Thị trường BĐS TP.HCM những tháng cuối năm: Nhiều ý kiến trái chiều về bong bóng bất động sản

Theo nhận định của chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS Nguyễn Trí Hiếu nhiều khả năng xảy ra bong bóng bất động sản. Lỳ giải về nhận định này, TS. Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ trong số tổng dư nợ 6,8 triệu tỷ đồng tính đến thời điểm hiện tại thì tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản (BĐS) ước chiếm 7,5%. 

Tuy nhiên, theo tính toán của vị chuyên gia này, tín dụng cho vay BĐS nói chung phải lên đến 20% và đây là con số rất lớn; nếu tính cả cho vay chứng khoán thì con số không dưới 1/3 tổng dư nợ. Sở dĩ con số ước tính lên đến 20% là vì cộng cả những khoản cho vay mua nhà, sửa nhà nhưng không có mục đích kiếm lời mà để sinh sống.

Ông Hiếu phân tích thêm chính sách tiền tệ hiện tại đang thắt chặt hơn là nới lỏng. Chính phủ đã thông qua NHNN hạn chế cho vay BĐS và chứng khoán. Tuy nhiên, ông Hiếu cho rằng đà tăng tín dụng hiện nay đang giúp hình thành bong bóng bất động sản. 

"Năm tới nếu không giải quyết và kiểm soát được dòng tín dụng đổ vào BĐS một cách nghiêm ngặt hơn, bong bóng BĐS có thể nổ ra vào năm 2019. Khi giá tăng lên trên 100% là dấu hiệu đi vào bong bóng BĐS bởi vì cầu có giới hạn trong khi nguồn cung cứ tăng lên và giá bị đẩy lên, có nơi giá tăng khoảng 100%", vị chuyên gia này nhận định thêm.

Dưới góc độ của những người trực tiếp làm việc trên thị trường bất động sản, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, giám đốc Công ty Netland cho rằng cơn sốt đất xảy ra tại TP.HCM, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng và 3 đặc khu kinh tế Bắc Vân Phong, Vân Đồn, Phú Quốc vừa qua rất nóng. 

Riêng TPHCM và Đà Nẵng là 2 địa bàn xảy ra cơn sốt đầu tiên, nên nhìn chung giá đã đạt đỉnh. Nhà đầu tư cũng trải qua nhiều cơn sốt, rút ra được bài học xương máu. Đáng chú ý, trong cơn "nhốn nháo" sốt đất đó, các đại gia, nhà đầu cơ lớn bắt đầu rút khỏi thị trường, thì ngược lại nhà đầu tư nhỏ lẻ lại cố gắng lao vào. 

Ở những giai đoạn trước, giá đất tăng nóng chỉ tăng khi có thông tin về quy hoạch, phát triển hạ tầng. Còn nay, mọi ngõ ngách đều nóng lên chuyện mua bán đất, người người đi gom đất, buôn đất. Họ bất chấp đất ở đó có được mua bán chuyển nhượng hay không, có phù hợp với quy hoạch hay không. Việc mua bán đất thiếu tỉnh táo như vậy là rất nguy hiểm và đáng báo động.

Ở một góc nhìn khác, TS Trương Huy Mai, chuyên gia kinh tế của Trường Đại học Quốc tế RMIT cho biết: "Nguyên nhân của các đợt sốt đất hiện nay là do thông tin về thị trường BĐS chưa đầy đủ và thiếu thống nhất, từ các cơ quan quản lý đến những đơn vị nghiên cứu thị trường.  Việc thiếu thông tin chính là kẽ hở để các nhà đầu tư thu gom nhà, đất nhằm mục đích đầu cơ thay cho mua để ở". 

Theo đó, thực tế này đã góp phần đẩy giá nhà đất lên cao hơn nhiều so với nhu cầu thực của người dân, khiến những người có thu nhập thấp khó mua nhà để ở. Chính vì lý do đó, cơn sốt đất hiện nay theo nhận định của tôi là rất nguy hiểm. "Tôi nghĩ các nhà đầu tư đang mua trên giá trị lợi nhuận, mua theo tin đồn, không mua trên giá trị thật BĐS. Nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời, có thể vỡ bong bóng", TS. Mai nói thêm.

