Thanh khoản thấp, lo ngại tái diễn “vết xe đổ” bất động sản

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2022 của Bộ Xây dựng cho thấy giao dịch trên thị trường có sự sụt giảm ở nhiều phân khúc so với cùng kỳ năm trước.

Theo đó, ở phân khúc căn hộ, cả nước có tổng lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 45,5% so với quý 4/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021. Riêng tại TP. HCM chỉ có 1.172 giao dịch thành công trong quý vừa qua.

Nhìn chung, giá đất nền trong quý vừa qua có biên độ tăng cao, bình quân tăng khoảng 5-10% so với quý trước. Đặc biệt, thời điểm cuối tháng 3/2022, tại một số địa phương như vùng ven Hà Nội và TP HCM, các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đà Nẵng, Đồng Nai… lại có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh. Một số nơi mức giá tăng 15 – 20% so với cuối năm 2021, tương tự thời điểm cuối quý I đầu quý II năm 2021, tuy nhiên mức độ lan rộng và biên độ tăng giá thấp hơn.

Theo tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương có báo cáo, lượng giao dịch bất động sản giảm so với trước đó. Cụ thể, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 20.325 giao dịch thành công (tập trung chủ yếu tại Hải Phòng, Đà Nẵng, TP. HCM, Phú Thọ, Bắc Giang, Lâm Đồng), tổng lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 45,5% so với Quý IV/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021. Tại miền Bắc có 11.445 giao dịch; tại miền Trung có 6.783 giao dịch; tại miền Nam có 2.097 giao dịch; riêng tại tại Hà Nội có 956 giao dịch thành công; tại TP. Hồ Chí Minh có 1.172 giao dịch thành công. Lượng giao dịch đất nền là 153.537 giao dịch thành công, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 242% so với Quý IV/2021, cụ thể, tại miền Bắc có 20.726 giao dịch; tại miền Trung có 42.722 giao dịch; tại miền Nam có 90.089 giao dịch.

Theo báo cáo quý I/2022 của DKRA Vietnam, ngoại trừ phân khúc đất nền tăng nhẹ 6% lượng tiêu thụ so với quý trước và cùng kỳ 2021, thị trường căn hộ và nhà phố, biệt thự đều gặp khó. Tính cả địa bàn TP. HCM và các tỉnh giáp ranh, chưa đầy 2.600 căn hộ được tiêu thụ trong 3 tháng đầu năm, chỉ bằng 45% quý trước và bằng 59% cùng kỳ năm 2021.

Thậm chí, mức hấp thụ ở thị trường nhà phố, biệt thự chỉ khoảng hơn 430 căn, tương đương 18% quý IV/2021 và bằng 65% cùng kỳ năm ngoái.

Theo nhận định của các chuyên gia, giá nhà biệt thự đã tăng 82% theo năm, đất nền nhiều nơi tăng tới 40 - 50%. Điều đặc biệt nữa là trong 2 năm qua, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp được cấp mới rất hạn hẹp, mặc dù khách hàng ở phân khúc này luôn có nhu cầu rất lớn.

Đại diện Savills Hà Nội cho rằng, "áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng cao, trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể sẽ khiến hoạt động thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn. Lần đầu tiên sau nhiều năm, ở những thị trường lớn như Hà Nội, TP. HCM cùng lúc xuất hiện tình trạng "đói cung" trầm trọng, giá tăng cao. Đó là chỉ dấu cho thấy sự bất ổn của thị trường bất động sản".

Các chuyên gia cũng nhận định, nếu để vốn tín dụng ngân hàng chảy vào bất động sản quá nhiều, dẫn đến cung tăng quá nhanh mà cầu không có, thì chắc chắn sẽ dẫn đến tình trạng đóng băng giống như trong quá khứ. Dễ nhận thấy, trong những năm qua giá bất động sản liên tục tăng mạnh, vượt xa khả năng mua nhà của người có nhu cầu thực, giao dịch chủ yếu của giới đầu tư với nhau. Nhưng khi “van” tín dụng đóng lại có thể dẫn đến tình trạng “cắt lỗ”.

Báo cáo thị trường quý I/2022 Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong những tháng đầu năm nhiều tỉnh thành cả nước ghi nhận tình trạng sốt đất cục bộ, đặc biệt sốt ảo diễn ra tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường. Giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp là tín hiệu cho thấy đã xuất hiện bong bóng cục bộ. Đáng chú ý, giá nhà cũng leo thang theo giá đất và lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, song lượng giao dịch chỉ đạt mức thấp.

Nhận định về hiện tượng này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, hiện nguồn cung các dự án khá thấp. Nguy cơ mà thị trường phải đối mặt là tình trạng bong bóng, sốt giá. Khi giá tăng thì các chủ đầu tư giữ hàng, thêm vào đó, các nhà đầu cơ lại ráo riết tung tiền mua bất động sản số lượng lớn, chính điều này có thể tạo ra sốt giá.

"Cách tốt nhất là chúng ta phải hoàn chỉnh hệ thống pháp luật. Mặc dù năm 2020 đã có những điều chỉnh đáng kể, nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc. Nếu năm nay tăng phê duyệt dự án, tăng cung bất động sản lên nhiều hơn thì mới giải quyết được vấn đề của thị trường. Theo quan sát của tôi, bây giờ thị trường chưa có biểu hiện bong bóng, song cần nhanh tay, mạnh tay có những giải pháp để thúc đẩy nguồn cung, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn", ông Đặng Hùng Võ nhận định.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển kinh doanh cho rằng: "Theo tiêu chí đánh giá bong bóng bất động sản của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), cứ 37 năm thu nhập bình quân của một người bình thường mới mua nổi một căn nhà là báo động của bong bóng. Việt Nam trước đây mới tính có 35 năm, nhưng đến bây giờ cũng đang xấp xỉ 37 năm. Trong khi đó, đất đai ngày càng khó khăn, tín dụng trái phiếu cũng tương tự, nên nguồn cung hạn hẹp mà cầu thì tiếp tục tăng. Rất có khả năng thị trường bất động sản sẽ xuất hiện bong bóng vào năm 2023 nếu Chính phủ không kịp thời điều chỉnh.

"Nếu không có cải cách căn bản về thủ tục pháp lý để tăng nguồn cung, cộng với việc siết tín dụng và phát hành trái phiếu thì bong bóng bất động sản rất dễ xảy ra. Chưa kể một khối lượng tín dụng và trái phiếu rất lớn đang nằm trong tay một số tập đoàn có thể tạo ra hệ lụy vô cùng nguy hiểm cho hệ thống ngân hàng. Đây là điều rất đáng lo ngại", ông Nghĩa đánh giá.