Thành phố nơi 80% người dân đủ điều kiện sống trong nhà ở xã hội: Một khi đã đến thì không cần rời đi, thu nhập 1,7 tỷ/năm vẫn 'ở thoải mái'

Tầng lớp trung lưu cũng sống trong nhà ở xã hội

Năm 1968, khi Eva Schachinger kết hôn ở tuổi 22, bà đã nộp đơn để thuê nhà ở xã hội. May mắn là bà sống ở Vienna (Áo), nơi có một số khu nhà ở xã hội tốt nhất thế giới. Eva khi đó là giáo viên, còn chồng bà - Klaus-Peter, là kế toán của hệ thống giao thông công cộng trong thành phố.

Eva lớn lên ở khu nhà ở xã hội tại trung tâm thành phố, với 5 toà nhà được xây xung quanh một cái sân. Mẹ bà lúc ấy cũng nộp đơn thuê nhà ở xã hội và được cấp căn hộ đầu tiên vào năm 1971. Tuy nhiên, Eva mang bầu và mẹ bà quyết định nhường lại cho Eva căn nhà này.

Căn nhà này rộng khoảng 68 m2, có 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 phòng bếp, một nhà vệ sinh và ban công. Giá thuê khi đó là 700 schiling (khoảng 55 euro hiện tại). Eva ngay lập tức chuyển việc đến khu này, là một trường học cách căn hộ mới của bà 15 phút đi bộ.

Trong suốt 44 năm qua, khi bà tiếp tục dạy tiếng Anh cho trẻ từ lớp 5 đến lớp 8, tiền thuê nhà của bà tăng gần gấp 5 lần từ 55 lên 270 euro. Tuy nhiên, tiền lương của bà tăng hơn 20 lần, từ 150 lên 3.375 euro/tháng.

Luật pháp của Vienna quy định, giá thuê nhà ở xã hội chỉ được phép tăng theo lạm phát và chỉ khi lạm phát vượt quá 5%. Vào thời điểm nghỉ hưu năm 2007, tiền thuê nhà của Eva chỉ bằng 8% thu nhập của bà. Hơn nữa, chồng bà kiếm được 4.000 euro/tháng, nên tiền thuê nhà chỉ chiếm 3,6% tổng nhu nhập của họ cộng lại.

Đó là mục tiêu mà Vienna hướng tới vào năm 1919, khi thành phố này bắt đầu kế hoạch quy hoạch nhà ở xã hội, được gọi là Gemeindebauten. Trước Thế chiến II, Vienna là nơi có điều kiện nhà ở tệ nhất châu Âu. Khi ấy, nhiều gia đình thuộc tầng lớp lao động phải thuê lại nhà của một người khác đã thuê hoặc chỉ đủ tiền thuê giường.

Nhưng từ năm 1923-1934, chính phủ khi đó đã xây dựng 64.000 căn hộ mới trong 400 khu nhà ở, giúp nguồn cung nhà ở của thành phố lên khoảng 10%. Khoảng 200.000 người, tương đương 1/10 dân số, đã được tái định cư trong những toà nhà này với mức giá thuê được ấn định ở mức 3,5% thu nhập trung bình của những công nhân chưa thực sự lành nghề, đủ để chủ đầu tư trả chi phí bảo trì và vận hành.

Sau này, Gemeindebauten cũng “chào đón” cả tầng lớp trung lưu chứ không chỉ riêng người có thu nhập thấp. Ở Vienna, 80% người dân đủ điều kiện để sống trong nhà ở xã hội, hợp đồng sẽ không bao giờ hết hạn dù họ trở nên giàu có hơn. Các chuyên gia bất động sản cho rằng cách tiếp cạn này giúp tạo ra sự đa dạng kinh tế trong cộng đồng nhà ở xã hội và mang lại cuộc sống tốt đẹp hơn cho những người sống ở đó.

Năm 2015, trước khi mua một căn hộ trên thị trường tư nhân, gia đình bà Eva kiếm được khoảng 80.000 euro/năm. 2 vợ chồng bà trả mức thuế thu nhập lần lượt là 26% và 29%, nhưng tiền thuê nhà chỉ chiếm 4% thu nhập trước thuế của họ.

