Thị trường bất động sản năm 2021 được dự báo khởi sắc trở lại

Nguồn cung có dấu hiệu được cải thiện so với năm 2020

Theo CBRE Việt Nam, sẽ có gần 43.000 căn hộ tại Hà Nội và Tp.HCM được bán ra trong năm 2021. Thị trường bất động sản có nhiều dư địa để tăng trưởng trở lại khi những vướng mắc về thủ tục được tháo gỡ giúp tăng nguồn cung, các chủ đầu tư cũng sẽ đa dạng hóa sản phẩm để phù hợp với nhu cầu của thị trường. Theo đó, TP.HCM sẽ có gần 17.500 căn hộ được bán ra, tăng 14% và Hà Nội là 25.200 căn, tăng 66%.

Tuy nhiên, do chênh lệch cung - cầu vẫn lớn nên giá nhà sẽ khó có thể giảm. Giá căn hộ tại TP.HCM được dự báo tăng, trung bình khoảng 46 triệu đồng/m2, trong khi giá căn hộ Hà Nội sẽ ổn định trung bình ở vùng 32 triệu đồng/m2.

Theo đơn vị này, năm 2021, dự kiến sẽ không có những thay đổi lớn nhưng sẽ cải thiện hơn so với năm 2020. Thị trường kỳ vọng sẽ có thêm khoảng 17.500 căn hộ tại các dự án mới ở các quận vùng ven thành phố. Giá sơ cấp dự kiến sẽ tiếp tục tăng so với 2020, tuy nhiên mức tăng không ổn định hơn để thị trường có thể tiêu thụ hết các sản phẩm còn lại. 

Giá chào bán sơ cấp năm 2021 ở các phân khúc sẽ có mức tăng giá trong khoảng từ 1-4% so với năm 2020. Riêng giá căn hộ hạng sang dự kiến tăng từ 2-7% trong năm 2021, 2022 nhờ có các sản phẩm mới là căn hộ hạng sang có thương hiệu tại quận 1.

Thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục sôi động do nguồn sơ cấp khan hiếm và thị trường sơ cấp đã thiết lập mặt bằng giá mới. Người mua để ở mặc dù khó tìm được sản phẩm phù hợp với nhu cầu và túi tiền trên thị trường sơ cấp nhưng sẽ có nhiều lựa chọn hơn trên thị trường thứ cấp với các căn hộ có tiến độ xây dựng tốt hoặc chuẩn bị bàn giao. Nhìn rộng hơn về các tỉnh lân cận, nguồn cung khan hiếm tại TP.HCM sẽ buộc người mua tìm kiếm các cơ hội tại Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Các thị trường này dự kiến tiếp tục tăng trưởng trong năm 2021.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và con đường phục hồi sẽ không bằng phẳng, thị trường căn hộ sẽ tiếp tục đón nhận sự quan tâm của người để ở và nhà đầu tư. Ngoài ra, các tín hiệu tích cực gần đây từ các dự án hạ tầng trọng điểm như khởi công sân bay Long Thành và việc thành lập TP. Thủ Đức sẽ là động lực tái khởi động cho thị trường.

Còn theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoRREA), trong 9 tháng đầu năm 2020, đã hoàn thành phần thô 3 dự án với quy mô 2.213 căn hộ, lũy kế từ năm 2016 đến tháng 9 năm 2020 lên 13.186 căn hộ. Hiện tại, có 5 dự án đang thi công xây dựng với quy mô 4.758 căn hộ dự kiến hoàn thành trong năm 2021.

Số liệu thống kê cho thấy, từ tháng 8 đến nay, nguồn cung dự án nhà ở đã có dấu hiệu cải thiện. Số liệu của Sở Xây dựng Tp. HCM cho thấy, trong 9 tháng của năm 2020, các dự án nhà ở quy mô nhỏ có 100% đất ở hợp pháp được Sở Xây dựng giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư 11 dự án (tăng 10 dự án, gấp 11 lần so với cùng kỳ 2019); công nhận chủ đầu tư 9 dự án (tăng 9 dự án, gấp 4,5 lần so với cùng kỳ 2019); chấp thuận đầu tư 24 dự án (tăng 12 dự án, gấp đôi so với cùng kỳ 2019).

