Thị trường khách sạn điêu đứng trong đợt dịch lần 4?

Kinh doanh lao đao, rao bán mạnh tay

Không quá khó để tìm thấy các thông tin rao bán khách sạn tại Nha Trang, Đà Nẵng, Bà Rịa – Vũng Tàu, hay tại các TP lớn như Tp.HCM và Hà Nội ở thời điểm này.

Tại Hà Nội, khảo sát trên một chuyên trang mua bán bất động sản, mỗi ngày có cả chục khách sạn được rao bán với đủ mọi mức giá, từ vài chục tỷ đồng đến hàng trăm tỷ đồng. Cách trung tâm Hồ Gươm chỉ vài trăm mét, ngay phố Hàng Bè nơi trước đây luôn sầm uất du khách nước ngoài, một khách sạn mini diện tích 102m2 đang treo biển rao bán với giá 69 tỷ đồng. Cách đó không xa, một khách sạn trên phố Mã Mây cũng rao bán với giá hơn 100 tỷ đồng. Trên phố Hàng Buồm, một khách sạn cuối năm 2020 rao bán 75 tỷ đồng, đến đầu năm 2021 chủ nhà chấp nhận hạ xuống 60 tỷ đồng, giảm đến 15 tỷ đồng mà vẫn chưa có giao dịch. Một khách sạn khác nằm gần phố đi bộ Tràng Tiền có diện tích 374m2 với 65 phòng cũng được rao bán với giá khoảng 254 tỷ đồng.

Theo thông tin từ Sở Du lịch Hà Nội, trong 5 tháng đầu năm, lượng khách du lịch nội địa đến Hà Nội ước đạt 2,89 triệu lượt khách, giảm 6,7% so với cùng kỳ năm 2020; tổng thu đạt 8,1 nghìn tỷ đồng, giảm 50,7% so với cùng kỳ năm trước. Nếu chỉ tính riêng tháng 5/2021, khách du lịch nội địa ước đón 115.000 lượt khách, giảm 53,3% so với cùng kỳ năm 2020. Tổng thu từ khách du lịch nội địa ước đạt 322 tỷ đồng, giảm 60,3% so với cùng kỳ năm trước. Trong 5 tháng đầu năm 2021, công suất sử dụng phòng trung bình khối khách sạn 1 - 5 sao ước đạt khoảng 23,6%, giảm 8,6 % so với cùng kỳ năm 2020.

Do chưa mở cửa đón khách du lịch quốc tế, người nước ngoài đến Hà Nội trong thời gian này chủ yếu là chuyên gia, người lao động lưu lại làm việc tại các địa phương. Hiện tình hình dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp, khả năng phục hồi của thị trường du lịch và khách sạn dự báo sẽ còn gặp nhiều khó khăn.

Tại Tp.HCM: Thời gian gần đây, hàng loạt khách sạn rao bán, đơn cử trên đường Nguyễn Thái Bình rao bán một khách sạn có tổng diện tích 5.000 m2, giá 200 tỷ đồng. Trên đường Cộng Hoà rao bán khách sạn có diện tích 140m2, giá 56 tỷ đồng. Hay tổ hợp khách sạn và nhà hàng 4 sao trên đường Nguyễn Văn Trỗi rao bán khách sạn 330m2 giá 128 tỷ đồng…

Nhiều chuỗi khách sạn tên tuổi do các Tập đoàn nước ngoài điều hành mặc dù không rao bán nhưng công suất thuê phòng đều giảm đáng kể. Cụ thể, công suất thuê quý 1/2021 là 17%, giảm 31 điểm % theo năm. Giá phòng trung bình là 62USD/phòng/đêm, giảm 20% theo năm. Do phụ thuộc lớn vào nguồn khách doanh nghiệp và quốc tế, phân khúc 5 sao bị ảnh hưởng nhiều nhất, với giá phòng giảm 30% theo năm và công suất giảm 35 điểm phần trăm theo năm.

