9 sự kiện nổi bật của thị trường BĐS năm 2013
2013 vẫn là một năm đầy khó khăn của thị trường nhà đất. Cùng CAFEF nhìn lại 9 vấn đề, sự kiện lớn có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản trong năm qua.
1. Chính phủ quyết định "cứu" thị trường BĐS
Dấu ấn lớn nhất của thị trường bất động sản trong năm 2013 là nhiều chính sách đã được ban hành nhằm thúc đẩy thị trường phát triển, trong đó, nổi bật nhất là Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất - kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu của Chính phủ. Trong đó, tháo gỡ khó khăn cho BĐS chiếm phần lớn nội dung của Nghị quyết.
Cụ thể hoá Nghị quyết 02 của Chính phủ, gói cho vay hỗ trợ nhà ở của Ngân hàng Nhà nước bắt đầu được tung ra từ 1/6/2013. Gói hỗ trợ này dành cho người mua nhà có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng là nhà ở xã hội. Trong đó dành tối đa 30% để cho vay đối với doanh nghiệp, 70% cho người mua nhà vay. Thời gian giải ngân tối đa 36 tháng. Mức lãi suất cho vay được NHNN công bố hàng năm. Mức lãi suất áp dụng trong năm 2013 là 6%/năm, năm 2014 là 5%/năm.
Tính đến hết ngày 15/12/2013, sau 6 tháng triển khai, số tiền giải ngân mới chỉ đạt 555 tỷ (khoảng 2% gói 30 nghìn tỷ), chưa đầy 30% trong tổng số 1.654 tỷ đồng cam kết trong năm nay. Đây là một tốc độ giải ngân quá chậm.
2. Hà Nội có 2 quận mới
Theo UBND thành phố Hà Nội, do khối lượng công việc về quản lý nhà nước hiện nay của huyện Từ Liêm rất lớn nên nếu để một đơn vị hành chính cấp huyện thực hiện việc quản lý nhà nước trên địa bàn thì sẽ không còn phù hợp. Vì vậy, Ngày 27/12, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm để thành lập 2 quận và 23 phường thuộc thành phố Hà Nội.
Hai quận mới sẽ chính thức hoạt động theo địa giới hành chính mới từ ngày 1/4/2014
2 quận mới sẽ có tên là quận Nam Từ Liêm và quận Bắc Từ Liêm. Quận Bắc Từ Liêm có 4.335,34 ha diện tích tự nhiên và 320.414 nhân khẩu. Quận Nam Từ Liêm có 3.227,36 ha diện tích tự nhiên và 232.894 nhân khẩu. 23 phường thuộc 2 quận mới sẽ được hình thành trên cơ sở điều chỉnh địa giới hành chính từ 1 thị trấn và 15 xã hiện tại. Hai quận mới sẽ chính thức hoạt động theo địa giới hành chính mới từ ngày 1/4/2014.
Đối với thị trường BĐS, thông tin Từ Liêm được tách làm 2 quận dường như không tác động nhiều đến giới đầu tư bất động sản cũng như giá nhà đất tại khu vực này bởi thông tin Từ Liêm lên quận đã rò rỉ từ lâu.
3. Tranh chấp mới về diện tích căn hộ
Vài năm trở lại đây, chuyện tranh chấp, khiếu kiện trong lĩnh vực bất động sản vốn là câu chuyện không mới. Tuy nhiên, hầu hết các tranh chấp đều xảy ra với chung một lý do về giá bán, tiến độ, chất lượng… hoàn toàn chưa có một dạng tranh chấp nào liên quan đến diện tích căn hộ. Tuy nhiên, từ đầu năm 2013, tranh chấp về cách tính diện tích căn hộ đã bùng phát tại nhiều dự án, điển hình như tại dự án Lê Văn Lương Residential, Hà Đông của Tập đoàn Nam Cường; tại chung cư Đại Thanh (Thanh Trì – Hà Nội) của Doanh nghiệp tư nhân số 1 Lai Châu, tại chung cư Keangnam Hanoi Landmark Tower, Quận Cầu Giấy, Hà Nội...
Đỉnh điểm của những tranh chấp này là Bộ Xây dựng đã phải vào cuộc. Cuối cùng Bộ Xây dựng đã đưa ra kết luận "cả 2 cách tính đều không thiệt cho người mua nhà. Bởi nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên nhưng tổng giá bán căn hộ của 2 trường hợp này đều không thay đổi".
