Thế trận BĐS bán lẻ Việt Nam trước thềm “tân binh” tỷ USD Central Pattana gia nhập: Vincom Retail vẫn số 1, tỷ phú Việt nỗ lực 'đấu' với đại gia ngoại

Đầu tháng 2 vừa qua, Central Pattana, một thành viên của Central Group (tập đoàn đa ngành hàng đầu Thái Lan) vừa chính thức thành lập pháp nhân tại Việt Nam với tên gọi công ty TNHH CPN Global. Doanh nghiệp này hoạt động chính trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), có vốn điều lệ 20 tỷ đồng và do Central Pattana nắm giữ 100% cổ phần. Người đại diện tại Việt Nam của pháp nhân này là ông Chanavat Uahwatansakul.

Động thái này được dự đoán là mở đầu cho việc lấn sân mảng BĐS bán lẻ, cụ thể là Trung tâm thương mại (TTTM) tại Việt Nam của "đại gia" Thái. Trong một bài báo đăng trên BangkokPost ngày 9/3/2023, Giám đốc điều hành Central Pattana Wallaya Chirathivat cho biết sẽ đầu tư các siêu dự án (mega projects) trong thời gian từ 5 đến 10 năm, mỗi dự án rộng hơn 350.000 m2 với mức đầu tư hơn 20 tỷ baht (khoảng gầng 14.000 tỷ đồng) với “đích nhắm” là Việt Nam và Malaysia.

Thông tin này còn gây chú ý khi đầu năm ngoái, một trang báo mạng nước ngoài đã đưa tin đồn về việc Central Group có thể mua cổ phần của một doanh nghiệp BĐS bán lẻ lớn của Việt Nam. Dù rằng sau đó, một công ty con của Central Group là Central Retail đã lên tiếng bác bỏ.

Thực tế, việc Central Pattana nhảy vào mảng BĐS bán lẻ không khó hiểu, khi 'người anh em' Central Retail đã phát triển hệ sinh thái diện rộng trong ngành bán lẻ. Chưa kể, BĐS bán lẻ Việt Nam đang là miếng bánh lớn mà nơi đó rất nhiều “đại gia” cùng tuyên chiến.

Hậu Covid-19, đặc biệt năm 2023 là năm chứng kiến những cú đầu tư lớn. Loạt kế hoạch tham chiến được các tên tuổi lớn đưa ra như AEON, Saigon Co.op, Thaco, Central Retail, Lotte, đồng thời xuất hiện tân binh mới đến từ ông chủ Tập đoàn Kido.

Loạt "tay to" ngoại sớm chia phần

Lotte – “ông lớn” Hàn Quốc sau khi tuyên bố rút khỏi Trung Quốc đang có thấy kế hoạch tăng hiện diện tại Việt Nam. Tháng 9 vừa qua, Tập đoàn đã khai trương Lotte Mall West Lake Hanoi tọa lạc tại đường Võ Chí Công thuộc quận Tây Hồ. Đây theo giới thiệu là tổ hợp thương mại hoành tráng nhất của Lotte tại Việt Nam từ trước tới nay có tổng diện tích sàn lên tới 354.000m2.

Tại khu vực này, một nhà phát triển trung tâm mua sắm khác là Takashimaya cũng đã mua lại một lô đất từ chủ đầu tư từ năm 2019 và lên kế hoạch phát triển trong giai đoạn 2025 - 2027. Tại Tp.HCM, Takashimaya được đánh giá là một trong những TTTM hiệu quả với tỷ lệ lấp đầy cao và luôn đông khách.

Cùng đến từ Nhật Bản, không thể bỏ qua AEON. Nhìn nhận Việt Nam là thị trường trọng điểm, ngoài các Trung tâm bách hoá lớn, “đại gia” Nhật Bản đã và đang đa dạng nhiều loại hình để tăng độ phủ. Đơn cử, AEON vừa khai trương siêu thị 5.000m2 tại SORA Gardens SC tại Thành phố mới Bình Dương, tiếp nối mô hình siêu thị tinh gọn lần đầu tiên ra mắt tại Hà Nội với tên gọi AEON The Nine vào năm ngoái.

Đến nay, AEON đã có 6 đại siêu thị quy mô lớn trên toàn quốc cùng hàng loạt chuỗi siêu thị quy mô nhỏ, trung tâm bách hóa tổng hợp, siêu thị tinh gọn và cửa hàng chuyên doanh. Tính riêng 6 đại siêu thị, tổng diện tích sàn của AEON Mall đã lên đến 406.000m2.

Theo BCTC năm 2022 (niên độ 1/3/2022-28/2/2023) của tập đoàn, doanh thu vận hành tại Việt Nam đã đạt gần 13,3 tỷ yên (2.300 tỷ đồng), tăng trên dưới 4 lần so với 2 năm dịch bệnh trước đó. Lợi nhuận hoạt động cũng tăng từ âm 83 triệu yên lên hơn 3 tỷ yên (trên 510 tỷ đồng).

