Thị trường bất động sản tỉnh "nín thở" chờ diễn biến mới

Theo đánh giá của giới đầu tư bất động sản, nếu sáp nhập các tỉnh, giá nhà đất có khả năng tăng nhưng điều này phụ thuộc vào quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Nếu tỉnh được sáp nhập được quy hoạch thành vệ tinh của tỉnh lớn, với hạ tầng đồng bộ và kinh tế liên kết chặt chẽ, giá đất có thể tăng đáng kể. Nhưng nếu chỉ là một phép cộng hành chính đơn thuần, không đi kèm đầu tư, hiệu ứng “ăn theo” sẽ rất hạn chế.

Thực tế hiện nay, một số khu vực đang trong quá trình sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã cũng cho thấy xuất hiện nhiều dấu hiệu biến động. Như tại Bắc Giang, từ ngày 1/1/2025, 10 xã thuộc TP. Bắc Giang được sắp xếp lại, và giá đất ở khu vực gần trung tâm như phường Trần Phú đã tăng từ 25-30 triệu đồng/m² lên 40-50 triệu đồng/m². Theo chị Lan – một môi giới địa phương: “Khách đang kỳ vọng TP. Bắc Giang mở rộng, nhưng nếu không có hạ tầng mới, giá sẽ khó giữ lâu”.

Sáp nhập tỉnh thường kéo theo làn sóng đầu tư hạ tầng, tạo cơ hội lớn cho bất động sản. Một số khu vực có thể hưởng lợi từ hạ tầng giao thông và các dự án thương mại. Giá đất có thể tăng lên gấp rưỡi thậm chí gấp ba nếu được quy hoạch thành khu công nghiệp hoặc đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, để đạt được điều này, cần có chiến lược dài hạn, tránh tình trạng phát triển nửa vời như một số khu vực sau sáp nhập trước đây.

Cơ hội luôn đi kèm rủi ro. Thông tin sáp nhập dễ kích thích tâm lý đầu cơ, dẫn đến sốt đất ảo. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định: “Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi nhờ lãi suất thấp và niềm tin nhà đầu tư tăng. Nếu sáp nhập tỉnh xảy ra, các khu vực có quy hoạch tốt sẽ tăng giá bền vững, nhưng nguy cơ sốt ảo vẫn cao nếu thiếu kiểm soát”.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết: “Thị trường bất động sản sẽ phục hồi rõ rệt từ giữa năm 2024, nhưng nếu sáp nhập tỉnh không đi kèm chính sách hỗ trợ hạ tầng, sẽ khó tạo động lực dài hạn”.

Đặc biệt TS. Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế, nhấn mạnh trong một hội thảo mới đây: “Việc sắp xếp lại đơn vị hành chính cần gắn với chiến lược phát triển kinh tế, nếu không sẽ chỉ tạo ra những biến động ngắn hạn, đặc biệt trong bất động sản”.

Chính vì vậy, sự phát triển không đồng đều là một thách thức lớn. Khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, không phải khu vực nào cũng bứt phá như Hà Đông; như huyện Chương Mỹ chỉ tăng nhẹ rồi chững lại do thiếu đầu tư. Vì vậy, nếu tỉnh nhỏ sáp nhập mà nguồn lực tập trung vào tỉnh lớn thì các huyện xa có thể bị bỏ quên, làm gia tăng chênh lệch vùng miền.

Trước viễn cảnh này, người dân và nhà đầu tư cần giữ "cái đầu lạnh". Với người mua nhà để ở, việc theo dõi sát thông tin quy hoạch từ chính quyền địa phương là yếu tố sống còn để tránh mua đất giá cao do sốt ảo. Đối với nhà đầu tư, nên tập trung vào các khu vực có tiềm năng phát triển rõ ràng không nên đầu cơ dựa trên tin đồn.

Theo đáh gia của giới chuyên gia, thời điểm sát nhập các đơn vị hành chính thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào một giai đoạn đầy biến động. Giá nhà đất tại các tỉnh nhỏ có thể “ăn theo” tỉnh lớn tăng giá mạnh nhưng chỉ khi có quy hoạch và đầu tư đồng bộ. Cơ hội từ hạ tầng cải thiện và kinh tế lan tỏa là rõ ràng, song rủi ro về đầu cơ và phát triển không đều cũng không thể xem nhẹ.