4. Hàng loạt dự án hạ tầng nghìn tỷ được triển khai, phê duyệt
Trong năm 2013, Chính phủ và các địa phương đã thông qua hàng loạt dự án giao thông có ảnh hưởng quan trọng tới đời sống của người dân tại các đô thị lớn. Tại Hà Nội, 3 dự án hạ tầng lớn được phê duyệt trong năm qua là dự án đường trên cao Vĩnh Tuy – Ngã Tư Sở với tổng mức đầu tư 4.700 tỷ, 6.000 tỷ đồng xây đường trên cao đoạn Mai Dịch – Nam Thăng Long; tuyến đường Mỹ Đình - Ba Sao - Bái Đính 4.000 tỷ đồng cũng chính thức được phê duyệt...
Tại Tp.HCM, tuyến đường sắt nối Tp.HCM – Cần Thơ cũng chính thức được thông qua với giá trị lên tới 3,6 tỷ USD. Tuyến đường sắt nối Tp.HCM - sân bay Long Thành, tuyến Metro số 5 trị giá gần 900 triệu Euro cũng được thành phố thông qua chủ trương đầu tư. 10.000 tỷ đồng là tổng đầu tư cho dự án xây 4 tuyến đường ở khu đô thị Thủ Thiêm. Đặc biệt, chốt năm 2013, dự án đường cao tốc Bến Lức - Long Thành với tổng kinh phí đầu tư xây dựng lên đến 1,607 tỉ USD cũng đã được chính thức khởi công.
5. FDI đổ vào BĐS tiếp tục giảm
Năm 2013, vốn FDI đổ vào thị trường BĐS tiếp tục giảm mạnh. Theo báo cáo mới nhất của Cục Đầu tư nước ngoài, tính chung trong 11 tháng đầu năm 2013 tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký cấp mới và tăng thêm là gần 21 tỷ USD, tăng hơn 54% so với cùng kỳ năm 2012. Đáng chú ý, đứng thứ ba trong thu hút vốn FDI nhiều nhất là lĩnh vực kinh doanh bất động sản, với 20 dự án đầu tư mới, tăng 10 dự án so với cùng kỳ năm ngoái, có tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 884 triệu USD.
Như vậy, tính chung 11 tháng đầu năm 2013, vốn FDI đổ vào BĐS chiếm 4% trong tổng vốn FDI. Con số này giảm mạnh so với năm 2012 là 12,1%. Trước đó, năm 2011 vốn đổ vào BĐS chiếm 5,8%; năm 2010 là 36,6%; năm 2009 là 35,4% và năm 2008 là 36,8%.
6. Sôi động M&A bất động sản
Đúng như dự báo ban đầu năm 2013 là năm hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản diễn ra sôi động, và điều này càng thể hiện rõ vào những tháng cuối năm. Vincom Centre A Tp.HCM được Vingroup chuyển nhượng cho Công ty cổ phần Tập đoàn Phát triển Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIPD) là thương vụ lớn nhất năm 2013 với tổng giá trị thương vụ này 9.823 tỷ đồng. Tiếp đó, tháng 5/2013 Qũy đầu tư Warburg Pincus đã bỏ ra 200 triệu USD để mua lại 20.02% cổ phần trong Vincom Retail .
Một thương vụ khác nổi bật trong năm 2013 vừa qua là vụ Lotte mua lại 70% vốn của Tập đoàn Kotobuki. Giá trị thương vụ này khoảng 62 triệu USD. Tiếp theo là thương vụ Mapletree Việt Nam mua lại cao ốc Centre Point với giá 54 triệu USD, Quỹ đầu tư từ Hồng Kông, EXS Capital đã quyết định bỏ ra 37 triệu USD mua cổ phần của Sơn Kim Land, thành viên của Sơn Kim Group...
Với rất nhiều thương vụ khác cũng đã và đang âm thầm diễn ra, điều này cho thấy con “sóng ngầm” trong hoạt động M&A bất động sản sẽ còn sôi động hơn trong năm 2014. Một vài thương vụ khác đã diễn ra như Hoàng Quân mua lại dự án Cinderella 2 tại Bà Rịa-Vũng Tàu, Novaland mua lại Lexignton An Phú tại quận 2,…
7. Hàng loạt đại gia BĐS vướng vòng lao lý
Năm 2013 được xem là năm “đại họa” của nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp bất động sản với hàng loạt doanh nghiệp dính khiếu kiện, thậm chí nhiều người đứng đầu doanh nghiệp vướng vòng lao lý.