Cuối tháng 10/2020, Sở Xây dựng công bố thêm 10 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai, với 9.147 căn, gồm 8.317 căn hộ nhà chung cư và 830 căn nhà thấp tầng, bổ sung thêm nguồn cung nhà ở trong quý 4/2020.

Trợ lực tăng trưởng từ chính sách

Theo HoREA, dự báo từ nay đến Tết Âm lịch Tân Sửu (cũng là thời điểm vàng) và cả năm 2021, thị trường BĐS cả nước và Tp.HCM sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại, do Nhà nước đã có một số cơ chế chính sách mới.

Cụ thể, Nhà nước đã có một số cơ chế chính sách mới như Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), kết hợp sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường, có hiệu lực từ ngày 1/1/2021.

Đồng thời với việc Chính phủ đang xem xét sửa đổi một số Nghị định, nhất là "Dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định thi hành Luật Đất đai", sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc về cơ chế, chính sách.

Để những chính sách, Nghị định đi vào thực tế, chính quyền địa phương cần thực hiện quyết liệt trong khâu thực thi pháp luật, tháo gỡ ách tách cho các dự báo thị trường BĐS đến Tết Âm lịch Tân Sửu năm 2021 "dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại", để hoàn thành "mục tiêu kép" của Chính phủ đề ra: vừa kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19, vừa phát triển kinh tế vững chắc.

Riêng thị trường BĐS Tp.HCM sẽ phục hồi và tăng trưởng nhanh hơn, bền vững hơn, cả trong trung hạn và dài hạn. Điều này nhờ vào các lí do:

Thành phố xây dựng đề án thành lập thành phố Thủ Đức thuộc Tp.HCM là đô thị sáng tạo có tính tương tác cao, là đô thị loại 1, có quy mô kinh tế bằng khoảng 7-8% GDP cả nước, chiếm đến 1/3 GRDP của thành phố, đi đôi với mục tiêu xây dựng Tp.HCM trở thành đô thị thông minh.

Bên cạnh đó, Chính phủ đã quyết định cho Tp.HCM được chuyển đổi 26.000 héc ta đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị, nhà ở giai đoạn 2016-2020 (thực tế đã chứng minh 1 ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị tạo ra giá trị gấp hơn 100 lần so với 1 ha đất nông nghiệp).

Cùng với đó là việc thành phố xây dựng Đề án chuyển đổi 4 trên 5 huyện thành quận trong 10 năm tới. Trong đó, có khả năng huyện Cần Giờ sẽ trở thành "đô thị biển, đô thị sinh thái, đô thị môi trường" trong tương lai.

"Với những văn bản đã được ban hành và có hiệu lực từ 1/1/2021, có tính hệ thống, đồng bộ, thống nhất liên thông giúp cho tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản là về thể chế. Qua quá trình đất nước kiểm soát dịch hiệu quả, đi đôi với việc bào chế vaccine cũng như đến tháng 2/2021 lô vaccine nhập khẩu đầu tiên sẽ về tới Việt Nam, qua đó chúng ta có niềm tin tiếp tục khống chế được đại dịch giúp cho sự phục hồi nền kinh tế, trong đó tạo cơ hội cho thị trường bất động sản hồi phục mạnh mẽ", Chủ tịch HoREA nêu chia sẻ.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam cho rằng, bước sang 2021, để vượt qua khó khăn và bước vào giai đoạn phát triển mới, thị trường bất động sản nhà ở sẽ cần nhiều lực đẩy giúp phục hồi và tăng tốc trở lại. Một trong những yếu tố đáng lạc quan là diễn biến kinh tế vĩ mô và công tác kiểm soát dịch bệnh rất tốt của Việt Nam.

Bên cạnh đó, các chính sách pháp lý chính thức có hiệu lực trong năm 2021 như Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Thông tư 21/2019/TT-BXD, Nghị định 148/2020/NĐ-CP… sẽ giúp thị trường hoạt động minh bạch hơn. Đặc biệt, việc thành lập TP. Thủ Đức và chủ trương đẩy mạnh triển khai nhiều công trình hạ tầng giao thông trọng điểm trong năm 2021 cũng là lợi thế thúc đẩy thị trường bứt phá.

Theo ông Lâm cần có thêm những giải pháp kích hoạt lực đẩy thị trường BĐS năm 2021. Về chính sách pháp lý thì hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS nhà ở phải được bổ sung và hoàn thiện hơn nhằm bắt kịp diễn biến và nhu cầu thị trường. Về hạ tầng giao thông cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án hạ tầng giao thông sớm đưa vào sử dụng.

