Bảo lãnh dự án: Có xảy ra tình trạng "quýt làm cam chịu"?

Tóm tắt

- Từ 1/7/2015, chủ đầu tư dự án phải được tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng bảo lãnh việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.

- Do BĐS là lĩnh vực đặn thù nên để tránh rủi ro cho ngân hàng các ngân hàng cần phải thực hiện cụ thể và chặt chẽ hơn.

- Khi thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh dự án, các ngân hàng cũng gặp phải một số khó khăn trong quản lý tiến độ dự án và hạn mức tín dụng cấp cho doanh nghiệp BĐS.

Đến ngày 1/7/2015, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực, trong đó đáng chú ý có quy định chủ đầu tư dự án phải được tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng bảo lãnh việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, xung quanh vấn đề này, dư luận đang đặt câu hỏi, việc chậm tiến độ bàn giao nhà theo hợp đồng ngân hàng bảo lãnh sẽ phải hoàn trả lại tiền gốc cho nhà đầu tư. Vậy có xảy ra tình trạng “quýt làm cam chịu” hay không?

Trả lời vấn đề này, ông Vũ Văn Phấn, Vụ trưởng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản khẳng định, quy định ngân hàng bảo lãnh dự án BĐS là để phục vụ lợi ích của số đông người dân, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư. Cũng theo ông phấn để tránh tình trạng “quýt làm cam chịu” thì Ngân hàng sẽ có biện pháp nghiệp vụ để thực hiện. Các ngân hàng đã thực hiện bảo lãnh các lĩnh vực tương tự rồi chỉ có điều chưa đưa vào Luật. Nay đưa vào Luật rồi thì cần phải thực hiện cụ thể và chặt chẽ hơn.

"Ngân hàng Nhà nước sẽ xem xét chỉ định một số ngân hàng có năng lực để bảo lãnh. Chủ đầu tư có uy tín và hạn mức tín dụng tốt thì phí bảo lãnh thấp, ngược lại năng lực chủ đầu tư và tính khả thi dự án thấp thì phí bảo lãnh cao. Chủ đầu tư phải có trách nhiệm báo cáo tiền của khách hàng đã đóng được sử dụng như thế nào, báo cáo mục đích sử dụng số tiền đó và báo cáo tiến độ dự án với cả ngân hàng và khách hàng", ông Phấn cho biết.

Đứng ở góc độ nhà quản lý, ông Phấn cũng cho rằng, thời gian qua, do thị trường BĐS quá nóng và có tình trạng khách hàng không đọc kỹ hợp đồng và có tình trạng chủ đầu tư để các điều khoản có lợi cho mình. Nhưng tình hình hiện nay, bản thân các chủ đầu tư mong muốn thực hiện tốt mọi trách nhiệm và đảm bảo quyền lợi khách hàng chứ không phải chủ đầu tư mong muốn xảy ra việc chậm tiến độ hoặc không thực hiện được dự án của mình.

Về phía doanh nghiệp BĐS, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn cầu thì lại cho rằng các doanh nghiệp BĐS đều luôn mong muốn dự án được bàn giao đến tay khách hàng và có trách nhiệm đến cùng đối với người: "Không biết các chủ đầu tư khác thế nào, còn chúng tôi, trách nhiệm cứ nơm nớp đến khi giao nhà xong, mà có những dự án vô cùng lớn hàng vài nghìn tỷ đồng, chúng tôi rất lo lắng. Chúng tôi vi phạm tiến độ sẽ sẵn sàng đền bù", ông Hiệp khẳng định.

Còn theo  ông Đoàn Thái Sơn, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của ngân hàng thương mại là loại bão lãnh có mức độ rủi ro khá cao, vì về bản chất, đây là việc ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà đúng tiến độ.

Trong khi đó, tiến độ bàn giao phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoài sự kiểm soát của NHTM như khả năng tài chính của chủ đầu tư, việc tổ chức thi công của nhà thầu, giám sát công trình... Thực tế vừa qua cho thấy, bên cạnh các dự án chủ đầu tư thực hiện đúng tiến độ, còn nhiều dự án chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ

"Để quản lý rủi ro này, các NHTM tham gia bảo lãnh phải thẩm định rất kỹ chủ đầu tư, tính khả thi của dự án đầu tư, nhà thầu... và có thể phải tính đến biện pháp quản lý việc sử dụng tiền mua nhà do khách hàng trả cho chủ đầu tư, áp dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả của chủ đầu tư khi NH phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Thông thường, việc bảo lãnh này sẽ khả thi hơn đối với các dự án do chính NHTM cấp tín dụng cho chủ đầu tư để thực hiện", ông Sơn cho biết.

Ngoài ra, theo ông Sơn khi thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh dự án, các ngân hàng cũng gặp phải một số khó khăn. Đầu tiên là giá trị bảo lãnh đối với các dự án bất động sản là rất lớn, do đó trường hợp ngân hàng cho vay vốn và ngân hàng thực hiện bảo lãnh cùng là một ngân hàng thì có thể dẫn đến vượt giới hạn cấp tín dụng của một ngân hàng đối với một khách hàng (dư nợ cấp tín dụng của một khách hàng không được vượt quá 15% vốn tự có tổ chức tín dụng, khách hàng và người có liên quan là không được vượt quá 25% vốn tự có của tổ chức tín dụng).

Thứ hai, Trường hợp ngân hàng cho vay vốn và ngân hàng thực hiện bảo lãnh là hai ngân hàng độc lập thì việc kiểm soát tiến độ thực hiện dự án của ngân hàng bảo lãnh sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

"Như vậy, đối với hoạt động bảo lãnh này, mức độ khả thi đến đâu là phụ thuộc rất nhiều vào năng lực của từng chủ đầu tư, hiệu quả của từng dự án, cũng như khả năng cung ứng tài chính của từng ngân hàng. Vì vậy, đây là một nghĩa vụ bảo lãnh phức tạp liên quan đến nhiều thủ tục pháp lý, giá trị bảo lãnh lớn, thị trường biến động, khả năng ngân hàng phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh là rất cao. Hiệu quả dự án quyết định trực tiếp mức độ khả thi đối với hoạt động bảo lãnh này", ông Sơn cho biết.