Thị trường nhà trọ cho thuê đìu hiu vì công nhân mất việc

Trung tuần tháng 6/2023, chúng tôi dạo quanh khu vực ven Tp.HCM và Bình Dương nhận thấy, thị trường nhà trọ cho thuê khá ảm đạm do công nhân mất việc hàng loạt, trả phòng.

Tình trạng công ty, xí nghiệp liên tục cắt giảm lao động do gặp khó khăn về đơn hàng đã gây nên những tác động rõ nét cho thị trường nhà/phòng trọ cho thuê. Mới đây, một công ty giày da, phụ trợ tại Tp.HCM đã cắt gần 6.000 lao động. Một số liệu mới đây cũng chỉ ra, 70.000 lao động ngành dệt may trên cả nước mất việc trong năm 2023.

Con số này phần nào nói lên những khó khăn của kinh tế. Làn sóng công nhân mất việc, rời các khu công nghiệp về quê ngày càng nhiều khiến tỉ lệ phòng thuê trống liên tục gia tăng tại Tp.HCM và các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương.

Hiện rất nhiều phòng trọ tại khu ven Tp.HCM treo biển “cho thuê phòng”. Những phòng trọ giá từ 1,5 -1.8 triệu đồng/tháng, vốn khát nguồn cung thì hiện nay bị trả hàng loạt. Công nhân mất việc khiến những khu trọ đóng cửa, đìu hiu. Chủ nhà cũng khó tìm khách thuê lấp vào trong bối cảnh khó khăn như hiện nay.

Chia sẻ về những khó khăn kinh tế đã ảnh hưởng đến thị trường nhà/phòng trọ cho thuê, ông Lê Quốc Kiên, một người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản cho biết, khó khăn của thị trường đang rõ nét, thể hiện ở các phân khúc khác nhau.

Cụ thể, nhóm bất động sản có mức giá thuê dưới 2 triệu đồng/tháng. Đây là khu vực ở cách trung tâm trên 10 km hoặc gần các khu công nghiệp, phục vụ cho công nhân và lao động phổ thông thu nhập dưới 8 triệu một tháng. Nhóm này bình thường ổn định nhất, tỷ lệ lấp đầy thường đạt 100%, nhưng hiện lại bị ảnh hưởng khá nặng ở các khu công nghiệp có nhiều công nhân bị mất việc, vì khi công nhân mất việc họ sẽ trả phòng về quê, khi nào có việc sẽ lên thuê phòng lại.

Do đó, giá thuê phân khúc này không thể tăng theo trượt giá hàng năm 5 - 7% (100 – 150 ngàn đồng) như giai đoạn 2013-2019, mà phải duy trì giá thuê như năm 2022, thậm chí phải giảm 5 - 7% để hỗ trợ công nhân hạn chế tỷ lệ trống.

Nhóm có mức giá trên 2 đến 3,5 triệu đồng/tháng. Khu vực ở cách trung tâm 6-10 km, phục vụ cho số đông sinh viên gia cảnh trung bình và người lao động có thu nhập dưới 12 triệu một tháng. Nhóm này khá ổn định, tỷ lệ lấp đầy có thể đạt trên 95%.

Tuy nhiên, giá phải duy trì như 2022, thậm chí phải giảm 5% - 10% (100- 300 ngàn đồng) để hạn chế tỷ lệ trống.

Nhóm có mức giá trên 3,5 triệu đến 5 triệu đồng/tháng . Khu vực ở cách trung tâm 3-6 km, phục vụ cho sinh viên gia cảnh khá và người lao động có thu nhập 13 – 20 triệu đồng/tháng. Nhóm này thuê ổn định, tỷ lệ lấp đầy cũng đạt trên 90%.

Tuy vậy, do khó khăn chung, giá thuê phân khúc này phải giảm 5% - 10% (200- 500 ngàn đồng) để hạn chế tỷ lệ trống.

Nhóm có mức giá trên 5 triệu đến dưới 7 triệu. Khu vực ở cách trung tâm 3 km. Nhóm này phục vụ cho sinh viên giàu và người lao động có thu nhập 20-30 triệu/tháng. Nhóm này tỷ lệ lấp đầy trung bình hàng năm đạt 80% - 85% và không ổn định, cứ sau mỗi hợp đồng 6 tháng - 1 năm sx có 20% - 30% số lượng khách thuê trả phòng phải kiếm khách mới.

Giá thuê hiện giảm 5% - 15% (300 ngàn đồng đến 1 triệu đồng).

Nhóm có mức giá trên 7 triệu đồng/tháng thuộc khu vực lõi trung tâm hoặc gần số khu vực chuyên biệt tập trung khách thuê nhiều tiền. Nhóm này tỷ lệ lấp đầy trung bình hàng năm chỉ đạt 70% - 75% và không ổn định, khách thường xuyên trả phòng, phải tìm khách mới lấp vào. Phân khúc này phải kết hợp với cho thuê airbnb ngắn hạn để giảm thiểu tối đa tỉ lệ trống. Hiện giá thuê phải giảm 10% - 15% (700 ngàn đồng đến 2 triệu đồng) để hạn chế tỷ lệ trống.

Cũng theo ông Lê Quốc Kiên, thị trường cho thuê hiện nay đang xuất hiện hiện tượng “sang nhượng ảo, mất tiền thật”.

Cụ thể, nhóm này thuê nhà nguyên căn, cải tạo sửa chữa thành phòng cho thuê dài ngày hoặc căn hộ dịch vụ, sau đó sang nhượng. Đầu 2022, họ mạnh tay thuê lại khách sạn và nhà nguyên căn để chuyển đổi công năng thành cho thuê dài ngày. Sau đó bằng nhiều cách tạo ra “doanh thu ảo, lợi nhuận ảo” rồi sang nhượng cho những người thiếu kinh nghiệm mới vào nghề. Điều này vô hình chung tạo ra một mức giá ảo trên thị trường trong 2022, làm mọi người có cảm giác giá cho thuê phòng đang tăng trở lại.

Trong khi giá cho thuê tăng cao, cảm giác thị trường đã hồi phục tốt, thì từ cuối 2022 thông tin rao sang nhượng cũng bắt đầu dồn dập. Những người thiếu kinh nghiệm sang lại nhưng thực tế vào khai thác không hiệu quả như tính toán ban đầu, bắt buộc phải giảm mạnh giá để tránh tỉ lệ trống.