Dù đã đi thuê nhà mới, nhưng khoản thanh toán mới của vợ chồng Eva ước tính cũng chỉ ở khoảng 542 euro, tức là 8% thu nhập của họ. Nguồn cung nhà ở xã hội dồi dào của Vienna đã giúp rất nhiều người tiết kiệm được thu nhập.

Năm 2021, những người sống trong nhà ở tư nhân đã chi trung bình 26% thu nhập sau thuế để trả tiền nhà và năng lượng, chỉ cao hơn 1 chút so với những người sống trong nhà ở xã hội (trung bình là 22%). Trong khi đó, 49% người thuê nhà ở Mỹ phải trả cho chủ nhà hơn 30% thu nhập trước thuế và mức này có thể còn cao hơn ở các thành phố đắt đỏ như New York (trung bình 36%).

Hệ thống nhà ở xã hội "đáng mơ ước"

Theo New York Times, có lẽ không thành phố phát triển nào trên thế giới có thể triển khai một cách hiệu quả như Vienna để bảo vệ người dân khỏi tình trạng “hàng hoá hoá” thị trường nhà ở. Tại Vienna, 43% tổng số nhà ở không phản ánh giá thị trường, tức là giá cho thuê hoàn toàn do luật định, chứ không do thị trường quyết định.

Thời gian chờ trung bình để được cấp Gemeindebau là khoảng 2 năm và khi nào cũng có khoảng 12.000 người trong danh sách chờ, mỗi năm có khoảng 10.000 người trở lên được cấp nhà. Người dân Vienna ai cũng có thể nộp đơn và được đánh giá dự trên nhu cầu.

Ví dụ, Florian Kogler, sinh viên đại học 21 tuổi, được coi là trường hợp khẩn cấp vì anh sống trong căn hộ 2 phòng ngủ chật chội cùng mẹ, cha dượng và 2 anh chị em ruột. Kogler ở cùng phòng với anh trai, còn cha mẹ ngủ phòng khách. Anh được ưu tiên vì lần đầu tiên “ra ở riêng” và được cấp nhà chỉ trong 1 tháng.

Ngoài ra, mỗi người nộp đơn có quyền từ chối 2 căn hộ được cấp, nếu nhiều hơn thì họ phải đăng ký lại. Kogler lựa chọn căn hộ đầu tiên được cấp, đó là một studio rộng 33 m2, tràn ngập ánh sáng, có view nhìn ra sân chơi ở trung tâm Quận 12. Giá thuê căn nhà này là 350 euro/tháng, trong khi thu nhập hàng tháng của Kogler từ công việc parttime tại bảo tàng là khoảng 1.000 euro. Trong khi đó, những đối tượng cần hỗ trợ sẽ nhận được khoản trợ cấp riêng, sinh viên dưới 25 tuổi như Kogler đủ điều kiện nhận 200 euro/tháng.

Chính phủ Áo trợ cấp các khu nhà ở giá rẻ cho nhiều người với nhiều cấp bậc thu nhập. Tổng thu nhập hộ gia đình ở thành phố này là 57.700 euro/năm, nhưng bất kỳ ai kiếm được dưới 70.000 euro/năm đều đủ điều kiện nộp đơn sống trong nhà ở xã hội. Một khi đã vào ở thì không ai cần phải rời đi và chính phủ cũng không bao giờ kiểm tra lại tiền lương của người dân.

Trong khi đó, 2/3 số nhà cho thuê của thành phố thuộc phạm vi kiểm soát tiền thuê nhà và tất cả người đi thuê đều được bảo vệ trước những tình huống bị yêu cầu rời đi mà không có lý do chính đáng. Những quy định như vậy, cùng nguồn cung đầy đủ, sẽ giúp người thuê nhà có cuộc sống ổn định. Kết quả là, 80% hộ gia đình Vienna chọn đi thuê nhà.

Tham khảo NYT