Thị trường căn hộ Tp.HCM thiếu hụt nguồn cung mới chào bán

Nhiều chuyên gia BĐS chung nhận định, khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS Tp.HCM trong những năm qua chính là các điểm nghẽn về pháp lý. Việc vướng pháp lý khiến các chủ đầu tư phải đối diện với nhiều khó khăn. Trong đó, khó khăn lớn nhất vẫn là dòng vốn đầu tư vay ngân hàng, phải sinh lãi hằng ngày. Sự ảnh hưởng này cũng tác động không nhỏ đến nguồn cung sản phẩm ra thị trường. Hơn 2 năm qua, nguồn cung mới chào thị trường Tp.HCM giảm sút mạnh; gây nên sự thiếu hụt sản phẩm, giá biến động tăng cao…

Theo số liệu từ CBRE, từ năm 2020, số lượng căn hộ chào bán chỉ còn khoảng 15.000 căn ở mỗi thành phố. Số liệu 9 tháng đầu năm 2021 mà CBRE cập nhật sơ bộ đến ngày 23/9/2021 cho thấy Tp.HCM có khoảng 7.500 căn hộ mở bán, giảm khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2020. Con số sơ bộ tại thành phố Hà Nội cũng khoảng 10.000 căn, giảm 19% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng chào bán tại Hà Nội nhỉnh hơn một chút so với Tp.HCM là do dịch Covid-19 bùng phát lần thứ tư diễn ra ở TP nặng nề hơn. Tuy nhiên, nhìn chung số lượng sụt giảm khá nhiều ở cả hai thành phố.

Tuy nhiên, điều đáng nói, dù nguồn cung sụt giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức tốt, giá bán sơ cấp vẫn tăng. Tại Tp.HCM, trong quý 2/2022 với hơn 80% số căn chào bán trong, tăng 76% so với quý 1/2021.

Dự án căn hộ tại Tp.HCM đủ điều kiện pháp lý để chào bán chỉ đếm trên đầu ngón tay

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh chung nguồn cung thị trường giảm mạnh thì lại là cơ hội cho những dự án có đầy đủ pháp lý và hướng đến nhu cầu thực của người dân. Điểm mặt trên thị trường căn hộ Tp.HCM hiện nay khá ít dự án đủ điều kiện chào bán. Vì thế, với các dự án pháp lý đầy đủ các chủ đầu tư đang "tranh thủ" bung hàng ở giai đoạn này. 

Chẳng hạn như mới đây, Tập đoàn BĐS An Gia đang chào thị trường dự án Westgate (Bình Chánh, Tp.HCM) là một trong số rất ít những dự án tại Tp.HCM hiện nay sở hữu pháp lý hoàn thiện (đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai) với mức giá 40 triệu/m2, thấp hơn nhiều so với giá bán BĐS trung bình - trên 51 triệu/m2 (khoảng 2.260 USD/m2) tại thị trường sơ cấp Tp.HCM quý 2/2021 theo CBRE. 

Được biết, dự án này đang được CĐT An Gia triển khai với chính sách ưu đãi đặc biệt "Mua nhà được Cashback" nhằm hỗ trợ người mua trong giai đoạn hiện nay, tức khách hàng đăng ký sản phẩm thành công sẽ được hoàn ngay 100 triệu đồng vào tài khoản. Mặt khác, người mua chỉ cần thanh toán trước 15%, tương đương 300 triệu đồng sau đó thanh toán theo tiến độ đến đủ 30% trước khi nhận nhà. Đến quý 1/2023 là có thể nhận bàn giao, thực hiện sang nhượng hoặc cho thuê căn hộ hoàn chỉnh.

Theo đơn vị này, chính sách mới ban hành sẽ giúp khách hàng, nhà đầu tư dễ dàng huy động tài chính, điều chuyển dòng tiền trong giai đoạn khó khăn hiện nay.

Cùng với đó, tính đến quý 1/2021, một số dự án tại Tp.HCM cũng được xác định đủ pháp lý để bán hàng như: 882 căn hộ chung cư của 2 tòa nhà 21Z và 26T2 thuộc lô A1 của dự án "Khu nhà ở cao tầng thuộc các lô đất A1, A2, A3, A4, A5, A6 - Khu dân cư và Công viên Phước Thiện do công ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản MV Việt Nam làm chủ đầu tư; 243 căn hộ chung cư thuộc dự án Tòa nhà Căn hộ - Văn phòng dịch vụ - Thương mại dịch vụ HH5-1 Khu phức hợp Sài Gòn – Ba Son tại số 2 Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, quận 1 của công ty TNHH Hưng Phát Invest Hà Nội; dự án 117 căn nhà tại dự án Khu nhà ở xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè của Công ty Cổ phần Thương mại - Xây dựng Hồng Thịnh; 270 căn hộ chung cư thuộc dự án Trung tâm thương mại dịch vụ và căn hộ tại số 336/20 Nguyễn Văn Luông, phường 12, quận 6 của công ty TNHH Gotec Việt Nam…

Tuy nhiên, nhìn chung số lượng dự bán đủ điều kiện để đưa ra thị trường Tp.HCM sụt giảm mạnh so với trước đây. Theo các chuyên gia và cũng như lãnh đạo doanh nghiệp BĐS, vướng mắc pháp lý về thủ tục đầu tư đã và đang ảnh hưởng đến nguồn cung và giá thành sản phẩm BĐS ra thị trường. Trong đó, khi pháp lý bị "tắc" sẽ gây tổn thất cho doanh nghiệp BĐS do bị chôn vốn trong dự án, thủ tục pháp lý dang dở, chi phí tài chính ngày càng tăng cao và ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm. Nhìn rộng hơn thì nguồn cung sẽ tiếp tục khan hiếm, thị trường bị lệch pha cung cầu ngày càng cao và áp lực gia tăng về giá cả trên thị trường.

Theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), các nút thắt về pháp lý dự án đã và đang đe dọa thị trường nhà ở, làm teo tóp rổ hàng, đẩy thị trường đến tình trạng khan hiếm sản phẩm. Đây là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản bị đội lên rất cao bất chấp Covid-19.

Đại diện đơn vị này cho rằng, những rủi ro pháp lý đã đóng băng nguồn cung nhà ở nhiều năm liền, đặc biệt sự sa sút sản lượng nhà ở trong 2 năm trở lại đây. Chưa kể, trong bối cảnh đại dịch diễn biến phức tạp càng làm trầm trọng thêm khó khăn của thị trường này.

Cụ thể, theo Sở Xây dựng TpHCM, sản lượng nhà ở toàn thành phố năm 2020 giảm gần 60% so với 2019, đồng thời cũng là mức thấp kỷ lục trong nửa thập niên qua. Điều đáng quan ngại nhất chính là sản lượng nhà giá rẻ - loại nhà vừa với túi tiền của đại đa số người dân, chỉ còn chiếm 1% rổ hàng trong bối cảnh giá nhà vẫn leo thang bất thường.

Còn theo báo cáo quý 2/2021 của Bộ Xây dựng, cả nước chỉ có 69 dự án nhà ở thương mại được cấp phép, bằng 73% so với quý trước và khoảng 21% so với cùng kỳ năm 2020.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Việt Nam, nguồn cung BĐS hạn chế vì quy định về luật là điều đã rõ và đề cập từ nhiều năm nay. Nó bao gồm từ những điều khoản quy định của một/nhiều luật liên quan, trình tự - quy trình thủ tục phê duyệt (giấy phép, dự án, thiết kế…). Tp.HCM có khoảng hơn 100 dự án đang bị treo, vướng vì vấn đề pháp lý dự án. Nếu giải quyết ách tắc cho các dự án này thì nguồn cung sẽ cải thiện rất nhiều.

Theo các chuyên gia, nếu gỡ vướng được vấn đề pháp lý cho dự án thì nguồn cung BĐS tại Tp.HCM sẽ tăng trưởng trở lại

Nguồn cung sụt giảm, trong khi nhu cầu vẫn tăng khiến giá BĐS căn hộ trên thị trường sơ cấp vẫn tăng. Theo CBRE Việt Nam, mặc dù khả năng chi trả và tổng thu nhập của người mua bị ảnh hưởng khá nặng nề bởi dịch Covid-19, nhưng giá bán trên thị trường sơ cấp tăng ở tất cả các phân khúc. Giá bán căn hộ trung bình ở Tp.HCM trong 9 tháng đầu năm nay là khoảng 2.260 USD/m2 và ở Hà Nội là khoảng 1.500 /m2, tăng 13-14% so với cùng kỳ năm ngoái.

"Tôi nghĩ căn hộ chắc chắn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường, bên cạnh những phân khúc khác ví dụ như nhà ở gắn liền với đất. Để đặt lên bàn cân xem phân khúc nào chiếm ưu thế hơn, tôi nghĩ cũng khó vì nó phục vụ các đối tượng mua nhà khác nhau. Căn hộ là xu hướng đã hình thành và sẽ còn tiếp tục trong tương lai. Vì đơn giản là nó đáp ứng được tất cả những tiêu chí mà người mua nhà, đặc biệt là người mua nhà tại các thành phố lớn đặt ra", bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhấn mạnh.

Cũng theo vị chuyên gia này, dối với các chủ đầu tư, hiện nay đã có nhiều đơn vị lên kế hoạch phát triển giới thiệu sản phẩm ra thị trường. Bởi chỉ còn 3-4 tháng nữa là bước sang năm 2022. Dự kiến vào tháng 1/2022, người mua đã có thể đến tham dự các sự kiện giới thiệu hoặc mở bán dự án của chủ đầu tư. Tương tự thì người mua cũng đã bắt đầu kết nối lại với các chủ đầu tư và các sàn giao dịch để tìm hiểu sản phẩm.

"Những người mua mua căn hộ sau một thời gian dài không có sản phẩm sẽ rất háo hức dành thời gian để đi xem sản phẩm. CBRE rất lạc quan rằng thị trường sau tháng 1/2022 sẽ phục hồi trở lại", bà Dung khẳng định.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Hương, CEO Đại Phúc Land cho rằng, sau khi Tp.HCM nới giãn cách, mở cửa kinh tế, các chủ đầu tư sẽ nhanh chóng triển khai các chương trình chào bán sản phẩm trong quý 4 sau thời gian dài chuẩn bị và chờ đợi khi hết giãn cách. Tuy nhiên nguồn cung sản phẩm chỉ tập trung ở một số chủ đầu tư và các dự án có quy mô lớn, dài hạn. Nguồn cung sơ cấp trong ngắn hạn vẫn hạn chế do độ trễ trong việc triển khai các thủ tục pháp lý dự án tiếp tục kéo dài. Giao thương giữa các tỉnh vẫn còn khó khăn nên thời gian khởi động các dự án ở các tỉnh sẽ không có lợi thế bằng dự án nội đô.