Theo Sở Du lịch Tp.HCM, đến cuối quý 1/2021, doanh thu từ du lịch giảm 60% theo năm, hơn 80% doanh nghiệp du lịch vẫn còn đóng cửa. Ghi nhận cho thấy, dịch Covid-19 lần 1 đến lần 3, sức gồng của các khách sạn vẫn còn thì đến giai đoạn này tỏ ra yếu ớt. Không chỉ khách sạn nhỏ lẻ rao bán mà nhiều khách sạn hàng trăm tỉ, giảm giá vẫn khó bán ở thời điểm này.

Vũng Tàu: Hiện khá nhiều khách sạn, nhà nghỉ ở khu vực này rao bán vì thua lỗ hoặc cho thuê lại vì kinh doanh ế ẩm, thua lỗ. Hiện tượng này đã diễn ra từ đợt dịch lần 2 và 3. Chỉ cần vào trang Google, gõ từ khóa tìm kiếm "bán khách sạn Vũng Tàu", xuất hiện rất nhiều thông tin về các khách sạn muốn bán, giá từ vài chục tỷ thậm chí hơn trăm tỷ đồng. Có nhiều thông tin "vì nợ ngân hàng nên cần bán gấp khách sạn".

Không khó tìm thông tin rao bán khách sạn ở thời đỉểm này

Nhiều chủ khách sạn Vũng Tàu cho biết, đối tượng khách lưu trú tại khu vực này thường là gia đình, nhóm bạn trẻ, từ thời điểm dịch lần 3 bùng phát đến nay, lượng khách giảm khoảng 70- 90%. Nếu không cho thuê hay bán bớt thì nguồn thu từ khách sạn không đủ chi phí điện nước, trả lương nhân viên.

Trước tình thế "tiến thoái lưỡng nan" như hiện nay, chủ khách sạn này buộc phải bán vì không còn nguồn lực để duy trì hoạt động cho khách sạn. Dù vậy, việc bán được cũng không phải dễ ở thời điểm này.

Được biết, trong 8 tháng đầu năm 2020, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 khiến lượng khách du lịch đến TP Vũng Tàu sụt giảm mạnh. Số lượng tour du lịch bị hủy lên đến 90%. Các doanh nghiệp du lịch cắt giảm lao động, giảm lương, trả lại mặt bằng thuê kinh doanh hoặc tìm kiếm lĩnh vực kinh doanh khác để duy trì hoạt động. Ước tính 8 tháng đầu năm, TP Vũng Tàu đón khoảng 1,2 triệu lượt khách, giảm 70% so với cùng kỳ.

Nha Trang: Tình trạng rao bán khách sạn cũng diễn ra mạnh mẽ tại Nha Trang. Tình trạng này không chỉ diễn ra mới đây mà từ khi dịch Covid-19 xuất hiện kinh doanh du lịch ế ẩm, hàng loạt chủ đã phải rao bán khách sạn ở Nha Trang.

Các khách sạn được rao bán với mức giá từ 20 tỷ đồng đến 200-300 tỷ đồng. Trong đó nhóm khách sạn được rao bán nhiều nhất dao động từ 30-70 tỷ đồng. Các khách sạn rao bán nằm ở trung tâm Nha Trang như Hùng Vương, Trần Phú, Trần Quang Khải, Dã Tượng, Phạm Văn Đồng, Nguyễn Thiện Thuật, Nguyễn Biểu…

Điển hình như tại diễn đàn "alonhadat", một khách sạn quy mô 9 tầng, 51 phòng kinh doanh trên đường Hoàng Văn Thụ, TP. Nha Trang rao bán với giá 140 tỷ đồng. Hay một khách sạn khác quy mô 7 tầng, với 19 phòng nằm trên đường Nguyễn Thị Minh Khai được rao bán giá 30 tỷ đồng.

Theo Sở Du lịch tỉnh Khánh Hòa, đến cuối năm 2020, tổng số cơ sở lưu trú trên địa bàn Khánh Hòa là hơn 1.100 cơ sở với gần 50.000 phòng, trong đó khách sạn từ 3 đến 5 sao là 125 cơ sở với gần 24.000 phòng, đạt tỷ lệ gần 45%. Trong 2 năm qua, ngành du lịch tỉnh Khánh Hòa đã tổ chức nhiều chương trình kích cầu du lịch, thu hút khách nội địa.

