Thị trường bất động sản đang ở "quãng nghỉ" trước chu kì tăng giá mới?

Một thập kỉ tăng giá của BĐS

Cuối năm 2011, đầu năm 2012, bà Trần Hồng Loan (50 tuổi, Hà Nội), quyết định đầu tư 1 tỉ đồng vào mảnh đất thổ cư có diện tích hơn 120m2 tại khu vực Gia Lâm, tương đương khoảng 9 triệu đồng/m2. Thị trường BĐS khi ấy chưa hoàn toàn thoát khỏi cảnh đóng băng, không ít nhà đầu tư vẫn tỏ ra e dè với số tiền không nhỏ, cộng thêm vị trí mảnh đất xa trung tâm.

Tuy vậy, theo bà, cuối năm 2020, tức là sau khoảng 8 năm, mức giá trên thị trường mảnh đất của bà Loan đã lên tới hơn 3 tỉ đồng. Tới hiện tại, trên thị trường, món đầu tư của bà thậm chí đã tăng khoảng 4-5 lần, lên tới 40-45 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát, sau 10 năm, rất nhiều khu vực tại Hà Nội có giá BĐS tăng 3-6 lần như khu vực Trâu Qùy, Cổ Bi, Sơn Tây, Ba Vì... Đặc biệt, nhiều khu vực như Mỹ Đình, Phạm Hùng, Đông Anh, hay nhiều khu vực trung tâm… giá nhiều ngôi nhà tại đây đã tăng cả chục lần. Thậm chí, với mức giá tăng nhiều lần, không dễ để hỏi mua BĐS trên thị trường thứ cấp bởi chủ nhà không đồng ý bán.

Khảo sát của một đơn vị nghiên cứu lớn trên thị trường chỉ ra, giá BĐS trung bình tại nhiều khu vực thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM đã tăng khoảng 3-10 lần từ năm 2012 tới nay. Nếu tính dài hơn, theo báo cáo, giá BĐS tại một số điểm thậm chí còn tăng khoảng 21-33 lần trong 2 thập kỉ qua.

"Nếu quan sát đà tăng giá của thị trường trong 1 thập niên qua, đồ thị giá đất chủ yếu theo xu hướng tăng thẳng đứng hoặc đi ngang, không có chuyện giảm", ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn từng nhận xét về thị trường BĐS.

Đà tăng giá của BĐS càng thể hiện rõ trong giai đoạn dịch bệnh vừa qua khi dòng tiền nhàn rỗi không có nhiều lựa chọn. Tâm lí giữ tiền vào lĩnh vực an toàn, sinh lời tốt như BĐS đã khiến mức giá chung của thị trường luôn trong tình trạng đi lên.

Thị trường sắp bước vào chu kì tăng giá mới

Nói về thị trường thời điểm hiện tại, ông Bùi Quốc Việt, Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư THS chia sẻ trên truyền thông, thực tế có một vài dấu hiệu thanh khoản giảm tốc. Tuy vậy, đây không phải là xu hướng chính của thị trường. Theo quan sát của ông, thanh khoản giảm nếu có chỉ là "quãng nghỉ ngắn" để thị trường chuẩn bị bước vào thời kì tăng trưởng mới.

Nhìn lại các các chu kì phát triển của thị trường BĐS trong khoảng 3 thập kỉ qua, theo ông, khoảng 7-10 năm, BĐS lại bước vào chu kì mới khi thị trường hội tụ đủ các yếu tố "thiên thời, địa lợi" về lực cầu, dòng vốn, sự phát triển kinh tế vĩ mô cũng như điều kiện kinh tế thế giới.

Ông lấy ví dụ về giai đoạn thứ nhất vào khoảng những năm 1994 khi Việt Nam bước ra khỏi khủng hoảng kinh tế xã hội, tăng trưởng phục hồi đã đẩy nhu cầu nhà ở tăng cao trong suốt nhiều năm sau đó. Tới giai đoạn 2001-2002, lực đẩy lớn cho thị trường BĐS lại xuất hiện khi sau khi Việt Nam và Mỹ ký Hiệp định Thương mại song phương giúp BĐS có thêm nguồn lực bước vào chù kì mới. Từ năm 2012 đến nay, sau khi thoát cảnh đóng băng, BĐS cũng có quãng thời gian nhiều năm sôi động và tăng giá liên tục.

"Vòng quy luật đang lặp lại, khi hiện tại thị trường BĐS có cùng lúc nhiều yếu tố thuận lợi bởi dịch bệnh được kiểm soát, kinh tế vĩ mô phục hồi với khả năng GDP năm nay tăng trưởng tới 7%, dòng vốn FDI lớn đang xuất hiện lớn…" ông Việt phân tích.

Riêng về dòng tiền, theo ông, sau quãng thời gian dài sôi động cùng với động thái siết tín dụng BĐS thời gian gần đây, lượng tiền trong dân trong thời gian ngắn có thể tạm thời "nghỉ ngơi". Tuy nhiên, ngay khi các tổ chức tín dụng có room, cùng với sự tích tụ trở lại của dòng tiền, "lò xo" nén sẽ bung, đẩy thị trường sôi động trở lại.

Về giá, theo giới chuyên gia, việc thiết lập mặt bằng giá mới trong chu kì tiếp theo của thị trường là gần như chắc chắn, đặc biệt là khi tình trạng "đói cung" chưa được giải quyết. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam chỉ ra, vướng mắc căn bản của tình hình trên liên quan tới các nhóm luật và không thể sửa trong ngày một, ngày hai. "Các dự án vẫn sẽ gặp khó khăn và về căn bản, nguồn cung cho thị trường tiếp tục vướng mắc, mất cân đối", ông Đính nói.

Trong khi cung gặp khó thì lượng cầu theo đánh giá sắp bước vào giai đoạn tăng mạnh sau thời gian hậu dịch bệnh. Báo cáo Chỉ số tâm lý người tiêu dùng BĐS do Batdongsan.com.vn thực hiện mới đây cho thấy, 92% trong số hơn 1.000 người Việt Nam tham gia khảo sát bày tỏ có ý định mua nhà.

Dòng cầu tăng mạnh một phần còn bởi mối tương quan với lạm phát. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, khi lạm phát tăng, đồng tiền ngày càng mất giá, nhà đầu tư sẽ hướng đến các tài sản có giá trị tích lũy và tăng trưởng lâu dài như BĐS. Không chỉ dòng cầu mới, ngay cả "lực cầu cũ" cũng sẽ ngày một lớn bởi đầu tư BĐS là thói quen của người Việt và ngày một phổ biến. Ngoài thực tế về một tài sản sinh lời cao, ổn định, quan niệm về "của đề dành" cho con cháu tại Việt Nam hiện vẫn rất phổ biến đặc biệt là trong điều kiện đô thị hóa nhanh và ngày càng khó để mua nhà.

Đặc biệt, một nguyên nhân khác đẩy giá BĐS tăng cao là các yếu tố đầu vào đồng loạt đội giá, đặc biệt là các nguyên vật liệu như sắt, thép, xi măng, nhựa đường… "Giá vật liệu xây dựng tăng, chi phí hạ tầng… dự án đều tăng thì rất khó để giá BĐS giảm", bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nói.