Thị trường BĐS lúc này như “lực sĩ” đang gồng tạ, còn nhà đầu tư như "con cáo" nhanh nhạy có thể lao ra thị trường bất cứ khi nào

Ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group cho rằng, thị trường bất động sản được cấu thành bởi 4 yếu tố chính: Cung, cầu, giá cả, và thanh khoản. Và khi ai hiểu hết về cả 4 yếu tố đó, có lẽ sẽ dự đoán được tương lai và bắt đầu hành động.

Theo đó, phân tích từng yếu tố ảnh hưởng đến thị trường trong tương lai, ông Tuyển cho rằng, nguồn cung là vấn đề nhức nhối nhất, một căn bệnh mãn tính của thị trường bất động sản trong những năm gần đây và có thể trong cả tương lai. Có thể thấy, số lượng dự án bất động sản được cấp chứng nhận đầu tư mới trên toàn quốc chỉ tính trên đầu ngón tay.

Ở Hà Nội, ngoài những dự án lớn của Vinhomes như Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park thì hầu như không xuất hiện dự án mới. Chỉ có những dự án cũ trước đó còn hàng mang ra bán tiếp như: Louis City Hoàng Mai, Dương Nội Nam Cường, Kim Chung Di Trạch, HUD Mê Linh,…

Tại TP. HCM ngoài Vinhomes Grand Park Quận 9 thì cũng không có mấy dự án có thể ra hàng. Theo đó, các tỉnh thì cũng chỉ nổi lên một vài địa phương như Quảng Ninh, Hòa Bình, Thanh Hóa, Quảng Nam, Bình Định, Phú Yên, Bình Thuận, Bình Dương, Vũng Tàu,...

Tuy nhiên, số lượng dự án cũng không nhiều, hàng bán theo sóng, hết hàng là hết sóng. Bên cạnh đó, thị trường tỉnh thì nổi lên những đại gia như Sun Group, Novaland, CEO, Hưng Thịnh,… nhưng số lượng dự án cũng rất khiêm tốn.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group.

Chưa kể, việc ra được hàng thì các chủ đầu tư cũng mất vài năm để giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, rồi làm hạ tầng xong mới đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.

“Rồi có lẽ ai cũng hiểu, việc duyệt bất cứ thủ tục gì liên quan đến đất đai hiện tại cũng là một rủi ro lớn. Do vậy, sẽ có nhiều dự án bị chậm trễ hoặc thậm chí chết yểu từ khi chưa khai sinh”, vị chuyên gia nói.

Theo ông Tuyển, một số địa phương còn chưa có quy hoạch chung, vì vậy để có thể làm quy hoạch chi tiết sẽ phải mất thêm nhiều năm chờ đợi. “Gần đây, việc đấu giá quyền sử dụng đất cũng trở nên phổ biến ở các tỉnh. Nhưng đặc điểm của những dự án này là quy mô nhỏ, hàng ra là tiêu thụ hết nên cũng không bổ sung vào nguồn cung không đáng bao nhiêu. Thậm chí, nguồn cung ít đến mức độ các nhà đầu tư phải tìm mua đến đất vườn, hoặc đất rừng sản xuất thì đúng là rõ khổ rồi”, ông Tuyển nhìn nhận.

Như vậy, có thể thấy, dù năng lực sản xuất của các chủ đầu tư tại nước ta hiện nay không thua kém gì các nước trong khu vực. Nhưng rõ ràng là đặc thù pháp lý khiến thị trường khát hàng như “nắng hạn chờ mưa” trong vài năm qua.

Nói về lực cầu, ông Tuyển đánh giá, hiện nay, vẫn đang tốt. Sau Covid -19 thì kinh tế đã phát triển trở lại, hoạt động sản xuất, kinh tế được khôi phục với mức tăng trưởng kỷ lục 7.2% trong quý 2 thì có thể thấy xã hội đang có tiền.

Theo Chủ tịch BHS Group, lạm phát hiện tại nguyên nhân chính là do tăng giá nguyên liệu đầu vào, do đứt gãy chuỗi cung ứng, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung vẫn còn đó. Hay ảnh hưởng trực tiếp từ cuộc xung đột giữa Nga và Ukraine.

“Bản thân lạm phát không bắt nguồn từ việc “dư tiền” ngoài xã hội. Vì vậy, tôi đánh giá việc tăng lãi suất sắp tới sẽ dừng lại. Việc kiểm soát tín dụng cũng sẽ được nới ra. Bởi đó là các động thái phòng ngừa rủi ro cấp tính, chứ không phải đang chữa bệnh lạm phát.