Nhà đầu tư nội đang trỗi dậy "phản công"

Ở phía đối trọng, các chủ đầu tư trong nước cũng quyết liệt không kém. Vincom Retail – được biết đến là đơn vị đầu tiên chinh phục “TTTM trong lòng đất tại Việt Nam” và hiện đang tiếp tục dẫn dắt cuộc chơi BĐS bán lẻ nội địa.

Tính đến cuối năm 2023, Vincom Retail đang vận hành 83 TTTM tọa lạc tại các vị trí trung tâm trên khắp 44 tỉnh thành của Việt Nam. Năm 2024, Vincom Retail dự kiến sẽ khai trương thêm 6 TTTM với tổng diện tích mặt sàn bán lẻ khoảng 160.000 m2, giữ vững vị thế là nhà phát triển bất động sản bán lẻ hàng đầu tại Việt Nam và khu vực.

Năm 2023, doanh thu thuần của Vincom Retail đạt 9.791 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 4.409 tỷ đồng, tăng trưởng lần lượt 33% và 58,8% so với cùng kỳ và là mức kỷ lục ghi nhận trong một năm của Vincom Retail.

Những năm gần đây, thêm nhiều “ông lớn” nhập cuộc. Tập đoàn Trường Hải (Thaco) đang rục rịch chuẩn bị cho việc xây dựng siêu thị Emart thứ 4 tại Hồ Tây . Trong đó, công ty Đại Quang Minh đã được chấp thuận là nhà đầu tư thực hiện dự án Trung tâm thương mại dịch vụ và mua sắm tại ô đất B1-CC1-2 tại khu đất 2,4 ha thuộc khu trung tâm khu đô thị Tây Hồ Tây.

Thaco vừa đưa vào hoạt động Trung tâm thương mại Thiso Mall Trường Chinh - Phan Huy Ích, tại Tp.HCM với diện tích hơn 10.500 m2. Như vậy, Thaco đang đi đúng với kế hoạch đề ra từ đầu năm, kèm với tuyên bố “làm bán lẻ không khó như mọi người nghĩ”, và mục tiêu có thị phần số 1 Việt Nam về thương hiệu đại siêu thị là không quá tham vọng.

Mục tiêu đến năm 2026, mở rộng hệ thống lên 14 địa điểm trải dài từ Bắc đến Nam, trở thành Tập đoàn thương mại – dịch vụ hàng đầu, và đưa Thiso Retail – Emart Việt Nam trở thành thương hiệu đại siêu thị có thị phần số 1 tại Việt Nam.

Sau thành công từ Vạn Hạnh Mall, một TTTM mới tương tự vừa được ông Trần Lệ Nguyên – đại diện Tập đoàn KIDO (KDC) - trình làng tại vị trí 126 Hồng Bàng, Phường 12, Quận 5, Tp.HCM . Dự án mang tên Hùng Vương Plaza, có 7 tầng từ tầng 1 đến tầng 7, diện tích sàn thương mại 30.000m2. Tổng vốn đầu tư là 200 tỷ đồng, doanh thu dự kiến đạt 20 tỷ đồng/tháng.

Thực tế, không ngoa khi chỉ mới vài năm khai thác Vạn Hạnh Mall, ông Nguyên tự tin rằng có kinh nghiệm và quyết định xây một TTTM mới trên vị trí mà thương hiệu ngoại đã thất bại, đặc biệt trong bối cảnh sức mua giảm sút hiện nay. Bởi, cùng diện tích với các thương hiệu như Vincom… là 50.000m2, Vạn Hạnh Mall tỏ ra rất hiệu quả với doanh thu hàng trăm tỷ đồng mỗi năm, đã có lợi nhuận.

Năm 2023, Vạn Hạnh Mall dự kiến doanh thu 450 tỷ, LNTT 150 tỷ đồng; tương ứng biên lợi nhuận lên đến 33,3% trên doanh thu. Còn Hùng Vương Plaza ước doanh thu 250 tỷ đồng ngay năm đầu hoạt động.

Thừa thắng xông lên, sau Hùng Vương Plaza, ông Nguyên tiết lộ sắp tới có thể phát triển một mô hình TTTM tương tự tại vị trí Pandora Trường Chinh hiện nay (đang cho đối tác thuê). Theo đó, trung tâm sẽ tiến hành xây dựng và phục vụ nhiều đối tượng khách hàng khác nhau, đặc biệt là giới trẻ tại các khu vực lân cận.

Ngoài dự án Pandora đã có dự tính, ông Nguyên thậm chí cho biết đang được nhiều bên bất động sản đặt vấn đề cho thuê mặt bằng vì họ không khai thác được. Trong đó, Công ty đang cân nhắc khu vực quận 8.