'Thị trường bất động sản có thể hồi phục từ đầu năm sau'

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn đã có cuộc trao đổi với Nhadautu.vn về những diễn biến của thị trường bất động sản trong năm nay và khả năng phục hồi của thị trường.

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm mua và lượng tin đăng bán bất động sản toàn quốc trong những tháng đầu năm nay đã giảm, nhưng có tới 61% số người tham gia khảo sát có nhu cầu mua bất động sản trong vòng một năm tới. Ông nhận định thế nào về thị trường trong ngắn và trung hạn?

Ông Lê Bảo Long: Lượng tin đăng mua bán bất động sản của năm nay thấp hơn vì Quý I/2022 là giai đoạn thị trường đang nóng, so sánh với nền cao của thời điểm đấy thì đương nhiên là lượng tìm kiếm năm nay sẽ có xu hướng thấp hơn. Tuy nhiên tôi nghĩ nhu cầu mua bất động sản bất kể để đầu tư hay để ở thì vẫn luôn là nhu cầu rất hiện hữu.

Ngoài ra, nhu cầu mua bất động sản đồng hành cùng xu hướng tăng dân số trong khi nguồn cung nhà ở thị trường sơ cấp chưa đáp ứng được nhu cầu. Vì vậy, với mức tăng trưởng kép hàng năm đạt khoảng 10-15% thì bất động sản vẫn là một hình thức lý tưởng để đầu tư dài hạn. Tuy nhiên tâm điểm vướng mắc cần tháo gỡ vẫn là những cơ chế về nguồn vốn, khung pháp luật, và cơ sở hạ tầng để thị trường có thể giao dịch sôi động trở lại.

Yếu tố đầu tiên là khả năng tiếp cận vốn ở một mức chi phí hợp lý. Theo các ước tính khác nhau thì tỷ lệ mua bất động sản bằng vốn vay khá lớn, khoảng 30-50% cả thị trường, do vậy việc ban hành chính sách giúp cho người dân tiếp cận vốn tốt hơn với chi phí hợp lý sẽ là một yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường. Gần đây, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện 4 lần giảm lãi suất liên tiếp. Tôi cho rằng việc này sẽ chưa có tác động ngắn hạn ngay lập tức, nhưng trung đến dài hạn sẽ góp phần thúc đẩy giao dịch.

Yếu tố thứ hai là pháp lý. Giai đoạn hiện tại có thể xem là bản lề khi có rất nhiều dự thảo luật có ảnh hưởng lớn tới quyết định mua nhà của người dân được đem ra thảo luận nhằm sửa đổi. Ví dụ như cơ chế bảng giá hàng năm và định giá đất theo thị trường liên quan tới đền bù giải phóng mặt bằng. Tôi cho rằng những yếu tố này sẽ cải thiện sự minh bạch trong việc triển khai dự án và giao dịch bất động sản, từ đó giúp người mua hiểu rõ hơn về thị trường để họ đưa ra quyết định hợp lý khi giao dịch.

Yếu tố thứ ba là hạ tầng, đầu tư công năm nay tăng trưởng rõ rệt so với năm ngoái. Những công trình đang và sắp triển khai như cao tốc Bắc - Nam, đường vành đai Hà Nội và TP.HCM, sân bay Long Thành... sẽ tạo ra sự tăng trưởng về giá trị cơ bản của sản phẩm bất động sản và góp phần cải thiện kỳ vọng của người dân về bất động sản, từ đó sẽ sẽ góp phần thúc đẩy thị trường.

Ông có thể phân tích kỹ hơn tác động từ việc giảm lãi suất?

Ông Lê Bảo Long: Trên thị trường bất động sản thì đa phần lượng giao dịch, tới 85% hay 90% vẫn là ở thị trường thứ cấp. Đây là thị trường mà người mua sẽ mua lại từ một người mua trước đó. Với nhóm này thì việc giảm lãi suất là một trong những phương pháp chủ động có thể giúp họ tiếp cận với các gói vay với mức chi phí hợp lý hơn để họ có thể mua bất động sản. Ngoài ra còn có những nhóm chính sách nhắm đến nhóm đối tượng yếm thế, ví dụ như hỗ trợ người mua nhà ở xã hội. Tôi cho rằng việc này giúp cho người mua nhà tiếp cận vốn tốt hơn và mua bất động sản với chi phí hợp lý hơn, thì sẽ là đòn bẩy tăng trưởng, có tác động lớn.

Với những động thái trên thì ông nhận định như nào về khả năng hồi phục của thị trường?

Ông Lê Bảo Long: Kịch bản cơ sở chúng tôi đưa ra là thị trường sẽ mất một khoảng thời gian từ 4 đến 6 quý để phục hồi , sau khi những yếu tố tích cực phát huy tác dụng. Cụ thể ở đây là 3 khía cạnh về mặt bằng lãi suất, hạn mức tăng trưởng tín dụng, và chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản. Trên thực tế, những động thái này được đưa ra chủ yếu vào thời gian Quý I/2023, nên tôi cho rằng thời điểm sớm nhất thị trường có thể hồi phục rơi vào khoảng tầm Quý I/2024. Tuy nhiên vẫn phải nói rõ là phân tích này dựa trên tình hình thực tế đã diễn ra và cũng có những tín hiệu tương tự mà tôi theo dõi được để đưa ra nhận định. Nhưng mỗi một chu kỳ thì đương nhiên là nó sẽ có những cái đặc thù khác nhau.

Vậy thị trường nên chuẩn bị như thế nào để đón nhận sự phục hồi này?

Ông Lê Bảo Long: Tôi cho rằng từ phía người tiêu dùng họ cũng đã sẵn có những dự định của mình cho thời gian này rồi. Rõ ràng từ phía người tìm mua bất động sản thì khảo sát của Batdongsan.com.vn đã cho thấy có tỷ lệ rất lớn, tới 61% người được hỏi vẫn có ý định là mua bất động sản trong năm nay. Điều đó chứng minh rằng bất động sản là một lớp tài sản luôn nhận được sự quan tâm lớn. Bất cứ giai đoạn nào của thị trường vẫn sẽ có những người quan tâm đến việc tìm mua bất động sản, chỉ là luôn có những yếu tố xung quanh để cân nhắc như về giá, khung pháp lý, hạ tầng xung quanh. Tôi tin là nhu cầu vẫn luôn hiện hữu.

Tôi nghĩ việc cần phải làm trong mọi giai đoạn, không chỉ riêng giai đoạn này, đó là phải chuẩn bị thông tin đầy đủ nhất khi tìm hiểu về thị trường bất động sản, để có thể đưa ra được giao dịch thông minh nhất. Chúng ta đã thấy trong năm vừa rồi, khi thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng thì có một bộ phận rất lớn nhà đầu tư cũng phải cắt lỗ và giảm giá bất động sản vì họ đã đưa ra quyết định mua với đòn bẩy quá cao, vượt quá khả năng của họ trong giai đoạn thị trường sốt nóng, dẫn tới bây giờ có một bộ phận nhỏ đang phải trả giá vì điều đấy.

Để thị trường có thể phát triển bền vững hơn thì ngoài động thái từ phía nhà điều hành, người bán, môi giới, thì cũng cần có những sự cải thiện từ phía người mua. Họ phải tự trang bị thông tin đầy đủ hơn để có thể đưa ra được những quyết định tốt nhất.

Xin cảm ơn ông!