Tháng 7/2013, dư luận nóng với thông tin ông Nguyễn Hoàng Long – Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Vina Megastar (Megastar Group) bị bắt vì hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Đến tháng 9, Cơ quan cảnh sát điều tra C46 Bộ Công an tiếp tục khởi tố, bắt giam ông Nguyễn Văn Tuẫn, nguyên TGĐ dự án B5 Cầu Diễn về hành vi cố ý làm trái nguyên tắc quản lý kinh tế của nhà nước gây hậu quả nghiêm trọng.
Ông Nguyễn Hoàng Long – Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Vina Megastar (Megastar Group) bị bắt vì hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản
Mới đây, vụ lừa đảo lớn nhất thị trường bất động sản tại Dự án Thanh Hà - Cienco 5 đã được đưa ra xét xử, với 2 án chung thân cho Lê Hòa Bình, nguyên Chủ tịch CTCP Xây dựng và dịch vụ 1-5 và Nguyễn Thị Kim Thoa (SN 1965) nguyên Phó tổng giám đốc, kiêm Kế toán trưởng Công ty 1-5 với tội danh lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Các bị cáo khác nhận mức án từ 5 - 17 năm tù giam.
8. Thông qua Luật Đất đai (sửa đổi)
Ngày 29/11, Quốc hội chính thức thông qua Luật Đất đai sửa đổi với gần 90% đại biểu tán thành. Luật Đất đai sửa đổi gồm 14 chương, 212 điều, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014.
Luật Đất 2003 sửa đổi với nhiều nội dung mới. Trong đó có việc doanh nghiệp cần đất để đầu tư dự án vì mục đích kinh tế, phải thỏa thuận giá với người có quyền sử dụng đất theo giao dịch dân sự được quy định tại Bộ luật Dân sự. Nhà nước, mà cụ thể là chính quyền các địa phương dứt khoát không can thiệp bằng biện pháp cưỡng chế thu hồi đất. Về nguyên tắc định giá đất, Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định rõ việc định giá đất phải tuân theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại, với sự khẳng định về hình thức sở hữu và lý do thu hồi đất nói trên về cơ bản không thay đổi so với Luật Đất đai 2003, nhiều khả năng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện cũng như sự thiếu công bằng, minh bạch trong lĩnh vực đất đai sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.
Dấu ấn lớn nhất của thị trường bất động sản trong năm 2013 là nhiều chính sách đã được ban hành nhằm thúc đẩy thị trường phát triển, trong đó, nổi bật nhất là Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất - kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu của Chính phủ. Trong đó, tháo gỡ khó khăn cho BĐS chiếm phần lớn nội dung của Nghị quyết.
Cụ thể hoá Nghị quyết 02 của Chính phủ, gói cho vay hỗ trợ nhà ở của Ngân hàng Nhà nước bắt đầu được tung ra từ 1/6/2013. Gói hỗ trợ này dành cho người mua nhà có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng là nhà ở xã hội. Trong đó dành tối đa 30% để cho vay đối với doanh nghiệp, 70% cho người mua nhà vay. Thời gian giải ngân tối đa 36 tháng. Mức lãi suất cho vay được NHNN công bố hàng năm. Mức lãi suất áp dụng trong năm 2013 là 6%/năm, năm 2014 là 5%/năm.
Tính đến hết ngày 15/12/2013, sau 6 tháng triển khai, số tiền giải ngân mới chỉ đạt 555 tỷ (khoảng 2% gói 30 nghìn tỷ), chưa đầy 30% trong tổng số 1.654 tỷ đồng cam kết trong năm nay. Đây là một tốc độ giải ngân quá chậm.
2. Hà Nội có 2 quận mới
Theo UBND thành phố Hà Nội, do khối lượng công việc về quản lý nhà nước hiện nay của huyện Từ Liêm rất lớn nên nếu để một đơn vị hành chính cấp huyện thực hiện việc quản lý nhà nước trên địa bàn thì sẽ không còn phù hợp. Vì vậy, Ngày 27/12, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm để thành lập 2 quận và 23 phường thuộc thành phố Hà Nội.
