Thị trường bất động sản đang có nhiều dấu hiệu bất ổn

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có công văn đề xuất một số giải pháp cấp bách nhằm giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, kéo giảm giá và bình ổn thị trường bất động sản theo hướng phát triển minh bạch, ổn định, bền vững.

Theo HoREA, thời gian qua đã có một số dấu hiệu biến động trên thị trường bất động sản như tình trạng mất cân bằng cung - cầu, lệch pha phân khúc, phân lô bán nền tràn lan, sốt ảo giá, lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, lợi dụng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để lừa đảo, thao túng thị trường chứng khoán… Tất cả các dấu hiệu trên cho thấy tiềm ẩn sự bất ổn của thị trường bất động sản và an sinh xã hội về nhà ở.

Hiệp hội phân tích, thị trường bất động sản đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân và nhà ở xã hội, phục vụ nhu cầu của đa số người dân trong xã hội, người có thu nhập trung bình, thấp bao gồm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người mới lập nghiệp, mới lập gia đình, công nhân lao động và người nhập cư.

Thiếu cung trong lúc tổng cầu rất lớn đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Chỉ số giá nhà ở cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở.

Ngoài mất cung cầu, thị trường còn mất cân đối khi tình trạng lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp thể hiện rất rõ trong hai năm gần đây. Tại TP HCM, loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021, trong khi nhà ở cao cấp chiếm đến 74%.

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản cũng chưa tương xứng với tiềm năng, thể hiện rất rõ qua nguồn thu tiền sử dụng đất tại TP HCM. Trong giai đoạn 2016 - 2021, nguồn thu này là 82.932 tỷ đồng, chỉ chiếm 5,9% tổng thu ngân sách, trong khi tiềm năng có thể đạt gần 10%.

Theo HoREA, các bất cập trên đây bắt nguồn từ một số nguyên nhân chủ yếu như vướng mắc, bất cập từ một số quy định của văn bản luật hoặc văn bản dưới luật hoặc còn thiếu quy định phù hợp. Ngoài ra còn do việc chấp hành pháp luật chưa nghiêm túc, đầy đủ, thậm chí có trường hợp vi phạm pháp luật của một số doanh nghiệp và lực lượng "phi chính thức" trên thị trường như đầu nậu, cò đất cò nhà…

Hiệp hội đã đề xuất một số giải pháp cấp bách tháo gỡ ách tắc, vướng mắc về đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và làm lành mạnh hóa thị trường vốn.

Đơn cử, để tháo gỡ cho các dự án nhà ở thương mại "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở", HoREA kiến nghị sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014. Trong đó bổ sung trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở" theo đề xuất trước đây của Chính phủ tại Tờ trình số 535 ngày 1/12/2021 để các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (đã được Luật Đất đai 2013 cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ và liên thông giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020.

Với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý, thanh tra, kiểm tra, điều tra theo hướng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có), HoREA kiến nghị, sau khi chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì cần xem xét cho phép tiếp tục triển khai thực hiện dự án và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho các khách hàng.

Về vướng mắc trong thực hiện quy định tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với phần diện tích "đất công" nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất, HoREA đề xuất Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ chỉ đạo các địa phương ban hành tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở để đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất. Đối với phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở nhưng không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập thì thực hiện giao, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Để tăng nguồn cung nhà ở xã hội đối với trường hợp dự án sử dụng đất công là đất sạch để phát triển nhà ở xã hội, Hiệp hội đề xuất Chính phủ sớm sửa đổi khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021 (sửa đổi, bổ sung Điều 5 Nghị định 100/2015) tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (mới) quy định: "Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai …" do quy định này không phù hợp và trái với quy định tại khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014.

HoREA đề nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo các địa phương thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao) đối với các khu đất công là đất sạch theo quy định tại Thông tư 09/2021 của Bộ Xây dựng. Trong đó, ưu tiên thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cho thuê đối với các phần diện tích đất công thuộc các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao được quy hoạch, để phát triển khu lưu trú công nhân, khu nhà ở chuyên gia theo hình thức cho thuê nhà ở xã hội.

Về giải pháp lành mạnh hóa thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp, HoREA kiến nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 163/2018 và Nghị định 81/2020 để chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho nhà đầu tư và khách hàng, áp dụng kể từ ngày 1/1/2023.

Đặc biệt là đề nghị bổ sung các quy định chặt chẽ về đánh giá xếp hạng tín nhiệm của tổ chức xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu; về các tiêu chí đánh giá đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu; về bảo lãnh phát hành trái phiếu; về việc sử dụng vốn trái phiếu doanh nghiệp đúng mục đích.

Hiệp hội đề nghị có thông điệp trấn an, động viên để các doanh nhân và cộng đồng doanh nghiệp yên tâm tập trung mọi nguồn lực phát triển sản xuất kinh doanh và luôn chấp hành pháp luật, giúp nền kinh tế và thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại.