Thị trường đang điều chỉnh hay rơi vào giai đoạn “đóng băng” chu kỳ?

Khó khăn của thị trường được thể hiện rõ qua sự “hụt hơi” của các chủ thể tham gia bất động sản, từ doanh nghiệp đến các nhà đầu tư. Lượng giao dịch sụt giảm mạnh kéo theo dòng tiền đổ vào bất động sản không lưu thông. Với nhà đầu tư “ôm đất”, họ đang phải cố gồng lãi, gốc trên đống tài sản bất động.

Với doanh nghiệp, sự khó càng thêm khó khi không có dòng tiền thu về để nuôi dưỡng bộ máy. Không có vốn, lại rơi vào tình cảnh khoản nợ trái phiếu kề cận, các doanh nghiệp trở nên lao đao. Thậm chí, họ đang buộc phải cắt giảm nhân sự, tinh giảm bộ máy, hạ giá bán với chiết khấu cao để thu hồi dòng tiền.

Môi giới thất nghiệp, nhân sự làm trong ngành bất động sản bị nợ lương… đã bắt đầu tạo nên “ám ảnh” cho những người từng trải qua cuộc khủng hoảng của thị trường hơn 10 năm trước.

Nguyên nhân nào dẫn tới pha trầm của thị trường địa ốc? Đó là giai đoạn để thị trường thanh lọc, điều chỉnh sau khoảng thời gian tăng trưởng quá nóng hay là một bước vào giai đoạn chu kỳ như quy luật tất yếu.

(Ảnh minh hoạ)

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, cho biết, ông về Việt Nam từ 2009 và được chứng kiến giai đoạn nóng của thị trường và khởi điểm sau đó là sự đóng băng. Khởi điểm của sự đóng băng thị trường, đến từ việc xử lý nợ xấu của khối nhà băng dẫn tới thị trường mất vốn rồi dần rơi vào đóng băng.

Còn ở thời điểm hiện tại, vị chuyên gia này cho rằng, chính sự mất niềm tin từ thị trường tài chính mới dẫn tới nhịp trầm của bất động sản. Theo TS. Hiếu, từ các vụ trái phiếu, việc doanh nghiệp bất động sản bị thanh tra cùng tin đồn khiến người tham gia thị trường bị tâm lý.

Thế nhưng, dù vậy, vị chuyên gia này lại cho rằng thị trường đang thanh lọc và điều chỉnh. Và phía Nhà nước đang có chính sách để điều tiết thị trường.

Cũng theo nhận định các chuyên gia, thời điểm năm 2008-2009, sau thời gian tăng nóng của thị trường, tác động của suy thoái toàn cầu, lãi suất bắt đầu tăng không ngừng và lạm phát đỉnh điểm ở mức 23%. Thị trường bất động sản rơi vào chu kỳ suy thoái và vốn nước ngoài vào kênh đầu tư này đóng băng. Nhưng đến năm 2013, đầu năm 2014, thị trường dần phục hồi nhờ dòng vốn luận chuyển thông qua giao dịch gia tăng và vốn nước ngoài.

Đến hiện tại thị trường cũng đang lặp lại một chu kỳ như vậy: Tăng trưởng nóng, lãi suất ra tăng, thị trường trầm lắng và sau sẽ càng phục hồi rực rỡ. Nhưng giai đoạn trầm lắng của thị trường hiện tại được đánh giá không rơi vào sự trì trệ như thời gian trước do nhà đầu tư neo ở trạng thái, giá bất động sản còn tăng.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, bất động sản thường trải qua qua bốn giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới. Các giai đoạn có thể được mô tả như sau: Phục hồi, Tăng trưởng, Sốt nóng, và Suy Thoái.

Theo bà Trang Bùi, dường như Việt Nam những năm qua đã có sự tăng trưởng sốt nóng, và đang có dấu hiệu chậm lại. Nhưng cũng có thể nói rằng thị trường bất động sản đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Trong một toạ đàm mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV khẳng định, Việt Nam không suy thoái cả thị trường tài chính lẫn thị trường bất động sản.

Dựa trên chỉ số của thị trường bất động sản, ông Lực khẳng định thị trường bất động sản đang suy giảm, chứ không suy thoái. Vị chuyên gia này cũng hy vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam trong năm tới dựa trên sự điều tiết thông qua các chính sách của Nhà nước.

Còn góc độ khác, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, sau sự tăng quá nóng của thị trường bất động sản thì cũng phải đến giai đoạn trở về giá trị thực. Ông Hiển đánh gía, khó khăn của thị trường còn rất lớn và mức độ ảnh hưởng cao. Và chính doanh nghiệp phải tự tái cấu trúc lại dự án, dòng tiền, và bộ máy.

+