“Bất động sản trầm lắng không hẳn là quá tiêu cực”

Quan điểm trên được ông Doãn Văn Phương, Tổng giám đốc Tập đoàn FLC đưa ra khi nói về cơ hội của doanh nghiệp khi thị trường bất động sản ảm đạm. Cũng vì quan điểm như vậy nên mới đây FLC đã quyết định chi ra 300 tỷ đồng để mua lại dự án Alaska Garden City với nhưng toan tính cho riêng.

Trao đổi với VnEconomy về câu chuyện xoay quanh cơ hội thâu tóm các dự án bất động sản giá “mềm”, ông Phương nói: - Theo tôi, bất động sản là một trong những thị trường quan trọng nhất của nền kinh tế thị trường. Thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.

Thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn, ảm đạm trong mấy năm vừa qua khiến nhiều doanh nghiệp sở hữu rất nhiều tài sản là bất động sản nhưng không bán được hàng, dẫn đến đọng vốn, các loại chi phí đặc biệt là chi phí lãi vay ngày càng tăng làm cho tình hình tài chính xấu đi nhanh chóng.

Đó là lý do khiến lĩnh vực bất động sản chiếm tới 56% trong các thương vụ M&A trong năm 2012 không, theo ông?

Thời gian càng kéo dài thì nguy cơ phá sản của các doanh nghiệp này lớn. Chính vì vậy, giải pháp chuyển nhượng dự án luôn là giải pháp được các doanh nghiệp lựa chọn ưu tiên hàng đầu. Tình trạng này lại mở ra rất nhiều cơ hội mua lại các dự án hay những doanh nghiệp bất động sản đối với những doanh nghiệp có tiềm lực và có chiến lược dài hạn.

Quan điểm của tôi rằng, thị trường bất động sản trầm lắng không hẳn chỉ toàn tác động tiêu cực. Bởi lẽ đây chính là thời kỳ thanh lọc đối với các nhà đầu tư cá nhân nhỏ, các chủ đầu tư dự án thiếu năng lực, yếu kém.

Theo ông, với thương vụ M&A 300 tỷ của FLC có thể coi là một vụ thâu tóm hay nhận chuyển nhượng?

Về quy mô, thương vụ mua lại Alaska Land giá trị gần 15 triệu USD chưa phải là lớn so với top 10 thương vụ M&A trong nước mà báo cáo của diễn đàn M&A đề cập. Tuy nhiên, khi đánh giá tác động đến thị trường thì chúng ta nên nhìn nhận đến giá trị dự án kèm theo đó. Ba trăm tỷ đồng mới là giá trị vốn cổ phần của Alaska Land, trong khi dự án Alaska Garden City, mà giờ gọi là FLC Garden City, có tổng mức đầu tư dự kiến lên đến 3.500 tỷ đồng, tức gấp gần 12 lần.

Việc gọi một thương vụ là thâu tóm hay nhận chuyển nhượng thì tôi cho rằng đây chỉ là vấn đề khái niệm. Chúng tôi nhận thấy đây là dự án có tiềm năng, FLC có khả năng để biến tiềm năng đó thành sự thật, trong khi các cổ đông của Alaska Land không còn đủ năng lực để thực hiện dự án. Nhu cầu của hai bên gặp nhau và đi đến thỏa thuận chuyển nhượng mà cả hai bên đều hài lòng.

Giao dịch này liệu có tạo ra cú hích cho hoạt động kinh doanh của FLC trong năm nay không?

FLC là tập đoàn kinh doanh đa ngành nhưng lĩnh vực cốt lõi vẫn là bất động sản. Hiện FLC cũng đang triển khai cả chục dự án như vậy. Việc tiếp nhận lại dự án Alaska Garden City do vậy hoàn toàn nằm trong chiến lược phát triển kinh doanh của Tập đoàn.

Thời gian vừa qua FLC vẫn vừa mua và vừa săn tìm các dự án khác. Khi biết tin các cổ đông Alaska Land muốn bán cổ phần, chúng tôi đã nhìn thấy ngay đây là một cơ hội đầu tư rất lớn. Dự án quy mô 8ha, nằm ở một vị trí đắc địa phía Tây Hà Nội – khu vực có tốc độ đô thị hóa lớn nhất thủ đô, mà có lẽ là của cả nước.

