Chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại một TCTD

Thông tư do NHNN Việt Nam, Bộ Xây dựng, Bộ Tư Pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, gồm 04 Chương và 34 Điều, hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (bao gồm thủ tục thế chấp, công chứng hợp đồng thế chấp và đăng ký thế chấp) của tổ chức, cá nhân để vay vốn tại TCTD mua nhà ở trong dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị (sau đây gọi tắt là dự án đầu tư xây dựng nhà ở) của DN kinh doanh bất động sản theo quy định tại Khoản 2 Điều 61 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Thông tư không điều chỉnh đối với việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của hộ gia đình, cá nhân được xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để vay vốn tại các TCTD; và việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn tại các TCTD.

Về nguyên tắc thực hiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Thông tư quy định rõ:

(i) TCTC nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân để cho vay vốn mua nhà ở của DN kinh doanh bất động sản phải thực hiện theo quy định tại Thông tư này, quy định của pháp luật khác có liên quan.

(ii) Việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi nhà ở đó đã có đủ các điều kiện thế chấp quy định tại Điều 6 của Thông tư này.

(iii) Giá trị nhà ở hình thành trong tương lai dùng để thế chấp do hai bên thỏa thuận trên cơ sở giá trị nhà ở được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở.

(iv) Hợp đồng thế chấp phải được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Thông tư này.

(v) Bên thế chấp chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại một TCTD để vay vốn mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của DN kinh doanh bất động sản.

(vi) Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì không được tiếp tục thế chấp nhà ở đó tại TCTD theo quy định tại Thông tư này.

Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp theo quy định tại Thông tư này thì không được tiếp tục thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đó.

(vii) Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được DN kinh doanh bất động sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì DN kinh doanh bất động sản phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi bán nhà ở trong dự án đó cho tổ chức, cá nhân.

(viii) Trước khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thể thỏa thuận sửa đổi nội dung hợp đồng thế chấp đã ký hoặc ký hợp đồng thế chấp mới.

(ix) Cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp thực hiện việc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo hình thức đăng ký ghi nhận trên cơ sở thông tin được kê khai trên đơn yêu cầu đăng ký. Người yêu cầu đăng ký kê khai hồ sơ đăng ký và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, chính xác của thông tin được kê khai và các loại tài liệu, giấy tờ trong hồ sơ đăng ký.

Về nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp để vay vốn theo quy định tại Thông tư này bao gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, cụ thể là căn hộ chung cư được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; hoặc nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề) được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp tại TCTD phải có đủ các điều kiện sau đây:

(i) Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với DN kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

(ii) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

(iii) Thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà dự án này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 16/6/2014 và thay thế Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/5/2007 của Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.

Theo P.Linh