Thị trường bất động sản đạt “điểm đảo chiều” vào giữa năm 2024, chung cư hạ nhiệt, đất nền và biệt thự sắp khởi sắc

Tại Hội thảo "Tháo gỡ "điểm nghẽn", thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển" do Báo Lao động tổ chức sáng ngày 5/7, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, vào tháng 12/2022, dựa trên dữ liệu lớn và nghiên cứu thị trường qua các chu kỳ phát triển, Batdongsan.com.vn đã đưa ra khái niệm “điểm đảo chiều”. Ở chu kỳ trước, điểm này rơi vào giữa năm 2013, khi giá trị hàng tồn kho giảm 15% sau 7 năm liên tiếp. Có 3 yếu tố ảnh hưởng đến “điểm đảo chiều”.

Thứ nhất là tín dụng, 2013 là năm đầu tiên chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng được điều chỉnh tăng trở lại, đạt hơn 12%. Thứ hai là lãi suất, đầu năm 2012, ngân hàng giảm mạnh lãi suất, khoảng 1,5 năm sau thị trường phản hồi và có “điểm đảo chiều”. Thứ ba là chính sách, ba bộ luật quan trọng là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua vào năm 2013 và 2014.

Trong chu kỳ hiện tại, 3 yếu tố này cũng có sự tương đồng với chu kỳ trước của thị trường bất động sản. Thứ nhất, mục tiêu tăng trưởng tín dụng Việt Nam năm nay tiếp tục duy trì mức cao là 14% – 15%. Mặc dù trong 5 tháng đầu năm 2024, tăng trưởng tín dụng khá thấp, ở mức 2.4%, nhưng hiện nay đã có dấu hiệu cải thiện so với đầu năm. Thứ hai, lãi suất điều hành giảm liên tiếp từ đầu năm 2023, lãi suất cho vay hiện ở mức 9 – 11%. Trong ngắn hạn, áp lực về tỷ giá và lượng tiền gửi khiến lãi suất huy động tăng nhẹ 0,2% – 0,9%/năm, tuy nhiên, xu hướng chung dài hạn, lãi suất sẽ được duy trì ở mức độ thấp. Thứ ba, các bộ luật sửa đổi liên quan đến bất động sản đều đã được thông qua và sẽ sớm có hiệu lực.

Vì vậy, Batdongsan.com.vn duy trì quan điểm như đã đưa ra từ cuối năm 2022, rằng thị trường bất động sản đạt “điểm đảo chiều” vào giữa năm 2024. Tiếp theo, thị trường sẽ lần lượt đi qua các giai đoạn thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định.

Thứ nhất, trong giai đoạn đảo chiều và thăm dò (từ quý II, năm 2024 – quý IV, năm 2024), dấu hiệu của “điểm đảo chiều” là hàng tồn kho giảm, thanh khoản tích cực hơn. Sau đó, giai đoạn thăm dò sẽ diễn trong khoảng một quý với thanh khoản nhỏ lẻ xuất hiện ở các loại hình bất động sản phục vụ thực.

Đây là giai đoạn mà người mua và nhà đầu tư vẫn đang dè chừng vì thị trường vừa trải qua nhiều thách thức như việc vay mua bất động sản gặp khó, nhiều khoản đầu tư không có thanh khoản. Vì vậy, họ ưu tiên các yếu tố chắc chắn như phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, có chính sách hỗ trợ tài chính tốt, bên cạnh đó là lợi suất cho thuê ổn định và các loại chi phí được tối ưu.

Thời điểm đảo chiều và thăm dò, chung cư thu hút lượng quan tâm lớn và ghi nhận thanh khoản tốt nhất trong các loại hình bất động sản. Các thông số ở chu kỳ trước cũng cho thấy chung cư phát triển mạnh trong giai đoạn này. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, giá trị tồn kho chung cư từ giữa năm 2013 đến đầu năm 2014 giảm 30%. Nguồn hàng chung cư thời điểm đó ra mạnh, có sự xuất hiện của nhiều dự án như Vinhomes Times City, Vinhomes Royal City, Vinhomes Central Park… với các chính sách hỗ trợ.

Ngoài ra, có một đặc điểm của chu kỳ trước đang có xu hướng lặp lại, đó là tốc độ giảm lượng hàng tồn kho ở khu vực miền Bắc nhanh hơn so với khu vực miền Nam. Ở chu kỳ trước, giá trị tồn kho chung cư Hà Nội là 3,7 nghìn tỉ đồng, trong khi con số này của TPHCM là 22,4 nghìn tỉ đồng. Ở chu kỳ này, sôi động nhất trên thị trường bất động sản trong nửa năm qua là chung cư Hà Nội. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội đạt đỉnh vào tháng 3.2024, tăng gần 60% so với cuối 2023.

Hiện tại, tuy chung cư đã “hạ nhiệt” quan tâm nhưng giá vẫn không giảm. Giá rao bán chung cư Hà Nội vào tháng 5/2024 đã ngang ngửa TPHCM, đạt 50 triệu đồng/m2. Mức độ tăng giá chung cư Hà Nội so với đầu năm 2023 là 31%, trong khi chung cư TP.HCM chỉ tăng 6%.

