Thị trường bất động sản chưa đến mức “bi quan” như nhiều người nghĩ

Theo ông Thắng, nếu so với cùng kì năm 2021, thị trường BĐS trong 6 tháng năm 2022 ghi nhận những tín hiệu hồi phục khá tích cực ở một số phân khúc: Căn hộ nguồn cung tăng 96%, đất nền nguồn cung tăng hơn 10%, Nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng nguồn cung tăng hơn 2.5 lần, biệt thự nghỉ dưỡng nguồn cung tăng 50%.

Tuy vậy, không thể phủ nhận, do những tác động khách quan mà thị trường BĐS đang có dấu hiệu sụt giảm đáng kể ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Nguyên nhân chính là bất ổn địa chính trị thế giới, đứt gãy chuỗi cung ứng, lạm phát tăng cao; Thị trường chứng khoán biến động mạnh; Động thái tăng cường kiểm soát tín dụng vào BĐS, bao gồm hoạt động tài trợ vốn dự án, cho vay mua bất động sản của hệ thống ngân hàng.

"Thị trường BĐS trong quý 2/2022 gặp khó khăn là đúng nhưng nếu nói ảm đạm thì hơi quá. Thị trường BĐS chưa đến mức bi quan như nhiều người nghĩ", ông Võ Hồng Thắng bày tỏ quan điểm.

Theo ông Võ Hồng Thắng, thị trường BĐS trong quý 2/2022 gặp khó khăn là đúng nhưng nếu nói ảm đạm thì hơi quá.

Theo ông Thắng, thị trường bất động sản hiện có 3 điểm nghẽn lớn cần được lưu ý, quan tâm đúng mức.

Thứ nhất là nguồn vốn: giữa quý 2/2022 nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng vào BĐS, doanh nghiệp gặp khó khăn trong vấn đề tiếp cận nguồn vốn. Việc này áp lực lên nguồn cung (giảm) và giá bán trong thời gian sắp đến. Đối với khách hàng cá nhân khó có thể vay mua BĐS như trước dài hạn ảnh hưởng đến sức cầu của thị trường nếu tình hình kéo dài.

Thứ hai là vấn đề pháp lý: Những vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ và giải quyết triệt để trong thời gian vừa qua đã tác động đến nguồn cung của thị trường và áp lực lên giá bán do chi phí phát triển dự án tăng do thời gian triển khai dự án kéo dài.

Cuối cùng là sự lệch pha cung cầu: Bất cân đối về tỷ trọng nguồn cung mới giữa các phân khúc căn hộ cao cấp (hạng A, hạng sang) với dòng sản phẩm căn hộ vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu ở thực của phần lớn người dân, đặc biệt ở những khu đô thị nén, mật độ độ cao như Tp.HCM và Hà Nội.

Mới đây, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, thị trường bất động sản đang có một số dấu hiệu bất ổn. Thị trường đáng quan ngại do đang có biểu hiện giảm tốc, chững lại, giảm thanh khoản.

Theo ông Châu, tính đến cuối quý II đầu quý III, có nhiều biểu hiện cho thấy thị trường bất ổn kể từ khi các dòng vốn tín dụng bất động sản bị kiểm soát. Nguồn vốn tín dụng có vị trí rất quan trọng là bà đỡ để thực hiện dự án. Nhưng do Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản và nhất là hiện nay các ngân hàng thương mại đang có xu hướng siết tín dụng đối với bất động sản, nên các doanh nghiệp ngành này đặt kỳ vọng vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bù đắp thiếu hụt nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

"Kịch bản siết tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp nếu diễn ra cùng lúc sẽ dẫn đến đứt gãy dòng vốn đầu tư, doanh nghiệp có nguy cơ "ngộp thở", nhất là trong lúc thanh khoản bất động sản bị sụt giảm. Thị trường bất động sản nếu bị đình đốn, suy thoái có thể kéo theo sự suy thoái của nền kinh tế, tác động tiêu cực đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho tầng lớp người yếu thế trong xã hội", ông Châu nhấn mạnh.

Nhìn nhận về thị trường nửa cuối năm, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn cao và tính thanh khoản chậm. Nguyên nhân khiến thị trường kém thanh khoản là bởi quỹ đất hiện không phát triển được các dự án mới, gặp khó khăn và ách tắc về vấn đề pháp lý, cũng như nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, ở những thời điểm mà giá BĐS tăng, nhiều người vẫn muốn mua vào, nhưng đối với các nhà đầu tư F2, F3, họ sẽ rất cân nhắc trước khi mua BĐS nếu phải sử dụng các đòn bẩy tài chính. Đối với người mua ở thực, giá thứ cấp cao sẽ là một trở ngại lớn, trong khi các nhà đầu tư thứ cấp không chịu hạ giá bán nên tỷ lệ lấp đầy sản phẩm BĐS nhà ở trong 6 tháng cuối năm có khả năng sẽ thấp. Do đó, cần có bài toán về nguồn cung một cách lành mạnh để giá gia tăng nhưng thị trường vẫn phát triển một cách bền vững và không bị "sốt giá"…

Sau thời gian dài lộ dấu hiệu thanh khoản giảm tốc nhưng giá vẫn tăng rất mạnh khiến cho hầu hết chuyên gia tỏ ra quan ngại. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và Bộ Tài chính liên tiếp có động thái kiểm soát chặt chẽ tín dụng BĐS lẫn kênh phát hành trái phiếu để ngăn ngừa rủi ro xuất hiện "bong bóng". Đây có thể là điểm đáng chú ý để các nhà đầu tư, doanh nghiệp cân nhắc về những quyết định của mình trên thị trường BĐS trong hai quí còn lại của năm 2022.

Hiện nay, thị trường BĐS đang phải đối mặt với những đợt thanh lọc như kiểm soát tín dụng BĐS; thanh tra, kiểm tra hoạt động phát hành trái phiếu; rà soát, hồi tố thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch nhà đất. Do đó, thị trường cuối năm 2022 vẫn đang trong trạng thái chờ. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nếu các nhà đầu tư làm tốt việc tái cơ cấu sản phẩm, đáp ứng tốt nhu cầu thực của thị trường BĐS, thì có thể sẽ duy trì được sự ổn định trong hai quí cuối năm nay.

Theo các chuyên gia, thị trường BĐS đang chững lại do những yếu tố khách quan tác động. Thị trường chậm nhịp không có nghĩa là "tắc" giao dịch. Ở một số khu vực, hoạt động mua bán đầu tư vẫn diễn ra; thậm chí các nơi có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch sự quan tâm của nhà đầu tư vẫn đáng kể. Dĩ nhiên, nếu so với giai đoạn đầu năm, sức mua có phần giảm nhiệt ở các phân khúc. Dự báo từ nay đến cuối năm khi mà các chính sách về tín dụng "nới lỏng", hoạt động đầu tư BĐS sẽ tăng trưởng trở lại.