Thị trường bất động sản đang thiếu ổn định?

Thiếu nguồn cung phân khúc thị trường cần

Theo báo cáo mới nhất của TP. HCM về bất động sản, nguồn cung nhà ở năm 2021 giảm 35,48% (chỉ có 20 dự án huy động vốn), tổng số căn nhà giảm 14,51%; căn hộ bình dân giảm về 0%; căn hộ có giá từ 20 - 40 triệu đồng/m2 giảm còn 26,02%; căn hộ giá trên 40 triệu đồng/m2 tăng 73,98% là phân khúc tăng cao nhất. Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.

UBND TP. HCM nhận định đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Để cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản chưa có chiến lược cho từng phân khúc nhà ở để quyết định đầu tư, phát triển các dự án bất động sản trung và dài hạn cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Đa số các chủ đầu tư thường chú trọng đến việc đầu tư xây dựng các sản phẩm có lợi nhuận cao.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản chưa có chiến lược cho từng phân khúc nhà ở để quyết định đầu tư, phát triển các dự án bất động sản trung và dài hạn cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Đa số các chủ đầu tư thường chú trọng đến việc đầu tư xây dựng các sản phẩm có lợi nhuận cao.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở thương mại trong năm 2021 có 172 dự án bằng 60% số dự án trong năm 2020. Trong quý I/2022, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 22, bằng 47% so với quý trước và bằng 54% so với cùng kỳ năm 2021.

Nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đến nay mới đạt 7,3 triệu m2/12,5 triệu m2 theo kế hoạch. Trong đó, nhà ở công nhân là 2,7 triệu m2 tương đương 54 ngàn căn hộ. Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị tương là 4,6 triệu m2 với 92.500 căn hộ.

Đại diện Bộ Xây dựng cho hay: “Cả nước hiện đang tiếp tục triển khai 339 dự án nhà ở xã hội, nhưng tốc độ triển khai rất chậm. Trong đó nhà ở công nhân là 7,6 triệu m2 với hơn 152 nghìn căn hộ, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị là 10,96 triệu m2 với 219.000 căn hộ. Các dự án này triển khai rất chậm và chỉ khởi động lại gần đây sau khi gói hỗ trợ tín dụng được công bố”

Nhiều vấn đề khiến thị trường "bất ổn"

Lý giải phần nào về câu chuyện này, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho biết doanh nghiệp rất muốn tăng cung, nhưng gặp nhiều khó khăn trong với vấn đề pháp lý dự án.

“Lấy ví dụ, khi triển khai dự án bất động sản ở Bình Dương, dù được ủng hộ, nhưng vẫn mất đến gần 3  năm mới hoàn tất thủ tục pháp lý. Doanh nghiệp không lo thiếu vốn, vì chỉ cần có cơ hội đầu tư, có lợi nhuận thì doanh nghiệp sẽ có cách huy động vốn. Vấn đề lớn nhất với họ là quỹ đất và thủ tục pháp lý. Mọi việc không đơn giản, phải chờ các sở, ban, ngành liên quan có ý kiến, thời gian làm thủ tục pháp lý rất lâu và ảnh hưởng lớn đến chi phí doanh nghiệp”, ông Phúc cho biết.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường nhà ở vẫn chịu áp lực tăng giá vì nguồn cung thấp, giá đất tăng. Nguồn cung đất nền trên thị trường phần lớn không nằm ở các dự án được phê duyệt quy hoạch mà chủ yếu ở các dự án đấu giá của địa phương và dự án tự phát của nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Trong khi đó, giá đất trúng đấu giá ở hầu hết các địa phương đều rất cao, cộng với lạm phát có thể tăng cao hơn,... là những nguyên nhân đẩy giá nhà đất lên cao. Phân khúc nhà ở cao cấp và đất nền vẫn sẽ có sức hấp dẫn tốt do phù hợp hơn với nhu cầu giữ tài sản, do đó giá các phân khúc này sẽ tiếp tục tăng. Với phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp, giá sẽ tăng chậm hơn để duy trì lượng hấp thụ.

Theo vị chuyên gia, thực tế giao dịch thấp, hạn chế bởi giá bị đẩy quá cao, giá không phản ánh đúng giá trị thực. Các nhà đầu tư, người mua cũng tính được giá trị ở mức độ nào hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không mua những sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn đến tình trạng hấp thụ kém.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc nhà ở DKRA Vietnam, nguyên nhân khiến giá sơ cấp tăng là quỹ đất phát triển các dự án như nội thành TP.HCM khá khan hiếm, những nút thắt pháp lý gần như không tháo gỡ nhiều, thời gian triển khai kéo dài và ảnh hưởng nguồn cung, vấn đề cung - cầu thị trường khi 2 năm vừa qua nguồn cung giảm rất mạnh, chi phí đầu vào, chi phí vật liệu, nhân công đều tăng rất cao….Ngoài ra, những cơn sốt sốt đất bền vững nhưng xác lập mặt bằng giá khu vực.

Ngoài ra, kiểm soát tín dụng vào bất động sản của ngân hàng Nhà nước trong thời gian gần đây. Chính những yếu tố này theo các chuyên gia đang tác động đến tâm lý của nhà đầu tư trên thị trường.

Bên cạnh đó, việc Nhà nước rà soát lại việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ tác động đến thị trường này. Đặc biệt là việc tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Mặt khác, những nút thắt pháp lý, cấp phép dự án mới chưa được tháo gỡ, kéo dài thời gian triển khai dự án, làm tăng chi phí hồ sơ thủ tục, tăng chi phí để phát triển dự án. Tiếp đó, sự lệch pha cung - cầu, hiện tại thị trường thiếu trầm trọng nhà ở giá thấp, nhưng lại thừa nhà giá cao. Trong khi với thu nhập bình quân của đại bộ phận người dân hiện nay rất khó để có thể sở hữu nhà.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thời gian qua đã có một số dấu hiệu biến động trên thị trường bất động sản như tình trạng mất cân bằng cung - cầu, lệch pha phân khúc, phân lô bán nền tràn lan, sốt ảo giá, lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, lợi dụng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để lừa đảo, thao túng thị trường chứng khoán… Tất cả các dấu hiệu trên cho thấy tiềm ẩn sự bất ổn của thị trường bất động sản và an sinh xã hội về nhà ở.

HoREA phân tích, thị trường bất động sản đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân và nhà ở xã hội, phục vụ nhu cầu của đa số người dân trong xã hội, người có thu nhập trung bình, thấp bao gồm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người mới lập nghiệp, mới lập gia đình, công nhân lao động và người nhập cư.

Ngoài mất cung cầu, thị trường còn mất cân đối khi tình trạng lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp thể hiện rất rõ trong hai năm gần đây. Tại TP. HCM, loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021, trong khi nhà ở cao cấp chiếm đến 74%.

Theo HoREA, các bất cập trên đây bắt nguồn từ một số nguyên nhân chủ yếu như vướng mắc, bất cập từ một số quy định của văn bản luật hoặc văn bản dưới luật hoặc còn thiếu quy định phù hợp. Ngoài ra còn do việc chấp hành pháp luật chưa nghiêm túc, đầy đủ, thậm chí có trường hợp vi phạm pháp luật của một số doanh nghiệp và lực lượng "phi chính thức" trên thị trường như đầu nậu, cò đất cò nhà…