Thị trường vùng ven tiếp tục trỗi dậy

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, xu hướng dịch chuyển đầu tư trên thị trường BĐS tiếp tục xuất hiện trong năm 2021. Trong đó, có xu hướng các chủ đầu tư tại Tp.HCM sẽ di chuyển ra săn tìm quỹ đất tại Hà Nội và ngược lại các doanh nghiệp ở Hà Nội cũng Nam tiến thực hiện các dự án ở Tp.HCM.

Bên cạnh đó, xu hướng phát triển các dự án ở những thị trường vùng ven, thị trường ven biển vẫn tiếp tục phát triển. Do đó, năm 2021 thị trường sẽ có những yếu tố tích cực hơn rất nhiều, đặc biệt là sự phục hồi của những thị trường trọng điểm như TP.HCM hay Hà Nội. Tuy nhiên, sự phục hồi này sẽ chưa thể có bước đột phá mạnh bởi vì nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố. 

Chẳng hạn ở TP.HCM là việc chậm tiến độ của các dự án do vướng thủ tục pháp lý sẽ chưa được giải quyết triệt để khi chuyển sang năm 2021. Yếu tố thứ hai là ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19. Việt Nam kiểm soát dịch bệnh tốt nên người dân tích cực trong việc đầu tư BĐS nhưng cơ bản dịch bệnh vẫn còn, vắc xin mới xuất hiện và cần thời gian để kiểm chứng.

Có một thực tế đã và đang xảy ra với doanh nghiệp BĐS tại khu vực trung tâm là thời gian tạo lập dự án khá dài, mất từ 3 – 5 năm để có được đất sạch, đầy đủ pháp lý và sẵn sàng đưa ra thị trường. Trong khi đó, dự án ở khu vực tỉnh lân cận dù quãng đường di chuyển xa nhưng với điều kiện kết nối giao thông ngày một thuận tiện, tốc độ để ra mắt sản phẩm nhanh hơn, nguồn cầu mới đến từ khu vực vùng ven trung tâm… đã trở thành những lực hút ly tâm, đẩy dòng vốn đầu tư dịch chuyển.

Yếu tố tích cực được chỉ ra là thị trường các tỉnh vùng ven giúp doanh nghiệp đa dạng được rổ hàng, có thêm sản phẩm mới, tiếp cận được nhóm khách hàng mới và đặc biệt là đứng trước cơ hội mở rộng thị phần, tăng nhận diện thương hiệu. Ngoài ra, giá các sản phẩm ở tỉnh thường ‘mềm’ hơn khu vực trung tâm, là lợi thế để chủ đầu tư cấu trúc từ sản phẩm đắt đỏ sang vừa túi tiền, và cũng là phù hợp trong bối cảnh khó khăn chung hiện tại.

Chia sẻ với báo chí, ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường của batdongsan.com.vn cho biết, các nhà đầu tư đang quan tâm nhiều hơn đến thị trường bất động sản tại các tỉnh phía Bắc. Theo đó, 6 tỉnh miền Bắc đứng đầu về lượng tìm kiếm trên batdongsan.com.vn gồm Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hưng Yên và Vĩnh Phúc.

Còn tại khu vực phía Nam, 7 tỉnh miền Nam đang ghi nhận sự quan tâm nhiều nhất của người mua bất động sản lần lượt là: Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Bình Phước, Cần Thơ và Kiên Giang. Trong đó, bất động sản Bình Dương đang được quan tâm nhất khi lượng tìm kiếm tăng.

Ngay khi bắt được "sóng" đầu tư, nhiều tỉnh thành đã nhanh chóng dọn đất sạch, tạo quỹ đất dồi dào cũng như tìm giải pháp thuận lợi nhất để đón đầu cơ hội trỗi dậy cho chính mình. Tuy nhiên, điều thấy rõ nhất chính là tiềm năng và sức hấp dẫn đến từ nội tại mỗi địa phương.

Theo các chuyên gia, với 3 nền tảng chính gồm: Quy hoạch đồng bộ; Thủ tục pháp lý nhanh chóng; Chi phí đầu tư thấp, chu kỳ hồi vốn ngắn, BĐS tỉnh và vùng ven tự tin trở thành điểm đến hấp dẫn ở chu kỳ mới của thị trường.