Thứ hai là giai đoạn củng cố, diễn ra trong quý I, năm 2025. Ở giai đoạn quan trọng này, khi các vấn đề sau được giải quyết, thị trường sẽ có động lực củng cố và phát triển tốt. Một là, khơi thông tắc nghẽn trong nguồn tiền. Ví dụ, năm 2013, việc thành lập Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) đã góp phần xử lý nhanh nợ xấu, lành mạnh hóa tài chính, tái cấu trúc tài khoản, đẩy dòng tiền ra thị trường. Hai là, chính sách tiền tệ - lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cần được duy trì ở mức phù hợp. Ba là, các bộ luật liên quan đến bất động sản được thông qua và có các hướng dẫn thực thi cụ thể, nhanh chóng.

Khi các điểm tắc nghẽn về tài chính, chính sách tiền tệ, pháp lý được tháo gỡ, người mua sẽ bắt đầu có tâm lý tích cực, họ cởi mở hơn về vấn đề chi phí nhưng vẫn đang trong giai đoạn phục hồi nên vẫn ưu tiên các sản phẩm phục vụ ở thực và mang lại dòng tiền tốt.

Ở giai đoạn củng cố, nhà riêng, nhà phố với đặc điểm phục vụ ở thực, tính pháp lý rõ ràng, tốc độ tăng giá và lợi suất cho thuê ở mức trung bình thu hút nhiều quan tâm của người mua. Nếu các yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, hai loại hình này sẽ dần cải thiện về lượng giao dịch.

Trong giai đoạn thăm dò và củng cố, để đáp ứng nhu cầu của người mua, chủ đầu tư nên tập trung phát triển các sản phẩm phục vụ mục đích ở thực, có các chính sách thiết thực và hiệu quả nhằm hỗ trợ tài chính cho người mua, đồng thời đảm bảo pháp lý của các dự án.

Đối với sàn giao dịch, nên tối ưu chi phí, tập trung vào loại hình/khu vực thế mạnh. Bên cạnh đó, với việc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được thực thi, môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, hoạt động trong sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới. Sàn giao dịch, môi giới phải cung cấp đủ, trung thực hồ sơ dự án và chịu trách nhiệm về thông tin mình cung cấp. Môi giới phải được đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề mỗi năm. Vì vậy, các sàn giao dịch cần chuyên nghiệp và minh bạch hóa trong kinh doanh bất động sản, thường xuyên nâng cấp chuyên môn, trình độ cho nhân viên.

Thứ 3, giai đoạn khởi sắc diễn ra từ quý II, năm 2025 đến quý IV, năm 2025. Khi các yếu tố đã được khơi thông ở giai đoạn củng cố, kinh tế và đầu tư phát triển, nguồn cung sẽ quay trở lại và bất động sản có thể ghi nhận tốc độ tăng giá nhanh trong giai đoạn này.

Đồng thời, tâm lý thị trường bắt đầu phục hồi, người mua sẽ quan tâm hơn nhu cầu đầu tư, tốc độ tăng giá và sẽ không quá đặt nặng các yếu tố về giá bán, pháp lý như ở thời kỳ thị trường ảm đạm.

Với xu hướng này, Batdongsan.com.vn dự báo sau thị trường đi qua giai đoạn củng cố, nếu các yếu tố về chính sách, nguồn tiền được tháo gỡ, thì đất nền và biệt thự sẽ có thanh khoản tốt trong giai đoạn khởi sắc.

Đón đầu các cơ hội trong giai đoạn khởi sắc, chủ đầu tư cần chuẩn bị năng lực tài chính để phát triển những dự án quy mô lớn hơn. Sàn giao dịch sẽ dần đầu tư nhiều hơn vào các kênh quảng cáo, mở rộng quy mô nhân sự để nâng cao hiệu quả giao dịch.

Cuối cùng, là giai đoạn ổn định diễn ra từ quý I, năm 2026. Với giai đoạn này, thị trường bất động sản ghi nhận thanh khoản và giá tăng, đa dạng các loại hình phát triển. Trong thời kỳ ổn định, tốc độ tăng giá và mức độ thu hút đầu tư là hai yếu tố người mua ưu tiên hàng đầu khi chọn bất động sản. Lúc nay, các nhà đầu tư sẽ tìm kiếm cơ hội ở những loại hình bất động sản có tốc độ tăng giá cao, số lượng ít nhưng thu hút nhiều quan tâm.

Vì vậy, để chuẩn bị cho một thị trường phát triển ổn định, chủ đầu tư cần đa dạng hóa phân khúc/định vị/dòng sản phẩm nhằm đáp ứng các nhu cầu đa dạng của người mua và nhà đầu tư. Đối với các sàn giao dịch, cần linh hoạt thích ứng với những cơ hội mới theo biến động thị trường.