Thị trường bất động sản liệu có xuất hiện bong bóng?

Dòng vốn của các nhà đầu tư ngoại vẫn đang sẵn sàng để đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao thị trường vốn JLL Việt Nam cho rằng, dòng vốn FDI vào BĐS đang đứng thứ 4.

Dòng vốn của các nhà đầu tư ngoại vẫn đang sẵn sàng để đổ vào thị trường BĐS Việt Nam. Tuy nhiên hoạt động M&A cũng có những rào cản nhất định nên thị trường chững lại dù nhiều nhà đầu tư vẫn muốn tham gia vào thị trường.

"Chúng tôi trao đổi với nhiều NĐT họ cho biết sẵn sàng tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam, thời điểm tháng 2, tháng 3 khi đang làm việc tại nhà do tình hình dịch bệnh thì vẫn nhận được những cuộc gọi quan tâm về thị trường BĐS Việt Nam", bà Khanh cho hay.

Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc là những doanh nghiệp quen thuộc với thị trường BĐS tin rằng đây chỉ là đợt điều chỉnh tạm thời. Theo bà Khanh, họ vẫn tin tưởng vào chính sách và kinh tế vĩ mô, thị trường Việt Nam vẫn có nhiều tiềm năng tăng trưởng so với các thị trường khác ở khu vực Đông Nam Á. Ngoài ra, họ cũng mong muốn phía nhà nước đẩy nhanh quá trình phê duyệt dự án để tham gia vào thị trường.

Theo bà Khanh, phần lớn các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn, một số NĐT tham gia vào thị trường phải thực hiện những giao dịch kéo dài 2-3 năm nhưng giao dịch chưa hoàn tất dù dòng tiền đã rất sẵn sàng vì gặp khó khăn bởi quy trình phê duyệt hiện tại. Việc rà soát chặt chẽ thủ tục pháp lý của các dự án góp phần làm tăng tính minh bạch thị trường nhưng cũng ảnh hưởng đến dòng vốn FDI vào Việt Nam.

NĐT nước ngoài vẫn đang rất tự tin với thị trường BĐS Việt Nam. Còn ở góc độ người mua nhà, dù họ có tâm lý thận trọng nhưng nhiều NĐT đang quan tâm đến thị trường sơ cấp (mua từ chủ đầu tư) và trên cả thị trường thứ cấp nhiều người mua nhà vẫn đang tìm kiếm các sản phẩm có giá hợp lý mua để ở.

Lãi suất ngân hàng ngày càng thấp

Theo các chuyên gia trong ngành, thị trường BĐS hiện nay khó khăn nhưng trong nguy khi nào cũng có cơ. Việt Nam đang là quốc gia kiểm soát tốt dịch bệnh. Xu hướng chuyển dịch công xưởng của thế giới về Việt Nam cũng đang ngày càng rõ.

Bên cạnh đó, hiện nay lãi suất ngân hàng ngày càng thấp. Điều này có lợi cho tất cả các ngành nghề kinh doanh ổn định trở lại. Tiêu dùng của người dân sẽ tăng lên. Điều này sẽ tác động đến thị trường BĐS.

Làn sóng giảm mạnh lãi suất huy động đang diễn ra không chỉ ở các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân mà cả 4 ngân hàng thương mại có vốn nhà nước cũng đang có động thái giảm lãi suất cho vay, tiết kiệm.

Gần đây, các ngân hàng điều chỉnh giảm lãi suất tiết kiệm ngắn hạn. Có nơi chỉ trả 3%/năm cho kỳ hạn 1 tháng tại quầy. Lãi suất tiền gửi hiện ở mức 3,5-4,25% với kỳ hạn lãi suất dưới 6 tháng; từ 4,4-6,7% với kì hạn trên 6 tháng. So với thời điểm cuối năm 2019, vùng lãi suất này thấp hơn gần 1%/năm với kì hạn dưới 6 tháng và gần 2%/năm kỳ hạn 6 tháng trở lên.

Trước tác động giảm lãi suất tiết kiệm, cho vay, nhiều NĐT đã đặt lên bàn cân để cân nhắc các kênh đầu tư là vàng, tiết kiệm hay BĐS. Trước đây, nếu lãi suất huy động cao thường người dân sẽ chọn kênh gửi tiết kiệm cho an toàn. Còn nhiều người khác vẫn hướng vào kênh đầu tư BĐS vì khả năng sinh lợi về trung, dài hạn sẽ tốt hơn.

Theo các chuyên gia, việc giảm lãi suất ngân hàng là một tín hiệu tích cực đối với thị trường BĐS trong lúc khó khăn cho dù tác động từ yếu tố này không quá mạnh mẽ.

Thị trường không xuất hiện dấu hiệu bong bóng

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam phân tích, nhiều NĐT đặt ra câu hỏi hiện nay là thị trường BĐS có thể gặp tình huống như năm 2007-2008 mức giá lao dốc hay không? Để trả lời câu hỏi này phải nhìn lại thị trường thời điểm năm 2007-2008 bong bóng BĐS xảy ra ở thị trường thứ cấp. Giá bán được đẩy lên nhiều ở thị trường thứ cấp và nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều.

Còn hiện tại, mức giá được quyết định bởi thị trường sơ cấp (các chủ đầu tư làm ra sản phẩm để bán). Ngay cả một số khu vực như Thủ Thiêm, giai đoạn 20015-1016 giá bán 2.800 USD-2900 USD/m2 đã cao nhưng nay đã tăng 60.00-7.000 USD/m2, xuất phát ở thị trường sơ cấp chứ không phải thứ cấp.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao thị trường vốn JLL Việt Nam cho rằng, thị trường giai đoạn 2019-2020 khác hoàn toàn so với thời điểm 2008-2009 khi thị trường xuất hiện bong bóng tăng trưởng ảo vì thời điểm đó nhiều doanh nghiệp đi vay và thế chấp tài sản ảo, chưa đủ pháp lý. Vì vậy, khi có nợ xấu, Ngân hàng muốn xử lý nợ xấu nhưng không thể thực hiện, chủ doanh nghiệp không thể trả được nợ, nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia mua lại dự án cũng không thể thực hiện được. Đó là sự bế tắc của cả ba bên.

Sau đó 2013-1019 thị trường bắt đầu phục hồi, nhiều chủ đầu tư bắt tay với các nhà phát triển để thực hiện dự án. Hiện nay, trao đổi với phía Ngân hàng, nhiều nơi vẫn có nợ xấu được thế chấp bằng BĐS nhưng khi xử lý lại gặp khó khăn về pháp lý. Điều này cũng ảnh hưởng rất lớn đến dòng chảy của vốn FDI vào Việt Nam.

Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính cũng cho hay, thị trường BĐS hiện nay khác hơn so với năm 2008 khi xuất hiện các cục máu đông nợ xấu là do thời điểm đó hàng loạt ngân hàng nhỏ được thành lập và huy động vốn bằng mọi cách mà sân sau chính là các công ty BĐS. Do đó, khi thị trường đóng băng thì hình thành các khối nợ xấu.

Còn giai đoạn 2014 cho tới nay thì hệ thống ngân hàng đã đã được chuẩn hoá. Dù một số doanh nghiệp khó khăn nhưng vẫn chưa hình thành nợ xấu. Cộng thêm ảnh hưởng của dịch bệnh covid nên nhiều doanh nghiệp được giãn nợ nên nhìn chung báo cáo vẫn chưa có nợ xấu.