Đây cũng là dự án có cơ sở hạ tầng khớp nối hiện đại và rất gần với các trung tâm và công trình quan trọng như Trung tâm hội nghị quốc gia, Sân vận động Mỹ Đình, khu liên hợp thể thao quốc gia,...

Ở khu vực nội đô quan trọng như vậy thì hiếm có khu đất nào lớn và tiềm năng để thực hiện dự án. Tôi cho rằng chưa cần đến việc tạo ra doanh thu, bản thân mua lại được dự án này đã tạo ra một cú hích lớn cho hoạt động trong năm nay của tập đoàn rồi.

Ngay sau khi tiếp quản lại dự án, chúng tôi đã ráo riết thực hiện các thủ tục để có thể khởi công vào quý 4/2013 và dự kiến hoành thành vào năm 2016.

Vậy vốn đầu tư trong các giai đoạn tiếp theo của dự án sẽ huy động từ đâu?

Pháp luật hiện cho phép rất nhiều phương thức huy động vốn. Doanh nghiệp có thể huy động vốn từ việc thông qua phát hành thêm cổ phiếu, phát hành trái phiếu dự án, từ nhà đầu tư tiềm năng, các chủ đầu tư thứ cấp, vốn vay của các tổ chức tín dụng…miễn là doanh nghiệp chứng minh được hiệu quả dự án.

Ở FLC chúng tôi luôn tính một lúc đến nhiều phương án như vậy, không bao giờ lệ thuộc vốn vay ngân hàng. Dư nợ ngân hàng của FLC Group hiện nay đang rất thấp.

Với tiềm năng như phân tích ở trên và với tình hình tài chính lành mạnh như vậy, hiện nay FLC đã nhận được sự mời gọi hợp tác của một số tổ chức tín dụng, cũng như sự quan tâm của một số nhà đầu tư nước ngoài. Có thể khẳng định, việc kêu gọi huy động vốn đầu tư để thực hiện dự án FLC Garden City sẽ không có gì là khó khăn.

Ngoài lĩnh vực bất động sản, FLC có tham gia M&A trong các lĩnh vực khác không?

Ngoài bất động sản, FLC còn hoạt động ở nhiều lĩnh vực quan trọng khác như khai thác khoáng sản, tài chính, thương mại, dịch vụ, du lịch, xuất khẩu lao động, giáo dục và đào tạo…

Chúng tôi nhìn nhận M&A là phương thức hay chiến lược phát triển rất hữu ích cho doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp Việt Nam khác cũng đang ngày càng nhận ra tính ưu việt của chiến lược phát triển, thúc đẩy tăng trưởng, mở rộng quy mô hoạt động thông qua mua bán và sáp nhập với các doanh nghiệp khác. Thực tế, làn sóng M&A trong 5 năm qua diễn ra không chỉ ở trong thị trường bất động sản mà ở nhiều thị trường khác.

Chúng tôi lớn nhanh một phần cũng thông qua M&A. Ngoài bất động sản, chúng tôi đã M&A trong lĩnh vực truyền thông… và tới đây sẽ là một số lĩnh vực khác nếu đó là thương vụ tốt. Chúng tôi sẽ tiếp tục theo đuổi chiến lược này.

Đâu là những tiêu chí mà ông quan tâm nhất khi tiến hành mua lại một dự án hay một doanh nghiệp?

Đối với FLC Group, tiêu chí quan tâm nhất khi mua một dự án, hay một doanh nghiệp trước hết phải đánh giá đúng khả năng sinh lợi của dự án. Cho dù là một lĩnh vực mới, chúng tôi sẵn sàng tiếp quản nếu dự án đó có khả năng sinh lợi cao.

Tiêu chí thứ hai là việc mua lại có nằm trong chiến lược, hướng đi chung của cả Tập đoàn hay không. Điều này rất quan trọng. Chúng tôi không có ý định đầu tư dàn trải. Các lĩnh vực của chúng tôi đã đầu tư đều có mối liên hệ khăng khít với nhau.

Thứ ba là phải có độ an toàn. Ba phần tư trong số thành viên Hội đồng Quản trị FLC cũng là luật sư. Chúng tôi đều cân nhắc rất kỹ về yếu tố rủi ro, từ pháp lý cho đến tài chính. Mọi quyết định của chúng tôi phải đặt lợi ích của cổ đông lên hàng đầu.