng 763 triệu USD.

Riêng phát hành trái phiếu, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang rất tích cực phát hành mới, đàm phán trái phiếu đáo hạn, mua lại… Trong 10 tháng qua, toàn thị trường phát hành khoảng 180.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, trong đó bất động sản chiếm phần không nhỏ.

Về những lý do thị trường bất động sản phục hồi, theo ông Lực, có thể đề cập như nhiều cơ chế chính sách nhằm hỗ trợ, tháo gỡ vướng mắc được ban hành. Như Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP về định giá đất chuẩn bị ban hành trong vài tuần tới. Lãi suất đang giảm; nợ và trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn được đàm phán gia hạn, cơ cấu lại, mua lại. Các vụ việc vi phạm đang được xử lý. Doanh nghiệp xoay sở, tái cấu trúc, giảm giá bán… Đặc biệt, triển vọng kinh tế Việt Nam đang tốt lên, tăng trưởng quý sau cao hơn quý trước.

Về phía doanh nghiệp, các doanh nghiệp bất động sản đã và đang nỗ lực tái cấu trúc sản phẩm, hoạt động, quản trị; tiết giảm chi phí, giảm nhân sự; bán dự án, thực hiện mua bán sáp nhập (M&A) dự án; tung ra các gói chính sách bán hàng hấp dẫn. Các doanh nghiệp cũng nỗ lực đàm phán giãn hoãn nợ, phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới, mua lại trái phiếu, hoán đổi trái phiếu - sản phẩm, cơ cấu lại nguồn vốn cũng như tích cực kiến nghị cơ chế, chính sách…

Đối với trái phiếu doanh nghiệp phát hành và đáo hạn: Trong năm 2022, doanh nghiệp bất động sản đã mua lại khoảng 219.000 tỉ đồng và trong 10 tháng đầu năm nay đã mua lại khoảng 153.800 tỷ đồng.

Dù vậy, thị trường bất động sản vẫn gặp khó khăn vướng mắc mà rủi ro thách thức từ bên ngoài như sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng. Lạm phát, lãi suất còn cao, tác động tiêu cực đến xuất khẩu, đầu tư, du lịch và bất động sản Việt Nam.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất đang giảm nhưng còn cao, rủi ro tỷ giá, chứng khoán, bất động sản nhạy cảm hơn, tín dụng tăng chậm, trong khi nợ xấu gồm cả nợ xấu bất động sản tăng nhưng vẫn trong tầm kiểm soát.

Ngay cả tín dụng cho vay mua nhà để ở còn giảm so với năm ngoái. Vì vậy, rủi ro thị trường trái phiếu doanh nghiệp và bất động sản cần thời gian xử lý, góp phần lành mạnh hóa thị trường...