Căn hộ chung cư còn giảm giá tiếp?

Thực trạng chung của thị trường căn hộ hiện nay chỉ giao dịch ở loại sản phẩm đã có Hợp đồng mua bán, gần như những sản phẩm dưới dạng Hợp đồng góp vốn không có giao dịch. Giá bán các căn hộ chung cư  tại các dự án mới hoặc các dự án căn hộ mở bán đợt mới thấp hơn so với các dự án cùng loại tại thời điểm trước.

Tuy nhiên, dấu hiệu khả quan hơn cho thị trường là tính thanh khoản ở một số dự án tăng lên đáng kể, tỷ lệ bán thành công so với cuối năm 2012 cao hơn hẳn, điều đó chứng tỏ, thị trường đang thanh lọc khá rõ nét. Mặc dù thanh khoản tăng nhưng trước áp lực từ nguồn cung mới lớn, hàng tồn kho nhiều, giá căn hộ được dự báo sẽ còn giảm tiếp cho đến cuối 2013.

Giao dịch tăng

Theo ghi nhận của chúng tôi, từ đầu năm đến nay có khoảng 20 dự án căn hộ chung cư được chào bán mới hoặc mở bán những căn hộ còn lại của dự án. Đa phần các dự án này đã có Hợp đồng mua bán và đang trong quá trình xây dựng, hoàn thiện để bàn giao nhà cho khách hàng.

Điển hình như CT3 Cổ Nhuế, Mandarin Garden, Kim Văn Kim Lũ, 34 Cầu Diễn, Mỹ Đình Plaza, CT6 Đặng Xá, OCT2 Xuân Phương, 302 Cầu Giấy, Hòa Bình Green City, Sails Tower, Thăng Long Garden, 136 Hồ Tùng Mậu, Golden Palace, Hà Đô Park View, N04 Trần Duy Hưng, Tây Hà Tower, Hei Tower, Phúc Thịnh Tower,…

Theo ghi nhận thông tin từ các đơn vị phân phối, chủ đầu tư cho thấy, tỷ lệ bán đạt được khá tốt ở những dự án giá rẻ. Chẳng hạn, căn hộ OCT2 Xuân Phương bán với giá 13,4 triệu đồng/m2 tương đương 777 triệu đồng mỗi căn hộ, số lượng bán thành công gần hết trong tổng số 110 căn.

Một số đơn vị trực tiếp phân phối căn hộ CT3 Cổ Nhuế cũng đạt được tỷ lệ bán khá cao, cho đến nay tòa A của dự án này gần như đã bán hết, toàn bộ căn hộ diện tích nhỏ tòa B cũng “hết hàng”, tổng số khoảng 200 căn đã giao dịch thành công. Mandarin Garden hiện nay căn hộ bán được vào khoảng 70%, Hà Đô Parview sau nhiều đợt mở bán cũng đã giao dịch thành công khoảng 70% tổng số 307 căn của dự án….

Theo ghi nhận của CBRE, số căn hộ chào bán nửa đầu 2013 chỉ bằng 36% năm 2012 và bằng 14% năm 2011 nhưng số căn hộ hoàn thiện lại bằng 90% tổng số căn hoàn thành năm 2012. Như vậy có thể thấy những dự án được quan tâm giao dịch chủ yếu đang nằm ở các căn hộ sắp hoàn thiện.

Có đến 80% các căn hộ chào bán có giá dưới 22 triệu đồng/m2, quan sát của CBRE cho thấy lượng căn bán được đã tăng đáng kể khi mức giá chào bán giảm tới 30% so với mức giá chào ban đầu.

Đà giảm giá vẫn tiếp diễn

Vấn đề quan tâm nhất hiện nay của dư luận là sau 8 quý giảm liên tiếp như vậy, liệu thị trường đã “chạm đáy” hay chưa? Các chuyên gia cho biết rất khó để đưa ra được câu trả lời chính xác và họ chỉ nhận định, đây là thời điểm tốt để những người mua nhà ở thực tìm kiếm cơ hội sở hữu nhà ở cho mình.

Cũng có ý kiến cho rằng, giá căn hộ tại Hà Nội chưa thể dừng lại ở đây, rất có thể còn tiếp tục giảm thêm nhưng mức độ giảm không nhiều và tùy vào từng dự án, bởi lẽ cũng đã có dự án giảm chạm ngưỡng giá thành và rất khó để chủ đầu tư giảm giá thêm nữa.

Theo phân tích của một số đơn vị tư vấn như CBRE, Savills hay Knight Frank thì 2 yếu tố có thể sẽ tác động lên giá căn hộ trong thời gian tới là nguồn cung lớn cả ở dự án tồn đọng cho tới dự án mới, và tính thanh khoản của thị trường. Đây là áp lực không nhỏ cho chủ dự án căn hộ chung cư về giá bán và các chính sách ưu đãi cho người mua.

Theo báo cáo của Hà Nội, hiện nay thị trường còn tồn khoảng gần 10.000 căn hộ. Còn theo thống kê từ Savills, trong tương lai nguồn cung mới căn hộ đạt khoảng 63.900 căn từ 109 dự án. Hà Đông và Từ Liêm là nguồn cung chính, cung cấp khoảng 31.000 căn, chiếm 49% tổng nguồn cung tương lai. Từ nay đến 2015 căn hộ mới dự kiến ra thị trường khoảng 30.000 căn.

CBRE nhận định: “Trong thời gian tới, các dự án có mức giá chào bán vào khoảng 15-20 triệu đồng/m2 dự kiến ​​sẽ có tỷ lệ bán tốt nhất. Tuy nhiên, ngay cả khi ở mức giá hợp lý, khách hàng vẫn cần thấy được cam kết thực sự trong tiến độ xây dựng và chất lượng quản lý của dự án. Giá chào bán trên thị trường dự kiến tiếp tục trên đà giảm đến cuối năm 2013, tuy nhiên số lượng các dự án giảm giá sẽ ít hơn khi giá bán tiến gần đến giá thành.”

Kiều Thuật