Chưa ngã ngũ vai trò quản lý chung cư của ban quản trị

Theo dự thảo nghị định, mỗi hộ dân trong chung cư với quyền sở hữu căn hộ của mình được xem như một cổ đông trong hội đồng quản trị. Với dự án chung cư dưới 20 căn hộ, cư dân sẽ thống nhất quyết định thành lập hoặc không thành lập ban quản trị chung cư. Tuy nhiên, với dự án chung cư có trên 20 căn hộ thì sẽ quy định buộc phải thành lập ban quản trị.

Ngoài ra, đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, ban quản trị chung cư được tổ chức theo mô hình tự quản. Nghị định hướng dẫn sắp tới sẽ quy định rõ ràng về việc niên hạn sử dụng chung cư từ 70-100 năm và buộc chủ sở hữu phải di dời khi chung cư hư hỏng đột xuất, không đảm bảo an toàn.

Ngoài ra, nghị định mới cũng quy định chủ đầu tư chung cư phải xây dựng khu sinh hoạt cộng đồng trong dự án và được tính là sở hữu chung. Đây sẽ là nơi tổ chức các hoạt động chung của cư dân, hội họp, tang lễ...

Ông Nguyễn Quốc Dũng, Giám đốc Công ty Xây dựng Kinh doanh và Phát triển nhà Thành Trường Lộc, cho rằng dự thảo quy chế cần quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm của Ban quản trị (BQT) chung cư để tránh việc BQT “núp bóng” dưới danh nghĩa đại diện cho cư dân để trục lợi. Do vậy, cần có tên gọi khác hoặc một định nghĩa khác để nêu rõ hơn bản chất danh xưng BQT để tránh nhầm lẫn, tránh để những người làm BQT có thể lợi dụng và lạm quyền như hiện nay.

Bà Đỗ Thị Loan, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, các quy định về ban quản trị rắc rối như luật hiện nay thì chẳng ai muốn tham gia BQT vì quá rườm rà, phức tạp. Cũng theo bà Loan, không phải dự án nào cũng cần BQT chung cư, nhất là các dự án cao cấp thì chủ đầu tư đã làm công việc quản lý, vận hành chung cư rất tốt.

Còn theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, luật đã quy định như vậy thì bắt buộc chung cư phải có BQT với 3-5 thành viên mỗi tòa chung cư.

Bên cạnh đó, các đại biểu tại hội thảo cũng có một cuộc tranh luận khá gay gắt về vấn đề thù lao cho thành viên BQT chung cư. Theo một ý kiến, nếu thù lao mỗi thành viên chỉ bằng 1,5 mức lương tối thiểu hiện nay thì chẳng ai làm, trong khi ý kiến khác thì phủ nhận mức thù lao này và cho hay, thù lao của mỗi thành viên tương đương với thù lao của một… tổ trưởng dân phố.

Cũng có ý kiến cho rằng dự thảo nghị định vẫn chưa cụ thể hóa chủ thể thu và quản lý việc sử dụng kinh phí quản lý là đơn vị quản lý hay BTQ. Vì hiện nay các chung cư đang áp dụng cơ chế thu hộ - chị hộ, nhân sự trong BQT được hưởng thù lao một phần nào đấy từ nguồn thu này. Tuy nhiên, vì chưa có sự giám sát và cơ chế hoạt động rõ ràng nên rất dễ xảy ra việc trục lợi.

Ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở - Sở Xây dựng TP.HCM, đưa ra giải pháp, dự thảo quy chế nên cho phép chủ đầu tư đồng thời là BQT nếu được cư dân trong hội nghị nhà chung cư thống nhất. Theo ông Hải, điều này sẽ thuận tiện hơn cho những chung cư cao cấp, khi mà cư dân không mặn mà với việc tham gia BQT.

Ngoài ra, dự thảo nên quy định chặt chẽ phần quản lý sở hữu chung, sở hữu riêng của chung cư để tránh trường hợp, các các chủ đầu tư trục lợi của khách hàng. Cụ thể, theo quy định mới, chủ đầu tư có quyền lựa chọn bãi giữ xe ô tô là sở hữu chung hay sở hữu riêng của chủ đầu tư. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư chọn hạng mục này là sở hữu riêng nhưng vẫn tính tiền vào giá trị chung cư để chia đều cho giá bán.

Đăng Khôi