2 quận mới sẽ có tên là quận Nam Từ Liêm và quận Bắc Từ Liêm. Quận Bắc Từ Liêm có 4.335,34 ha diện tích tự nhiên và 320.414 nhân khẩu. Quận Nam Từ Liêm có 3.227,36 ha diện tích tự nhiên và 232.894 nhân khẩu. 23 phường thuộc 2 quận mới sẽ được hình thành trên cơ sở điều chỉnh địa giới hành chính từ 1 thị trấn và 15 xã hiện tại. Hai quận mới sẽ chính thức hoạt động theo địa giới hành chính mới từ ngày 1/4/2014.
Đối với thị trường BĐS, thông tin Từ Liêm được tách làm 2 quận dường như không tác động nhiều đến giới đầu tư bất động sản cũng như giá nhà đất tại khu vực này bởi thông tin Từ Liêm lên quận đã rò rỉ từ lâu.
3. Tranh chấp mới về diện tích căn hộ
Vài năm trở lại đây, chuyện tranh chấp, khiếu kiện trong lĩnh vực bất động sản vốn là câu chuyện không mới. Tuy nhiên, hầu hết các tranh chấp đều xảy ra với chung một lý do về giá bán, tiến độ, chất lượng… hoàn toàn chưa có một dạng tranh chấp nào liên quan đến diện tích căn hộ. Tuy nhiên, từ đầu năm 2013, tranh chấp về cách tính diện tích căn hộ đã bùng phát tại nhiều dự án, điển hình như tại dự án Lê Văn Lương Residential, Hà Đông của Tập đoàn Nam Cường; tại chung cư Đại Thanh (Thanh Trì – Hà Nội) của Doanh nghiệp tư nhân số 1 Lai Châu, tại chung cư Keangnam Hanoi Landmark Tower, Quận Cầu Giấy, Hà Nội...
4. Hàng loạt dự án hạ tầng nghìn tỷ được triển khai, phê duyệt
Trong năm 2013, Chính phủ và các địa phương đã thông qua hàng loạt dự án giao thông có ảnh hưởng quan trọng tới đời sống của người dân tại các đô thị lớn. Tại Hà Nội, 3 dự án hạ tầng lớn được phê duyệt trong năm qua là dự án đường trên cao Vĩnh Tuy – Ngã Tư Sở với tổng mức đầu tư 4.700 tỷ, 6.000 tỷ đồng xây đường trên cao đoạn Mai Dịch – Nam Thăng Long; tuyến đường Mỹ Đình - Ba Sao - Bái Đính 4.000 tỷ đồng cũng chính thức được phê duyệt...
Tại Tp.HCM, tuyến đường sắt nối Tp.HCM – Cần Thơ cũng chính thức được thông qua với giá trị lên tới 3,6 tỷ USD. Tuyến đường sắt nối Tp.HCM - sân bay Long Thành, tuyến Metro số 5 trị giá gần 900 triệu Euro cũng được thành phố thông qua chủ trương đầu tư. 10.000 tỷ đồng là tổng đầu tư cho dự án xây 4 tuyến đường ở khu đô thị Thủ Thiêm. Đặc biệt, chốt năm 2013, dự án đường cao tốc Bến Lức - Long Thành với tổng kinh phí đầu tư xây dựng lên đến 1,607 tỉ USD cũng đã được chính thức khởi công.
5. FDI đổ vào BĐS tiếp tục giảm
Năm 2013, vốn FDI đổ vào thị trường BĐS tiếp tục giảm mạnh. Theo báo cáo mới nhất của Cục Đầu tư nước ngoài, tính chung trong 11 tháng đầu năm 2013 tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký cấp mới và tăng thêm là gần 21 tỷ USD, tăng hơn 54% so với cùng kỳ năm 2012. Đáng chú ý, đứng thứ ba trong thu hút vốn FDI nhiều nhất là lĩnh vực kinh doanh bất động sản, với 20 dự án đầu tư mới, tăng 10 dự án so với cùng kỳ năm ngoái, có tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 884 triệu USD.
Như vậy, tính chung 11 tháng đầu năm 2013, vốn FDI đổ vào BĐS chiếm 4% trong tổng vốn FDI. Con số này giảm mạnh so với năm 2012 là 12,1%. Trước đó, năm 2011 vốn đổ vào BĐS chiếm 5,8%; năm 2010 là 36,6%; năm 2009 là 35,4% và năm 2008 là 36,8%.
