Bất động sản: Thêm một năm chưa thể “phá băng”

Theo giới doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, 2013 là một năm thất bại của thị trường bất động sản và tình hình thời gian tới vẫn rất khó khăn. Sẽ có một sự tái cấu trúc trong ngành bất động sản và chỉ có những doanh nghiệp bán được sản phẩm mới có cơ hội sống sót, nếu không sẽ phá sản. Phân khúc cao cấp với các căn hộ diện tích lớn, giá cao gần như không có thanh khoản, dù đã giảm giá mạnh, có dự án giảm giá 30 - 50% so với thời điểm giá cao nhất.

Nhiều doanh nghiệp tìm lối thoát bằng cách xin chuyển thành căn hộ có diện tích nhỏ nhưng không dễ vì bị vướng ở khâu thủ tục. Phân khúc nhà ở trung bình cũng không sáng sủa, dù vẫn có thanh khoản. Giá cả của các sản phẩm thuộc phân khúc này cũng giảm mạnh và nhiều doanh nghiệp muốn trụ lại thị trường phải chấp nhận giảm mạnh giá bán.

Câu hỏi được nhiều người đặt ra: Vì sao giá căn hộ giảm đến mức nhiều người cho là “hấp dẫn” nhưng vẫn không giúp lực cầu tăng so với năm ngoái? Câu trả lời là giá dù giảm nhưng vẫn còn nằm ngoài khả năng chi trả của đa số người dân và quan trọng hơn là do khó khăn chung của nền kinh tế. Giá cả sinh hoạt tăng trong khi thu nhập giảm, việc làm bấp bênh khiến những người chưa có nhà ở không dám mạo hiểm vay tiền mua nhà và nếu đang ở nhà thuê, người ta chọn cách tiếp tục thuê nhà. Bởi nếu vay tiền ngân hàng để mua nhà, họ không tự tin có đủ tiền vừa trả gốc, trả lãi, vừa trang trải chi phí sinh hoạt. Còn mua nhà để đầu tư thì đã không được các nhà đầu tư cá nhân chọn lựa trong năm qua, bởi không dám mạo hiểm mà chờ đợi khi kinh tế ổn định trở lại.

Về phân khúc nhà ở xã hội, các doanh nghiệp cho rằng nếu ngành xây dựng và chính quyền không rút ngắn thời gian xét duyệt chuyển đổi căn hộ, cả chuyển từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội lẫn chuyển từ diện tích lớn sang diện tích nhỏ thì các doanh nghiệp sẽ không đủ lực để có thể chịu đựng nổi.

Hiện nay, muốn chuyển đổi dự án từ căn hộ diện tích lớn sang căn hộ diện tích nhỏ, hoặc xin cấp phép xây dựng dự án căn hộ nhỏ là cực kỳ khó khăn, sớm cũng phải nửa năm, muộn thì một vài năm. Cộng thêm thời gian xây dựng, trong tình hình khó khăn như vậy, chưa kịp có sản phẩm bán ra thị trường thì nhiều doanh nghiệp đã phá sản.

Việc giải ngân gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng còn vướng quá nhiều về thủ tục, các ngân hàng thương mại và ngành xây dựng chưa thống nhất với nhau khiến tốc độ giải ngân cực kỳ chậm chạp.

Nhận xét về thị trường bất động sản trong năm 2013, một chuyên gia nhận định, thị trường đóng băng đơn giản là do mức giá vẫn còn quá cao và ngày nào mà giá chưa giảm xuống phù hợp để người có thu nhập trung bình có thể chi trả thì thị trường bất động sản còn chưa thể hồi phục.

Dù nhu cầu về bất động sản của người dân là rất lớn, nhưng phần lớn các sản phẩm địa ốc hiện nay không phù hợp với khả năng tài chính nên người ta không thể tham gia. Không phải doanh nghiệp cứ giảm giá, bán lỗ là sẽ có người mua, bởi giá cả của thị trường là điểm gặp nhau giữa cung và cầu chứ không phải chỉ do doanh nghiệp định ra.