Người mua nhà để ở có lẽ đã tắc đường nhiều năm do nguồn cung ít hoặc chờ cơ hội giá rẻ. Nhưng có lẽ điều họ mong muốn sẽ không xảy ra. Họ sẽ phải dũng cảm hơn trong thời gian tới để quyết định mua được ngôi nhà mơ ước của mình”, ông Tuyển nói.

Vị chuyên gia nhìn nhận, các nhà đầu tư sẽ trấn tĩnh lại khi thấy thị trường không xuống được. Họ sẽ tiếp tục cân nhắc giữ lại hàng hoặc mua tiếp. Dân đầu cơ có lẽ sẽ ít xuất hiện hơn, nhưng họ luôn là con cáo nhanh nhạy có thể lao ra thị trường bất cứ khi nào.

Như vậy, có lẽ nguồn cầu chỉ là chững lại do những động thái gần đây liên quan đến việc hạn chế tín dụng. Khi điểm mấu chốt này được thông thì cầu sẽ lại tăng nhanh chóng.

“Nói về giá cả, nhiều người chờ đợi kịch bản các nhà đầu tư sẽ hoảng loạn bán ra và giá sẽ giảm. Nhưng tôi đang không nhìn thấy kịch bản đó xảy ra. Có lẽ do hai nguyên nhân chính: Một là các nhà đầu tư vừa qua cũng đều có tiềm lực tài chính tốt. Họ đã chuẩn bị một tâm thế “giữ tài sản” lâu dài.

Tiếp theo là do chính sách bán hàng vừa qua của các chủ đầu tư đều tạo điều kiện ân hạn nợ gốc và miễn lãi suất hai, thậm chí 3 năm cho khách. Vì vậy, không có lý do gì mà khách hàng lại phải bán ra tại thời điểm này khi không chịu áp lực gì về tài chính cả”, ông Tuyển nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, giá vật liệu tăng cao, cùng với việc sắp tới nhà nước sẽ bỏ quy định khung giá đất, giá giải phóng mặt bằng sẽ trở nên đắt đỏ,... Tất cả những lý do trên, ông Tuyển cho rằng, sẽ là thành phần chính tạo nên giá cả.

“Như vậy, cung ít, cầu cao, không có yếu tố làm giá thành rẻ đi thì kết quả là giá muốn giảm cũng không giảm được. Lực sĩ bất động sản sẽ chuyển hóa thành người sắt”, ông Tuyển nhấn mạnh.

Về vấn đề thanh khoản, đây là điều mọi người nên chú ý. Bởi, giá tăng không có nghĩa là thị trường tốt. Giá tăng, nhưng phải bán được hàng mới là tốt. Ông Tuyển cho rằng, thị trường sẽ có sự phân hoá về thanh khoản giữa các loại hình bất động sản và các địa phương.

Theo đó, loại hình bất động sản phục vụ mục đích để ở sẽ được người mua quan tâm. Cùng đó, bất động sản khu công nghiệp vẫn là một loại hình được ưa chuộng. Còn second homes kết hợp nghỉ dưỡng sẽ nuông chiều được nhu cầu của giới trung lưu. Nếu là bất động sản nghỉ dưỡng, thì phải là loại hình sở hữu lâu dài và có tổng mức đầu tư thấp (không ảnh hưởng nhiều đến tài chính của người mua).

Ông Tuyển nhìn nhận, nhiều người đang sở hữu bất động sản ở Hà Nội hay TP. HCM lúc này vẫn là một niềm mơ ước của bao người khác. Ngoài ra, là những tỉnh có GDP cao và phát triển được công nghiệp như Hạ Long, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Bình Định, Khánh Hoà, Bình Thuận, Vũng Tàu, Bình Dương, Long An,...

Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư đã mua các loại bất động sản đất nền tỉnh lẻ giá cao trong thời gian qua sẽ phải đợi chờ. Loại hình bất động sản triệu đô cũng nghỉ ngơi một thời gian, theo đó, thanh khoản sẽ tới chậm hơn.

“Như vậy, nếu đang tham gia thị trường bất động sản, dù ở vai trò Chủ đầu tư, khách hàng, hay nhà phân phối. Tôi nghĩ khó khăn sẽ chưa qua hẳn, nhưng cũng đã nhìn thấy tương lai tươi sáng. Thời gian chỉ phụ thuộc vào room tín dụng mà thôi, muộn nhất có thể là cuối năm nay. Vì vậy, đây là thời gian tốt nhất để tập trung vào công tác chuẩn bị”, Chủ tịch BHS Group nói thêm.