6. Sôi động M&A bất động sản
Đúng như dự báo ban đầu năm 2013 là năm hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản diễn ra sôi động, và điều này càng thể hiện rõ vào những tháng cuối năm. Vincom Centre A Tp.HCM được Vingroup chuyển nhượng cho Công ty cổ phần Tập đoàn Phát triển Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIPD) là thương vụ lớn nhất năm 2013 với tổng giá trị thương vụ này 9.823 tỷ đồng. Tiếp đó, tháng 5/2013 Qũy đầu tư Warburg Pincus đã bỏ ra 200 triệu USD để mua lại 20.02% cổ phần trong Vincom Retail .
Một thương vụ khác nổi bật trong năm 2013 vừa qua là vụ Lotte mua lại 70% vốn của Tập đoàn Kotobuki. Giá trị thương vụ này khoảng 62 triệu USD. Tiếp theo là thương vụ Mapletree Việt Nam mua lại cao ốc Centre Point với giá 54 triệu USD, Quỹ đầu tư từ Hồng Kông, EXS Capital đã quyết định bỏ ra 37 triệu USD mua cổ phần của Sơn Kim Land, thành viên của Sơn Kim Group...
Với rất nhiều thương vụ khác cũng đã và đang âm thầm diễn ra, điều này cho thấy con “sóng ngầm” trong hoạt động M&A bất động sản sẽ còn sôi động hơn trong năm 2014. Một vài thương vụ khác đã diễn ra như Hoàng Quân mua lại dự án Cinderella 2 tại Bà Rịa-Vũng Tàu, Novaland mua lại Lexignton An Phú tại quận 2,…
7. Hàng loạt đại gia BĐS vướng vòng lao lý
Năm 2013 được xem là năm “đại họa” của nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp bất động sản với hàng loạt doanh nghiệp dính khiếu kiện, thậm chí nhiều người đứng đầu doanh nghiệp vướng vòng lao lý.
Tháng 7/2013, dư luận nóng với thông tin ông Nguyễn Hoàng Long – Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Vina Megastar (Megastar Group) bị bắt vì hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Đến tháng 9, Cơ quan cảnh sát điều tra C46 Bộ Công an tiếp tục khởi tố, bắt giam ông Nguyễn Văn Tuẫn, nguyên TGĐ dự án B5 Cầu Diễn về hành vi cố ý làm trái nguyên tắc quản lý kinh tế của nhà nước gây hậu quả nghiêm trọng.
Ông Nguyễn Hoàng Long – Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Vina Megastar (Megastar Group) bị bắt vì hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản
Mới đây, vụ lừa đảo lớn nhất thị trường bất động sản tại Dự án Thanh Hà - Cienco 5 đã được đưa ra xét xử, với 2 án chung thân cho Lê Hòa Bình, nguyên Chủ tịch CTCP Xây dựng và dịch vụ 1-5 và Nguyễn Thị Kim Thoa (SN 1965) nguyên Phó tổng giám đốc, kiêm Kế toán trưởng Công ty 1-5 với tội danh lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Các bị cáo khác nhận mức án từ 5 - 17 năm tù giam.
8. Thông qua Luật Đất đai (sửa đổi)
Ngày 29/11, Quốc hội chính thức thông qua Luật Đất đai sửa đổi với gần 90% đại biểu tán thành. Luật Đất đai sửa đổi gồm 14 chương, 212 điều, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014.
Luật Đất 2003 sửa đổi với nhiều nội dung mới. Trong đó có việc doanh nghiệp cần đất để đầu tư dự án vì mục đích kinh tế, phải thỏa thuận giá với người có quyền sử dụng đất theo giao dịch dân sự được quy định tại Bộ luật Dân sự. Nhà nước, mà cụ thể là chính quyền các địa phương dứt khoát không can thiệp bằng biện pháp cưỡng chế thu hồi đất. Về nguyên tắc định giá đất, Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định rõ việc định giá đất phải tuân theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại, với sự khẳng định về hình thức sở hữu và lý do thu hồi đất nói trên về cơ bản không thay đổi so với Luật Đất đai 2003, nhiều khả năng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện cũng như sự thiếu công bằng, minh bạch trong lĩnh vực đất đai sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.
CAFEF
CÙNG CHUYÊN MỤC