Cũng theo TS Mai phân tích,  với diễn biến giá đất tăng nóng, tích tụ lâu ngày sẽ tác động cực xấu lên thị trường và nền kinh tế.  

Thứ nhất, người có nhu cầu thực về BĐS rất khó tìm được một căn nhà hay miếng đất có giá trị phù hợp. Thứ hai, các doanh nghiệp muốn mở rộng sản xuất sẽ gặp khó khăn về đền bù, giải phóng mặt bằng. Thứ ba, đối với ngân hàng, khi sử dụng BĐS làm tài sản thế chấp việc định giá càng khó khăn, chưa kể nguồn lực dồn vào BĐS quá nhiều tiềm ẩn nguy hại cho nền kinh tế. Thứ 4, giới đầu tư, đầu cơ đất thường sử dụng đòn bẩy tài chính bằng việc vay vốn ngân hàng. 

"Khi cơn sốt đi qua, vỡ bong bóng BĐS, ngân hàng sẽ đối mặt với rất nhiều khoản nợ xấu có thể mất rất nhiều năm để xử lý", TS. kết luận.

Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn có những ý kiến trái chiều cho rằng vẫn chưa có khả năng xảy ra bong bóng vào thời điểm này.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thời gian qua, thị trường địa ốc quả thực đã xuất hiện các cơn sốt ảo. Tuy nhiên, đây chỉ là những đợt sốt giá cục bộ trong phân khúc thị trường đất nền, đất nông nghiệp. 

Ông Châu cho biết, "thủ phạm chính" là giới đầu nậu và cò đất thổi giá, tạo sóng gây ra các đợt sốt ảo giá đất nền tại một số địa phương. Nhưng đối với thị trường căn hộ chung cư, là phân khúc lớn nhất của thị trường bất động sản, đã không xảy ra hiện tượng sốt giá, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ, nhất là các dự án căn hộ vừa túi tiền. Điều này có thể khẳng định, cơn sốt trên thị trường vừa qua chỉ mang tính cục bộ.

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Chiến lược và thương hiệu cạnh tranh, cho rẳng để xác định được thị trường có bong bóng hay không cần xem xét 3 dấu hiệu. Đó là thanh khoản, giá bán toàn thị trường và giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Soi vào thị trường hiện tại, mức độ thanh khoản hiện nay vẫn tương đối tốt. Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), thanh khoản tốt nhất ở TP.HCM cho đến thời điểm này vẫn là nhà thương mại giá vừa phải và bình dân. Giao dịch ở một số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều. Thời gian qua, phân khúc đất nền tăng rất mạnh ở một số khu vực, trong khi các phân khúc khác mức tăng giảm không nhiều, chỉ từ 3-5%. Có những giai đoạn, đất nền tại TP.HCM và một số nơi kỳ vọng được quy hoạch thành đặc khu có tính đầu cơ rất rõ nét. Nhưng bây giờ thị trường đã chững lại.

"Nhìn vào những tín hiệu đó trên thị trường để thấy rằng, chúng ta có những mối lo ngại và rất cần thận trong nhưng không nên quá hốt hoảng", ông Thành phát biểu.

Đồng tình với quan điểm này, bà Dung của CBRE cho rằng thị trường không có nguy cơ bong bóng bất động sản vì thanh khoản đang ổn định. Nguồn cung chào bán căn hộ cho đến biệt thự nhà phố tăng trưởng không quá cao. Thị trường đang khá cân bằng trong vòng 12 tháng trở lại đây. Nếu như thời điểm 2007, phân khúc trung cấp chỉ chiếm 30-35% tổng nguồn cung thì trong năm 2017 tỷ lệ này tăng khá mạnh, lên khoảng 60% căn hộ trung cấp, 25% căn hộ bình dân.

Từ những phân tích trên, bà Dung kết luận đây là dấu hiệu cho thấy chủ đầu tư và người mua đang hướng đến người mua thực sự, là những người mua để ở.