Thị trường bất động sản đã tạo đáy, cổ phiếu của những doanh nghiệp nào sẽ có sức bật tốt?

Trong báo cáo ngành bất động sản nhà ở mới cập nhật, Chứng khoán VPBank (VPBankS) đánh giá nguồn cung thị trường tương đối hạn chế, số lượng căn hộ mở bán ở khu vực TPHCM trong quý 2 vừa qua thấp nhất từ 2019 trong khi tổng nguồn cung mới khu vực Hà Nội cũng chỉ đạt khoảng phân nửa cùng kỳ năm trước.

Riêng trong quý 2 vừa qua, tổng lợi nhuận ngành bất động sản dân dư tăng 135% so với cùng kỳ với trụ kéo là Vinhomes. Tuy nhiên, nếu loại trừ khoản lãi của Vinhomes thì LNST cả ngành giảm khoảng 59% so với cùng kỳ, phản ánh sự khó khăn của thị trường bất động sản. Điều này do chưa có chất xúc tác thực sự mạnh mẽ thúc đẩy lợi nhuận toàn ngành vực dậy.

Ngoài ra, dù các doanh nghiệp BĐS đã tích cực giảm nợ vay dài hạn khác nhưng nợ trái phiếu vấn chiếm tỷ trọng lớn, khoảng 44%. Dù vậy, vấn đề đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp đã phần nào được giải toả và giúp cho các doanh nghiệp có thời gian phục hồi kinh doanh và tạo dòng tiền để chi trả các khoản nợ.

Theo VPBankS, thị trường bất động sản thường ghi nhận tín hiệu đảo chiều sau khoảng 1,5 năm kể từ thời điểm NHNN có động thái hạ trần lãi suất. Do đó đội ngũ phân tích kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ hồi phục từ quý 2/2024.

Nửa đầu năm 2023 đã là đáy của thị trường bất động sản

Đội ngũ phân tích lạc quan cho rằng những khó khăn của lĩnh vực bất động sản nhà ở sẽ dịu đi tại nửa sau của năm 2023 trong bối cảnh lãi suất cho vay có xu hướng giảm, áp lực từ thị trường trái phiếu giảm bớt và tín dụng ngân hàng bớt hạn chế. Dự kiến 6 tháng đầu năm 2023 đã là đáy của thị trường và những chính sách của Chính phủ như gói 120.000 tỷ đồng cho vay NOXH, các Nghị định, lấy ý kiến sửa đổi nhiều bộ Luật cho thấy sự chủ động của Nhà nước, do đó hoàn toàn có thể kỳ vọng các doanh nghiệp trong ngành sẽ phục hồi nhanh hơn chu kỳ trước.

Dù vậy, dự báo thị trường trái phiếu sẽ vẫn còn ảm đạm trong nửa sau của năm 2023, các doanh nghiệp bất động sản sẽ chưa thể tiếp cận dòng vốn này. Trong bối cảnh đó một số đã triển khai việc phát hành cổ phiếu chào bán nhằm có thêm vốn. Đây được xem là bước đi hợp lý, giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn và gia tăng nguồn lực phát triển thêm các dự án bất động sản trọng điểm trong tương lai.

VPBankS đánh giá LNST các doanh nghiệp bất động sản sẽ chủ yếu đến từ các dự án đã bán từ trước. Với sự hỗ trợ từ chính sách đặc biệt là Nghị định 08, VPBankS cho rằng các chủ đầu tư đang khó khăn về dòng tiền từ NVL, DXG có kỳ vọng chuyển mình.

Trong khi đó, những cái tên như VHM, NLG, KDH đang chống chịu khá tốt do vay nợ thấp và dòng tiền ổn định từ người mua trả tiền trước. Tương tự, HDG cũng có dòng tiền ổn định từ dự án năng lượng và PDR có thông tin tích cực từ việc thu xếp dòng tiền trả nợ trái phiếu.

Hai chủ đề đầu tư nhóm bất động sản nhà ở

Báo cáo giữ nguyên quan điểm thận trọng với ngành bất động sản nhà ở, song cho rằng một nhịp chỉnh quá sâu sẽ là cơ hội để mua vào cổ phiếu và nắm giữ dài hạn đối với những công ty có năng lực triển khai dự án và không sử dụng quá nhiều nợ vay. Ngoài ra, đội ngũ phân tích chỉ ra hai chủ đề đầu tư hướng tới các doanh nghiệp chịu áp lực tài chính nhưng có khả năng vượt qua để chuyển mình.

Thứ nhất, đó là các doanh nghiệp tiềm lực lớn, có thể tận dụng khó khăn trước mắt để vượt lên hay củng cố vị trí dẫn đầu. Đây thường sẽ là các doanh nghiệp đầu ngành, định giá hấp dẫn trong dài hạn nhờ sự tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ khi thị trường thuận lợi; sở hữu quỹ đất lớn, vị trí hấp dẫn, sản phẩm có nhu cầu thực với tỷ lệ hấp thụ cao và sức khoẻ tài chính doanh nghiệp tốt.

Thứ hai, các doanh nghiệp chịu áp lực tài chính nhưng có khả năng vượt qua và sẽ hồi phục mạnh mẽ quay trở lại đường đua. Theo VPBankS, những doanh nghiệp này sẽ mang lại lợi tức lớn từ giá cổ phiếu hồi phục nhờ thị giá đã điều chỉnh nhanh và mạnh trước đó. Đồng thời, các doanh nghiệp này cũng có quỹ đất lớn, hấp dẫn các thương vụ M&A. Đây chính là cơ sở để doanh nghiệp vượt khỏi bẫy dòng tiền trước mắt và phục hồi mạnh mẽ trong tương lai.

Tuy mức độ rủi ro của nhóm thứ hai cao hơn nhưng đồng thời lợi nhuận sẽ tốt hơn, quá trình tăng giá cổ phiếu cũng sẽ quyết đoán hơn một khi doanh nghiệp đã vượt qua được giai đoạn khó khăn để trở về mức trung bình.