Thị trường bất động sản gần như "đóng băng"

Nghẽn dòng tiền

Sáng 9/5, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về báo cáo đánh giá bổ sung kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội và ngân sách Nhà nước năm 2022 và những tháng đầu năm 2023.

Liên quan đến thị trường bất động sản, báo cáo của Uỷ ban Kinh tế cho biết những khó khăn trên thị trường tài chính và thị trường trái phiếu doanh nghiệp khiến doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận vốn và hầu như không huy động được vốn trái phiếu doanh nghiệp. Điều này dẫn đến thị trường bất động sản gần như "đóng băng", ảnh hưởng trực tiếp và tác động dây chuyền đến nhiều ngành, lĩnh vực của nền kinh tế, việc làm của người dân.

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết có ý kiến cho rằng mức tăng tín dụng (dù có hạn mức) nhanh hơn nhiều mức tăng huy động tiền gửi. Cho vay lĩnh vực bất động sản tăng nhanh hơn tín dụng nói chung. Các ngân hàng thương mại buộc phải tăng cao lãi suất huy động, nhất là đối với kỳ hạn dài.

"Lãi suất cho vay cao; kênh huy động trái phiếu gần như đóng băng; thực hiện đầu tư công thấp nhiều so với kế hoạch; tất cả các yếu tố này cộng hưởng càng làm nghẽn dòng tiền luân chuyển trên thị trường", báo cáo cho biết.

Nghẽn dòng tiền được cho là một trong những vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản

Báo cáo của Uỷ ban Kinh tế nhấn mạnh việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới vô cùng khó khăn do niềm tin thị trường sút giảm mạnh. Năm 2022, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt hơn 257.700 tỷ đồng, giảm 64,6% so với năm 2021. Trong năm 2022, khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đã giảm đáng kể, đặc biệt đối với ngành bất động sản. Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành riêng lẻ đạt 52.900 tỷ đồng (giảm 77% so với cùng kỳ 2021).

Bên cạnh vấn đề dòng tiền, vướng mắc về pháp lý cũng đang là vấn đề lớn của thị trường bất động sản. 

Báo cáo của Uỷ ban Kinh tế trích thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), vướng mắc pháp lý (hầu hết ở các văn bản dưới luật) là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh. 

Bên cạnh đó, các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông đã làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án bất động sản, nhà ở thương mại (mất khoảng 3-5 năm)…

Nguy cơ "bong bóng"

Báo cáo của Uỷ ban Kinh tế cho biết cũng có ý kiến cho rằng, việc các doanh nghiệp huy động vốn với số lượng lớn vào thời gian qua làm tăng dư nợ của nền kinh tế dẫn đến "bong bóng" với thị trường bất động sản tăng cao bất thường. Thị trường bất động sản khó khăn là chưa phản ánh đúng khi trong thời gian qua chỉ có thị trường bất động sản ở phân khúc cao cấp tăng cao và đến nay gặp khó còn thị trường bất động sản dành cho số đông thiếu hụt nên cần hỗ trợ nhà đầu tư mới phát triển phân khúc này.

Như tại TP Hồ Chí Minh, theo HoREA, nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo: năm 2017 có 10.987 căn nhà cao cấp, chiếm 25,5%; năm 2018 có 8.502 căn nhà cao cấp, chiếm 30%; năm 2019 có 15.479 căn nhà cao cấp, chiếm 67,1%; năm 2020 có 7.114 căn nhà cao cấp, chiếm 42,1%; năm 2021 có 10.404 căn nhà cao cấp, chiếm 72%; 09 tháng đầu năm 2022 có 9.305 căn nhà cao cấp, chiếm đến 80,2%.

Trong khi đó, loại nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm 1%; năm 2021 và 09 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%).

Thị trường bất động sản cho thấy sự lệch pha khi thiếu hút nghiêm trọng phân khúc bình dân

Áp lực đáo hạn

Sau 4 tháng đầu năm 2023, Uỷ ban Kinh tế đánh giá thị trường, doanh nghiệp bất động sản tiếp tục đối mặt với rất nhiều khó khăn về thanh khoản, dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp năm 2023 rất lớn. Nhiều doanh nghiệp chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu; một số vụ việc lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của lãnh đạo một số doanh nghiệp lớn gây bức xúc dư luận, giảm niềm tin của nhà đầu tư.

Theo Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam VBMA, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2023 là gần 290.000 tỷ đồng.

Uỷ ban Kinh tế đề nghị Chính phủ đề nghị Chính phủ báo cáo bổ sung về cơ cấu nợ liên quan đến bất động sản (bao gồm cả doanh nghiệp bất động sản, vay mua nhà, kinh doanh bất động sản...).

Cùng với đó trong thời gian tới, Uỷ ban Kinh tế cũng kiến nghị Chính phủ thực hiện các giải pháp đồng bộ nhằm tháo gỡ khó khăn của thị trường tài chính, tiền tệ, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thị trường bất động sản. Đồng thời, cơ cấu lại thị trường bất động sản thông qua điều tiết nguồn cung, khắc phục tình trạng lệch pha cung – cầu bất động sản cao cấp và bất động sản bình dân bằng công cụ quy hoạch.