Hội An (Quảng Nam) và Đà Nẵng: Trong giai đoan từ 2009 đến 2020, thị trường Quảng Nam – Đà Nẵng ghi nhận tốc độ tăng trưởng nguồn cung bình quân ở mức 16.7%/năm. Với số lượng nguồn cung lớn đi vào hoạt động và thị trường phụ thuộc nhiều vào lượng khách quốc tế, việc đóng cửa biên giới đã tạo áp lực lớn lên hoạt động của ngành du lịch Quảng Nam-Đà Nẵng nói chung và Hội An nói riêng. Trong bối cảnh các chuyến bay thương mại quốc tế chưa hoạt động trở lại, thị trường cần dựa vào nguồn cầu nội địa để hỗ trợ hoạt động du lịch địa phương.

Bên cạnh đó, ngành du lịch Quảng Nam – Đà Nẵng đã trải qua một năm thiệt hại nặng nề khi làn sóng dịch bệnh Covid-19 lần 2 lại trùng với mùa cao điểm du lịch 2020. Theo đại diện Savills Hotel, năm 2020 là một năm khó khăn đối với ngành Khách sạn – Du lịch khi phần lớn các cơ sở lưu trú đều có kết quả hoạt động kinh doanh sụt giảm đáng kể và một số phải quyết định đóng cửa tạm thời. Một số khách sạn có quy mô nhỏ đối mặt với áp lực tài chính buộc phải rao bán.

Hầu hết các nhà đầu tư đều kỳ vọng sẽ tiếp cận được các cơ hội đầu tư với mức giá chuyển nhượng thấp hơn trước đó, tuy nhiên phần lớn chủ sở hữu các khách sạn vẫn có xu hướng giữ nguyên mức giá của năm 2019. Theo đó, số lượng giao dịch chuyển nhượng trên thị trường vẫn chưa ghi nhận nhiều do mức giá kỳ vọng khác nhau giữa nhà đầu tư và chủ sở hữu.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc, Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương, so với các điểm đến lân cận Hà Nội và TP.HCM như Hạ Long, Vũng Tàu, Hồ Tràm… vốn có thể tiếp cận dễ dàng bằng đường bộ, Hội An sẽ cần nhiều nỗ lực để khôi phục ngành du lịch hơn. Chính quyền địa phương cần đồng hành cùng các doanh nghiệp lữ hành và các cơ sở dịch vụ lưu trú để tiến hành các hoạt động xúc tiến du lịch ví dụ như tổ chức các lễ hội hoặc chuỗi sự kiện… nhằm thu hút nhóm du khách trong nước đến và lưu trú tại Hội An. Với các chương trình kích cầu du lịch, công suất phòng của các Khách sạn được kỳ vọng sẽ dần dần khôi phục, tuy nhiên giá phòng trung bình vẫn sẽ cần thêm thời gian khi vốn dĩ trong thời gian qua, du khách đã dần quen với mức giảm từ 20%-50% so với mức giá năm 2019.

"Đây là thời điểm rất khó khăn mà các khách sạn phải đối mặt, đòi hỏi nhà điều hành phải đánh giá lại tình hình hoạt động, cơ cấu tổ chức để khách sạn có thể vượt qua giai đoạn trước mắt. Các chủ sở hữu khách sạn cần đánh giá và cân nhắc chi phí hoạt động, cũng như cân nhắc cắt giảm hoặc tạm ngưng hoạt động một số tiện ích và cơ sở vật chất để có thể tối ưu hoạt động vận hành", ông Mauro nhấn mạnh.

Có hiện tượng "thu mua" khách sạn bán lỗ?

Theo chuyên gia Savills, đại dịch Covid -19 đã tác động mạnh mẽ đến ngành du lịch toàn cầu khi hầu hết các quốc gia tiến hành đóng cửa biên giới để kiểm soát dịch bệnh. Kể từ khi ngưng các chuyến bay thương mại quốc tế từ tháng 3/2020, Việt Nam ghi nhận tổng lượt khách quốc tế giảm gần 80% so với năm 2019.

