Tháo gỡ khó khăn và khôi phục thị trường bất động sản

Mới đây, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký ban hành Công điện 469 về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; yêu cầu các Bộ, ngành và địa phương phải coi đây là nhiệm vụ cấp bách, quan trọng cần tập trung giải quyết theo nguyên tắc: Vướng mắc thuộc thẩm quyền của cấp nào thì cấp đó phải giải quyết.

Các chỉ đạo quan trọng nhằm khôi phục thị trường bất động sản

Có thể nói, chưa bao giờ thị trường bất động sản lại nhận nhiều trợ lực trong thời gian ngắn như 6 tháng vừa qua, khi từ cuối năm 2022, thị trường chứng kiến cú trượt dốc. Khách hàng hạn chế giao dịch khi không dễ để tiếp cận đòn bẩy tài chính, chủ đầu tư thì gặp khó khăn kép: Không có sản phẩm để bán vì vướng pháp lý, vốn ngày càng cạn kiệt. Từ năm ngoái đến nay, Chính phủ liên tục đưa ra các văn bản chỉ đạo quan trọng để tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Chỉ trong tháng 12 năm ngoái, Thủ tướng Chính phủ đã ký liên tiếp ba Công điện để xử lý các vấn đề cấp bách, trong đó có nhiều nội dung tháo gỡ cho thị trường BĐS như: cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thị trường bất động sản và phát triển nhà ở…

Liên tục trong tháng 3, tháng 4 vừa qua, Chính phủ ban hành các văn bản chỉ đạo quan trọng như Nghị quyết 33, Công văn số 178, rồi Nghị định số 10 nhằm thúc đẩy và tháo gỡ cho thị trường

Mới đây nhất, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký ban hành Công điện 469, trong đó nhấn mạnh các yêu cầu: Hoàn thiện pháp luật về đất đai, bất động sản; Tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng; Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc xác định giá đất, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết: "Đây là một điều rất tốt, quý vì thể hiện rất rõ quan điểm Chính phủ đồng hành cùng doanh nghiệp lúc khó khăn. Việc chỉ đạo là đúng đắn nhưng chúng ta phải có việc kiểm soát thực hiện của các cơ quan cấp dưới và cần đánh giá từ chỉ đạo trước đến chỉ đạo này, cái gì đã được tháo gỡ và cái gì chưa, tại sao. Chúng ta có danh mục các dự án đang ở bước nào, sau quá trình tháo gỡ thì đã tháo gỡ được đến đâu, chúng ta phải số hoá nó ra và phải có danh mục, kiểm điểm hàng tháng".

PGS, TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, chia sẻ: "Tôi rất ấn tượng với hai tháo gỡ, một là vấn đề thể chế, hai là tháo gỡ về rào cản tiếp cận vốn cho thị trường bất động sản. Chính phủ đã vào cuộc rất quyết liệt. Ngày 3/4, Chính phủ đã ban hành Nghị định 43, trong đó công nhận quyền sở hữu với người mua bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này đã giảm bớt ách tắc và làm yên lòng những nhà đầu tư trong lĩnh vực này".

Bất động sản ở thực làm ấm thị trường

Với hàng loạt trợ lực như trên, theo ghi nhận từ thị trường, từ tháng 5, thị trường bất động sản đã rục rịch trở lại. Một số dự án của các chủ đầu tư lớn, tại vị trí đắc địa ở một số tỉnh thành phát triển kinh tế, đã mở bán, mang theo hy vọng sáng hơn. Còn trên thị trường mua đi bán lại, không ít người mua nhà đã quyết định xuống tiền khi thấy giá bán ở ngưỡng hợp lý.

Điều bất ngờ trên thị trường cho thấy, dù lượng giao dịch không quá nhộn nhịp, nhưng 4 tháng đầu năm nay, giá rao bán chung cư tại Hà Nội vẫn tăng từ 2 - 4% ở phân khúc bình dân và trung cấp còn chung cư cao cấp chỉ giảm rất nhẹ là 1%. Tại TP Hồ Chí Minh, giao dịch căn hộ cũng nhen nhóm ấm trở lại khi một số dự án chào bán và vẫn được người mua ở thật quan tâm. Sở dĩ, chung cư giá hợp lý vẫn bán được hàng, vẫn không giảm giá sâu bởi nguồn cung ít, nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất lớn.

Ông Trịnh Duy Hà, Phó Tổng giám đốc Tân Long Land, cho biết: "Căn hộ trở thành phân khúc phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người cũng như lợi thế của việc sinh sống trong căn hộ đã được chứng minh trong suốt chu kỳ 10 -20 năm qua nên nhu cầu rất lớn, thị trường đã phản ánh rất rõ điều này đó là trong thời gian qua khi thị trường bất động sản có nhiều khó khan thì thị trường chung cư vẫn chứng kiến mức giao dịch rất cao".

