Thách thức khi thực hiện M&A bất động sản

Làm M&A cần kiên nhẫn trong việc định giá, cần cải thiện hơn vấn đề chính sách và thống nhất về luật. Các ý kiến được lãnh đạo nhiều doanh nghiệp đưa ra trong Diễn đàn M&A mới đây.

Trong khuôn khổ Diễn đàn M&A Việt Nam 2020, ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cao cấp Tài chính Tập đoàn Novaland, chia sẻ có nhiều thách thức gặp phải khi thực hiện các thương vụ mua bán sáp nhập (M&A). Thứ nhất là vướng hệ thống văn bản pháp quy về bất động sản, triển khai pháp lý dự án. Thứ hai là vấn đề tài chính, theo quy định của NHNN, các ngân hàng thương mại Việt Nam chỉ được tài trợ không quá 5% cho các hoạt động mua bán cổ phiếu.

Ông Phiên cho rằng mặc dù quy định này là đúng nhằm ngăn chặn dòng tiền chảy từ ngân hàng sang công ty chứng khoán, rồi thông qua hoạt động margin ra thị trường chứng khoán, khi áp dụng chung thì làm doanh nghiệp gặp khó khăn, phải sử dụng nhiều công cụ tài chính khác nhau, làm việc với nhiều đối tác nước ngoài. 

Với nhà đầu tư nước ngoài muốn M&A, tham gia vào thị trường Việt Nam, ông Vũ Minh Tiến, Thành viên HĐQT phụ trách kiểm soát chiến lược đầu tư và M&A Tập đoàn An Thịnh,  nói hạn chế lớn nhất là pháp lý, cụ thể là quyền sử dụng đất. Theo ông Tiến, điều kiện tiên quyết là các nhà đầu tư nước ngoài phải tìm được đơn vị tư vấn tốt, đối tác nội địa tốt để cùng đồng hành. Nhà đầu tư nước ngoài cũng cần quan tâm tới cơ cấu của một thương vụ M&A là chuyển nhượng toàn phần, một phần hay chỉ nhận chuyển nhượng cổ phần ở công ty mục tiêu.

Ngoài ra, ông Tiến còn cho rằng vấn đề khác hơi nhạy cảm là đôi khi các nhà đầu tư ngoại cần soát xét kỹ lưỡng hơn và bằng nhiều kênh khác nhau trong việc thẩm định dự án. Ông bày tỏ từng biết nhiều thương vụ sắp xong quá trình M&A thì bên mua phát hiện bên bán còn nợ đọng đâu đó nghĩa vụ với bên thứ 3, nhất là nghĩa vụ với Nhà nước như nợ thuế, nợ tiền sử dụng đất…Ông Tiến nhấn mạnh các vấn đề này là phải đặt lên hàng đầu khi nhà đầu tư nước ngoài thực hiện đầu tư bất động sản Việt Nam.

Bản thân là một nhà đầu tư nước ngoài, ông Lim Hua Tiong, Tổng giám đốc Công ty Frasers Property Vietnam khẳng định dù dịch bệnh xảy ra nhưng vẫn tìm kiếm các thương vụ M&A tại Việt Nam. Tuy nhiên, ông Lim Hua Tiong cho rằng luật định và chính sách Việt Nam cần cải thiện vì vẫn đang đi sau nhiều quốc gia khác. Dĩ nhiên, ông nhấn mạnh không thể cải thiện nhanh trong một sớm một chiều nhưng cần làm từng bước, hiệu chỉnh thích hợp nếu không sẽ mất chi phí nhiều hơn. Ngoài ra, ông mong muốn có cách nào đó minh bạch và rõ ràng hơn để thuận  lợi cho các nhà phát triển bất động sản thu hồi vốn sau đầu tư.

Vị đại diện Frasers Property Vietnam với 10 năm kinh nghiệm hoạt động tại Việt Nam đưa ra lời khuyên sau khi thực hiện nhiều thương vụ M&A là đừng trả tiền khi thương vụ không được đảm bảo. Việc định giá rất quan trọng nên phải kiên nhẫn, nếu không các nhà đầu tư sẽ gặp rất nhiều rủi ro bởi thực tế nhiều khi không như dự tính.

Còn ông Angus Liew, Tổng giám đốc Công ty Gamuda Land (HCMC) nói có nhiều giấy phép khác nhau ở nhiều địa phương khác nhau, gần đây có sự cải thiện hơn trong các bộ luật mới giúp hoạt động M&A dễ dàng hơn. Tuy nhiên, ông Angus Liew vẫn phải nhắc lại vấn đề đền bù giải tỏa đúng là mệt mỏi.