Mức độ ảnh hưởng của đại dịch Covid lên hoạt động du lịch của mỗi địa phương sẽ khác nhau.

Tuy vậy, theo ông Mauro, một số nhà đầu tư đánh giá tình hình hiện tại chỉ là biến động tạm thời và vẫn kỳ vọng vào khả năng phục hồi và tiềm năng tăng trưởng của thị trường trong trung hạn. Do đó, đối với những nhà đầu tư này, họ nhìn nhận đây là cơ hội tốt để họ tiếp cận với những tài sản mà trước đây khi thị trường nghỉ dưỡng đang trên đà tăng trưởng họ chưa có cơ hội được tìm hiểu.

"Chúng tôi cũng nhận được các yêu cầu đại diện cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước tìm hiểu các cơ hội đầu tư tại Việt Nam. Thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều cơ hội và tiềm năng phát triển, những nhà đầu tư nắm bắt được cơ hội và có giao dịch tốt với những tài sản phù hợp sẽ có rất nhiều lợi thế khi tình hình thị trường du lịch hồi phục trong thời gian tới", vị này nhấn mạnh.

Theo một cuộc khảo sát gần đây của JLL, 70% các nhà đầu tư sẽ nhắm mục tiêu vào các khách sạn ở châu Á - Thái Bình Dương. Khối lượng đầu tư khách sạn toàn cầu trong năm nay dự kiến đạt 35 tỷ USD, tăng 35% so với cùng kỳ năm trước.

Báo cáo của JLL chỉ ra trong tháng 3, tập đoàn Blackstone và tập đoàn Starwood mua lại nhà điều hành khách sạn Extended Stay America với giá 6 tỷ USD, thương vụ lớn nhất ở Mỹ kể từ khi Covid-19 bùng nổ. Tại Madrid, tập đoàn Commerz Real của Đức đã thâu tóm một tòa nhà văn phòng tại sân bay của thành phố với mục tiêu chuyển đổi thành khách sạn với 280 phòng mang thương hiệu Zleep Hotels.

Khách sạn và các lĩnh vực du lịch giải trí đã bị ảnh hưởng nặng nề trong đại dịch, với việc các thành phố đóng cửa và những lo ngại về sức khỏe đã hạn chế số lượng du khách. Tuy nhiên, việc triển khai vaccine đang diễn ra nhanh chóng cùng với sự dồn nén "cơn khát" được đi du lịch của con người dự kiến tạo ra một lượng nhu cầu dịch chuyển khổng lồ khi đại dịch được kiểm soát.

Ông Nihat Ercan, Giám đốc Điều hành Bộ phận Đầu tư JLL châu Á Thái Bình Dương nhận định, những thông tin tích cực về việc triển khai vaccine tại nhiều khu vực, quốc gia và vùng lãnh thổ đang thắp lên hy vọng phục hồi ngành du lịch toàn cầu. Diễn biến tích cực này cùng với các khách sạn đang được định giá thấp so với trước đại dịch đã bắt đầu thôi thúc các nhà đầu tư hành động nhanh để không bỏ lỡ cơ hội thâu tóm tài sản giá tốt.

Theo các chuyên gia, năm 2021 là thời điểm tái đầu tư vào các tài sản khách sạn vì các chủ sở hữu đang bắt đầu cảm thấy áp lực tìm khách mua hoặc duy trì dòng tiền. Theo JLL, có khoảng 36% nhà đầu tư được hỏi trong cuộc khảo sát gần đây cho biết sẽ tập trung ưu tiên đầu tư vào tài sản, cùng với việc kiểm soát chi phí và duy trì dòng tiền năm nay. Sẽ có nhiều giao dịch được thực hiện trong bối cảnh những tay chơi trường vốn đã sẵn sàng thâu tóm tài sản và định vị lại các khách sạn với mục tiêu chào bán sau 3-5 năm vận hành.