Còn phân khúc nhà đất riêng lẻ, nhà đất thổ cư tại TP Hà Nội hiện đã giảm giá từ 3-5% so với năm ngoái. Thậm chí nhiều nơi còn giảm tới 10% so với thời điểm sốt đất. Điều này đã thúc đẩy sự quan tâm trở lại của nhiều nhà đầu tư và những người có nhu cầu mua để ở, chủ yếu là phân khúc có giá dưới 5 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Tiến Hiệp, Chủ tịch HĐQT Sàn giao dịch Bất động sản Nhà phố, nhận định: "Nhà ở và nhà phố, đây là nhu cầu rất lớn của người sử dụng trực tiếp, tức là người sử dụng tiêu dùng bất động sản cuối cùng".

Trái với các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thật và có thể khai thác được ngay, phân khúc đầu cơ chứng kiến giá giảm mạnh và giao dịch trầm lắng.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com, nói: "Nhà dự án, nhà hình thành trong tương lai con số rất giật mình, phải giảm 80% - 90%. Trong báo cáo quý 1 của các đơn vị niêm yết trên các sàn chứng khoán của các nhà môi giới chính, doanh thu đến từ dịch vụ môi giới giảm từ 80-90%, lượng môi giới giảm từ 50-70% cũng rất thông thường. Do vậy, các dự án hình thành trong tương lai rất khó khăn. Nhà trong dự án hình thành rồi nhưng chưa có người dân về ở, tiện ích, trung tâm thương mại rất khó bán".

Một tín hiệu cũng rất tích cực của thị trường, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản đã chủ động giảm giá kết hợp với nhiều chương trình quà tặng nhằm kích thích sức mua tạo thanh khoản cho thị trường. Tuy nhiên, tâm lý chung trên thị trường vẫn là tiếp tục nghe ngóng và chờ đợi.

Đối với chủ đầu tư và cả người mua nhà, điều họ đang mong ngóng nhất, chờ đợi nhất lúc này chính là bài toán giảm lãi suất. Từ đầu tuần, một loạt các ngân hàng giảm lãi suất huy động. Đây sẽ là cơ sở giảm lãi suất cho vay một cách dần dần. Một số ý kiến mạnh dạn cho rằng, có lẽ chờ tới khi lãi suất cho vay dưới 10%/năm, bất động sản mới có thể ấm lên.

Còn các chủ đầu tư, dễ nhận thấy là họ đang chờ độ trễ của chính sách, đặc biệt là các tháo gỡ vướng mắc cho từng dự án của họ. Có dự án thì vướng thủ tục đầu tư, có dự án thì vướng giải phóng mặt bằng và rất nhiều trong số họ đang chờ đợi, cho nên nguồn cung thị trường mới hạn chế như hiện nay.

Các giải pháp phục hồi thị trường bất động sản

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nói: "Chúng tôi đánh giá là đến khoảng quý 3 mới có nguồn hàng, nhất là những nguồn hàng đáp ứng được nhu cầu của phần lớn của thị trường, của người dân. Chúng tôi cho rằng lúc đó thị trường bất động sản mới có sự hồi sinh ổn định và đến cuối năm có lẽ nó sẽ được cải thiện tốt hơn so với thời điểm hiện tại".

Các chuyên gia cho rằng, sau khi trải qua một cuộc sàng lọc, để thị trường có thể sôi động trở lại, bên cạnh các giải pháp hỗ trợ từ Chính phủ, các nhà phát triển bất động sản cần tái cấu trúc sản phẩm, tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thật, giữ uy tín và cam kết để tạo lập niềm tin với nhà đầu tư và người mua.

Ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, nhận định: "Các doanh nghiệp phải tiếp tục lựa chọn các dự án để đầu tư có trọng tâm trọng điểm để làm sao các sản phẩm sớm thanh khoản, tránh tình trạng dự án dàn trải, thậm chí phải tái cấu trúc lại để tập trung nguồn lực từ những dự án chưa có triển vọng sang các dự án sớm có sản phẩm đưa vào thị trường".

Thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng rất khó khăn. Nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh "sống còn", có nguy cơ "chết trên đống tài sản". Giống như một tảng băng đang chìm sâu, cần thời gian để tan băng và nổi dần lên mặt nước, chúng ta cần hết sức kiên nhẫn với giai đoạn này. Tuy nhiên, vàng thật không sợ thử lửa, những dự án có pháp lý tốt, quy hoạch bài bản, nằm ở những địa phương phát triển hạ tầng mạnh mẽ và tốc độ đô thị hóa cao vẫn là phân khúc được khách hàng quan tâm.