Có đáng lo ngại “bong bóng” bất động sản xảy ra?

Tóm tắt

Thị trường bất động sản năm 2015 có những tín hiệu phục hồi rất tích cực. Từ lượng giao dịch thành công luôn tăng đều đặn, giá cả bất động sản tăng ở một số phân khúc, nhiều dự án mở bán trở thành “điểm nóng” của thị trường cho tới dòng tiền đổ vào lĩnh vực địa ốc cũng gia tăng đáng kể…

Điều này khiến những lo ngại về thực trạng “bong bóng” bất động sản xảy ra vào những năm 2009 lại được đề cập tới. Tuy nhiên, các chuyên gia địa ốc đều có chung một nhận định “khó có thể xảy ra bong bóng bất động sản trong bối cảnh hiện nay”.

Sôi sục với thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản thu hút được sự quan tâm rất lớn từ người mua nhà, cũng như nhà đầu tư tài chính trong thời gian qua. Những đô thị lớn như Hà Nội hay Tp.HCM các dự án nhà ở liên tục được khởi động xây dựng và triển khai bán hàng, cùng với đó các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở Phú Quốc hay Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh cũng bùng nổ hiếm thấy.

Những hoạt động này thường diễn ra ở các tập đoàn phát triển bất động sản lớn như Novaland tại Tp.HCM đã bán thành công ra thị trường 3.000 căn nhà từ đầu năm đến nay, dự tính tới cuối năm nay bàn giao khoảng 6.000 căn; rất nhiều dự án căn hộ cao cấp được tung ra như Vinhomes Central Park (10.000 căn), Masteri Thảo Điền (3.000 căn), Park Hill khoảng 4.200 căn, Goldmark City (5.000 căn), The GoldView (gần 2.000 căn),…Có tới hàng chục nghìn căn hộ từ cao cấp tới bình dân đang được thị trường tiêu thụ.

Báo cáo mới đây nhất của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho thấy trong 8 tháng 2015 tại Hà Nội và Tp.HCM có khoảng 14.750 giao dịch thành công, con số này tăng gấp khoảng 2 lần so với cùng kỳ 2014. Báo cáo thị trường quý 3/2015 của công ty nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam cũng cho thấy thị trường BĐS có diễn biến tích cực, thúc đẩy lượng tiền đổ vào từ người mua nhà. Các dự án mới và đang xây dựng có mức tăng giá cao hơn so với các dự án đã hoàn thiện trước đây. Giá sơ cấp bình quân cũng tiếp tục tăng, với mức 5%-7% so với cùng kỳ năm trước.

Nhà bán chạy khiến lượng tồn kho bất động sản trên thị trường cũng giảm đáng kể, giảm khoảng một nửa so với đầu năm 2013 (còn cỡ khoảng 60.000 tỷ đồng).

Một dấu hiệu khác của sự tăng trưởng mạnh ở lĩnh vực địa ốc, đó là dòng tiền từ ngân hàng được “bơm” cho địa ốc tăng mạnh. Theo đó, các ngân hàng gần đây ồ ạt bơm tiền cho bất động sản, khiến tín dụng đổ vào bất động sản tăng 11%. Nếu so với mức đáy vào đầu năm 2012 thì tín dụng bất động sản hiện đã tăng khoảng 70%, từ 197.000 tỷ đồng lên mức 333.000 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, hiện nay chính sách nới lỏng cho vay bất động sản khi giảm hệ số rủi ro với các khoản khó đòi trong lĩnh vực này từ 250% xuống 150% và tăng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn từ 30% lên 60%, đã thúc đẩy dòng vốn này chảy vào lĩnh vực này.

Dự án bất động sản lại hút được người dân

Có đáng lo ngại “bong bóng”?

Điều này khiến mối lo ngại “bong bóng” bất động sản như trước đây có thể tái diễn. Tuy nhiên, tại Hội nghị “Diễn đàn đầu tư toàn cầu”, nhiều chuyên gia trong ngành đánh giá, thị trường bất động sản hiện nay đang phát triển tích cực và bền vững. Rất khó xảy ra bong bóng bởi thị trường hiện tại khác biệt so với trước đây.

Nói tới câu chuyện bong bóng địa ốc, ông Vũ Văn Phấn –Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng năm 2007-2010 bong bóng bất động sản xảy ra có nghĩa là giá nhà đất tăng chóng mặt từng ngày, lượng cung rất ít trong khi nhu cầu lớn.

“Tuy nhiên, thị trường BĐS hiện nay lại tăng trưởng một cách đều đặn, lượng giao dịch tăng mạnh nhưng nguồn cung lớn đáp ứng đa dạng nhu cầu. Giá bất động sản giữ ổn định, chỉ tăng 3-5% ở những dự án tốt. Do vậy, không có bong bóng trên thị trường ở thời điểm này. Nhưng bong bóng có khả năng có nếu thị trường tăng trưởng nóng, giá tiếp tục gia tăng liên tục,…cũng giống với các thị trường khác chứ không chỉ Việt Nam có lúc thăng lúc trầm.” ông Phấn cho biết.

Nhiều chuyên gia khác cũng có cùng quan điểm “khó xảy ra bong bóng”, Felix Lai, Giám đốc đầu tư của Gaw Capital Partners cho rằng bong bóng địa ốc cần xem xét ở phân khúc nào, và ở đó có bong bóng không thì cần phải phân tích về phần định giá. Giá bất động sản đang ở mức nào và có thực tế không? Vì thế theo ông Felix Lai thì vấn đề quan trọng để nhận diện được bong bóng địa ốc chính là khâu định giá.

Một nhà phát triển bất động sản lớn khác đến từ Malaysia đó là ông Cheong Ho Kuan, CEO của Gamuda Land cũng nhận định rằng, thực trạng thị trường bất động sản hiện nay không đáng lo ngại về bong bóng.

“Nhìn vào thống kê có thể thấy giá tăng nhẹ, chưa biết khi nào bất động sản mới có thể tăng lên mức 35% nên chưa thể có bong bóng. Thị trường đang có tín hiệu tốt, nhu cầu mua nhà lớn, các chính sách vĩ mô cũng đang cho thấy sự phát triển ổn định. Năm ngoái Gamuda phát triển khoảng 1..400 sản phẩm, còn năm nay số lượng có thể tăng lên khoảng 2.400 sản phẩm. Đây là cơ hội để đầu tư vào địa ốc” ông Cheong Ho Kuan nói.

Với thị trường bất động sản đang tiến triển tích cực, các chuyên gia đều nhận định chung chưa đáng lo ngại bong bóng, mà đây là thời điểm và cơ hội tốt để đầu tư bất động sản tại Việt Nam, khi bước vào giai đoạn chín muồi.