Bất động sản sắp "nóng sốt" trở lại?

Tóm tắt

Thị trường bất động sản bùng nổ vào giai đoạn 2007-2010, bong bóng xuất hiện khi tín dụng tăng chóng mặt lên mức 40-50% nhằm đáp ứng nhu cầu vốn của nền kinh tế, trong đó phần lớn đổ vào lĩnh vực địa ốc. Điều này được cho là một trong những tác nhân gây ra lạm phát cao, bất ổn nền kinh tế.

Từ năm 2011, Chính phủ đã có những giải pháp quyết liệt, trong đó có việc thắt chặt tín dụng đổ vào bất động sản, và sau đó là những giải pháp tháo gỡ khó khăn, phục hồi thị trường. Kể từ giữa 2013 đến nay thị trường địa ốc sôi động hơn, dòng vốn tín dụng chảy vào BĐS tăng cao. Điều này khiến câu chuyện bong bóng bất động sản lại được đặt ra và tranh luận sôi nổi trong thời gian gần đây.

Những con số

Hiện nay, các ngân hàng thương mại đang có xu hướng rộng cửa “rót” vốn vào các dự án bất động sản cũng như hỗ trợ vốn ưu đãi cho người mua nhà vay vốn, kể từ khi NHNN cho phép giảm hệ số rủi ro với các khoản khó đòi trong lĩnh vực này từ 250% xuống 150% và tăng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn từ 30% lên 60%, tại thông tư số 36/2014/TT-NHNN.

Dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản liên tục có sự tăng trưởng trong thời gian qua. Số liệu từ Vụ tín dụng Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2015 đạt 14,59%.

Nếu so với mức đáy vào cuối 2011 thì dòng chảy tín dụng đổ vào địa ốc đến nay đã tăng khoảng 75.6%, từ 204.000 tỷ đồng lên 358.377 tỷ đồng.

Dư nợ tín dụng bất động sản (cả cho cá nhân vay mua nhà và chủ đầu tư dự án) của nhiều ngân hàng tăng 10-15% so với năm ngoái.

Ngoài ra, số lượng giao dịch trên thị trường địa ốc cũng đang cho thấy thị trường này đang có sự tăng trưởng mạnh. Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam thông tin mới đây, số lượng giao dịch thành công trên thị trường trong 9 tháng 2015 vào khoảng 30.000 lượt bằng cả năm 2014.

Còn theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 20/9/2015, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 59.395 tỷ đồng (giảm 53,8% so với quý 1/2013).

Dòng vốn ngoại tiếp tục chảy vào bất động sản trong những tháng qua. Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ hai trong thu hút đầu tư với 19 dự án đầu tư mới và 7 lượt dự án tăng vốn, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 1,82 tỷ USD.

Chuyện bong bóng làm “nóng” nghị trường

Với những diễn biến trên, câu chuyện về “bong bóng”địa ốc lại được bàn tán xôn xao trong thời gian gần đây. Đặc biệt, khi một số nơi thị trường đang phát triển “nóng” như Phú Quốc, Long Thành,…đã xảy ra tình trạng giá nhà đất liên tục bị “thổi” lên bởi “cò đất”.

Thị trường căn hộ ở Hà Nội, Tp.HCM cũng đang có chiều hướng tăng  nhiệt ở những dự án trong trung tâm, và gần trung tâm. Thậm chí, giá giao dịch ở nhiều dự án căn hộ cao cấp đã tăng trung bình khoảng 15% so với năm ngoái.

Lo ngại bong bóng bất động sản đã được đặt ra. Mới đây, trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng những diễn biến thị trường đang phức tạp, đầu cơ xuất hiện, nhiều dự án khởi công…dẫn đến lo ngại bong bóng BĐS có thể xảy ra trong thời gian tới.

Tuy nhiên, kinh nghiệm trải qua bong bóng BĐS của các nước phát triển, cho thấy hiện tượng nay chỉ xuất hiện khi hội tụ 5 yếu tố đó là: kinh tế bất ổn, thị trường khác không ổn định, cung cầu lệch pha, tín dụng lỏng lẻo, và thiếu kiểm soát. Do đó, so sánh với thực tế Việt Nam hiện nay cho thấy “khó có khả năng xảy ra bong bóng nhưng cũng không chủ quan với hiện tượng này.”

Quan điểm về bong bóng địa ốc tiếp tục được dư luận quan tâm trong bối cảnh xu hướng thị trường ngày càng tăng nhiệt. Đặc biệt là trên các diễn đàn kinh tế mới đây đã xuất hiện những quan điểm khác nhau.

Tại báo cáo kinh tế vĩ mô quý 3/2015 mới đây của Viện Nghiên cứu Kinh tế và chính sách (VERP), cho biết phục hồi của thị trường BĐS là tín hiệu tích cực đối với nền kinh tế, tuy nhiên cần thận trọng khả năng hình thành bong bóng tài sản có tính chu kỳ do chính sách tiền tệ nới lỏng.

Báo cáo này cũng lưu ý đến vấn đề tín dụng cho BĐS tăng cao, các giao dịch đang tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và các mặt bằng giá có xu hướng tăng gây lo ngại về sự phát triển bền vững của thị trường. Khi thị trường đã phục hồi cần điều chỉnh lại chủ trương khuyến khích cho vay BĐS.

Còn theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng nền kinh tế mới đang ở giai đoạn phục hồi. Tăng trưởng tín dụng cũng chưa đáng lo ngại, năm 2013 khoảng 12,5%, năm 2014 khoảng 12,6% và năm 2015 dự báo cũng chỉ khoảng 16% so với thời đỉnh điểm năm 2007 tăng trưởng lên tới 37,8% khi mà thị trường có bong bóng tài sản, thì vẫn ở mức bình thường. Thị trường hiện giao dịch đa phần là người mua nhà để ở, ít đầu cơ do đó theo ông Châu nguy cơ bong bóng là khó xảy ra.

Nhiều chuyên gia khác cũng cùng quan điểm chưa có nguy cơ bong bóng như ông Richard Leech, CEO của CBRE Việt Nam vì theo ông này thực trạng kinh tế Việt Nam hiện nay khác xưa, lạm phát thấp, lãi suất ở mức độ kiểm soát, giao dịch là nhu cầu thật…nhưng chuyên gia này cũng bày tỏ mối lo ngại trong thời gian tới khi nguồn cung chào bán sôi động. Ông Felix Lai, Giám đốc đầu tư của Gaw Capital Partners, ông Cheong Ho Kuan, CEO của Gamuda Land,…cũng bày tỏ quan điểm không đáng lo ngại về bong bóng, thị trường đang phát triển tốt tại Hội nghị Vietnam Global Investment Forum  diễn ra vào tháng 9 vừa qua.

Tuy nhiên, với nhiều người những ám ảnh của bong bóng địa ốc cách đây 5 năm dường như chỉ mới xảy ra ngày hôm qua. Nhiều quan điểm lo ngại với sự phát triển hiện nay của thị trường, nói như ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty Đất Lành thì không thể không lo ngại khi tiền vẫn đang “đổ” mạnh vào địa ốc.