Các ngành chức năng đánh giá: tích cực

Cuối năm là dịp để các nhà điều hành nhìn lại những quyết sách và những gì đã đạt được sau một năm nỗ lực. Đánh giá tình hình triển khai Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất - kinh doanh, hỗ trợ thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng sau những bước khởi động chậm chạp, tới nay thị trường bất động sản đã có bước chuyển biến tích cực, nhiều dự án được khởi động trở lại, nhu cầu về bất động sản là có và có chiều hướng tăng dần.

Bước chuyển đáng ghi nhận nhất của thị trường bất động sản trong năm 2013, theo Bộ Xây dựng, là sự thay đổi trong tư duy của các chủ đầu tư dự án về phân khúc nhà ở xã hội. Theo người đứng đầu của Bộ này, thay vì xây dựng những dự án căn hộ cao cấp, giá bán cao, nhiều doanh nghiệp đã tập trung vào xây dựng những căn hộ diện tích nhỏ hơn, giá bán thấp hơn, phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân. Nhà ở xã hội thực sự là điểm sáng hiếm hoi của thị trường địa ốc năm 2013 vốn chìm trong ảm đạm. Ít ra thì loại hình này cũng giúp thị trường dấy lên những cơn sóng nho nhỏ.

Tổng hợp tình hình triển khai việc phát triển nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng cho biết, hiện nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế, nhưng bước đầu đã vào nhịp, khi một số chủ đầu tư dự án đã bắt đầu xét duyệt, ký hợp đồng bán nhà. Nghị định 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ mới đây về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã cho thấy một sự hỗ trợ mạnh mẽ hơn của Nhà nước, với quy trình thủ tục rõ ràng hơn, điều kiện xác định đối tượng cũng thông thoáng hơn.

Bộ Xây dựng cho biết sẽ cùng ủy ban nhân dân các thành phố lớn tiếp tục triển khai Nghị quyết 02/NQ-CP và Nghị định 188/2013/NĐ-CP về quản lý nhà ở xã hội. Tính đến hết năm 2013, Hà Nội đã cho phép khởi công 14 dự án nhà ở xã hội, với 15.412 căn hộ, trong đó có sáu dự án đã hoàn thành và đã bán trên 3.100 căn hộ. Còn TP.HCM đã chấp thuận đầu tư 25 dự án nhà ở xã hội, với khoảng 21.750 căn. Ngoài ra, hiện có 15 dự án tại Hà Nội và 26 dự án tại TP.HCM xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội đang được xem xét. Trong năm 2014, các dự án này sẽ tạo nên nguồn cung mới dồi dào, giúp người mua nhà có thêm lựa chọn.

Những người có mức thu nhập trung bình như công nhân khu công nghiệp, người nghèo đô thị, viên chức nhà nước... có hy vọng sở hữu căn hộ, dù có thể phải trả góp trong nhiều năm. Với hơn 120 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, Bộ Xây dựng cho rằng nguồn cung phân khúc nay đang dần vào nhịp để góp phần tạo nên thị trường bất động sản ổn định, phát triển bền vững.

Trước những ý kiến cho rằng quá trình xét duyệt, thủ tục giấy tờ còn quá chậm chạp, Bộ Xây dựng lý giải rằng việc thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng, chuyển đổi dự án, vay vốn ưu đãi để đầu tư phải trải qua nhiều thủ tục, liên quan đến nhiều cơ quan khác nhau, nhưng khẳng định sẽ cùng ủy ban nhân dân các thành phố lớn tiếp tục triển khai các chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nhà ở.

Về gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng, đại diện Ngân hàng Nhà nước cho rằng tiến độ giải ngân sẽ tăng mạnh khi các sản phẩm của những dự án được khởi công trong năm 2013 đến tay khách hàng, bởi theo quy định, ngân hàng chỉ giải ngân cho khách hàng khi có hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư với khách hàng.

Nghĩa là, như vài ba năm gần đây, người ta lại chờ đợi và hy vọng vào một năm mới sẽ tốt đẹp hơn cho lĩnh vực bất động sản…