Có kỳ vọng VAMC xử lý được tồn kho Bất động sản?

Thị trường tài chính gần đây đón nhận thông tin đáng chú ý nhất là VAMC được ban hành và đi vào hoạt động từ 9/7/2013, nhiều người kỳ vọng công ty này có thể khơi thông được “cục máu đông” của nền kinh tế hiện nay. Tuy nhiên, nhìn vào thực tế nguyên nhân dẫn đến nợ xấu Việt Nam, VAMC chưa được kỳ vọng sẽ đem lại điều kỳ diệu cho thị trường BĐS.

Tuy nhiên, với sự ra đời của VAMC phần nào đã củng cố được tâm lý thị trường, cùng với việc hoãn Thông tư 02 của NHNN thêm 01 năm thì đó cũng là cánh cửa cuối cùng để bọc lót cho các ngân hàng trong việc xử lý nợ xấu.

Gốc rễ nợ xấu từ đâu?

Các khoản nợ nhóm 3 đến 5 thường được xếp vào nhóm nợ xấu, có nhiều tiêu chí để xếp vào nợ xấu nhưng tiêu chí cơ bản là thời gian chậm trả nợ kéo dài quá 90 ngày. Hiện các khoản nhóm 5 được dành cho VAMC xử lý.

Trong giai đoạn 2005-2008, thị trường bất động sản ở giai đoạn phát mạnh mẽ, rất nhiều dự án được triển khai. Khi kinh tế toàn cầu bước vào khủng hoảng từ 2008 BĐS có chiều hướng đi xuống. Nhưng sang 2009 khi gặp được liều thuộc bổ “gói kích cầu hỗ trợ lãi suất 4%”, BĐS như được chắp thêm cánh cho sự phát triển dự án tràn lan. Đến nay theo thống kê của Bộ Xây dựng thì có đến trên 3.700 dự án được đăng ký,với tổng mức đầu tư lên đến trên 3,5 triệu tỷ đồng.

Việc phát triển “nóng” đi theo đó là mức tăng trưởng tín dụng nóng, hàng năm đều có mức tăng trên 30%, thậm chí là 37%. Một thực tế dễ nhận thấy, theo quy định chủ dự án chỉ cần chứng minh công ty có vốn điều lệ trên 6 tỷ đồng là được đầu tư dự án BĐS khi đáp ứng vốn chủ sở hữu chiếm 20% tổng mức đầu tư, phần còn lại đi vay ngân hàng và các nguồn vốn hợp pháp khác, nhưng hồ sơ này chủ đầu tư lại đem vay vốn cho nhiều dự án của mình (đây là kẽ hở của chính sách).

Từ việc cho vay thiếu kiểm soát đó dẫn đến ngân hàng cho vay những dự án rủi ro cao, có tính chất đầu cơ... Kết quả cuối cùng là khách hàng không thể trả được nợ đúng hạn hoặc mất khả năng trả nợ. Nợ xấu phát sinh là một hệ quả tất yếu.

Một con số thống kê mới nhất mà Bộ Xây dựng gửi Chính phủ vào cuối tháng 5 vừa qua về tình hình thị trường BĐS, đến nay lượng tồn kho BĐS tương đương 125.450 tỷ đồng, trong đó căn hộ chiếm 33%, nền đất chiếm 38% và nhà thấp tầng chiếm 22%.

Số liệu này chưa phản ánh hết được con số thực tế còn tồn hiện nay bởi còn rất nhiều dự án đã GPMB, đã đầu tư kinh phí hạ tầng nhưng phải dừng do chưa có thị trường, hoặc nhà đầu tư thứ cấp đã mua từ chủ đầu tư nhưng chưa bán được.

Khi giá bất động sản đi xuống, thanh khoản thị trường thấp, các bất động sản “chôn chết” ở đó thì chắc chắn nợ xấu tại các ngân hàng tăng lên.Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến 28/2/2013 tổng dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản là: 230.615 tỷ đồng (tổng dư nợ tín dụng tất cả các lĩnh vực khoảng 3 triệu tỷ đồng), tăng 0,9 % so với thời điểm 31/12/2012. Tỷ lệ nợ xấu là 5,68% , tăng chút ít so với thời điểm 31/12/2012 (thời điểm 31/12/2012 tỷ lệ nợ xấu là 5,39% ).

2 cơ chế chưa rõ của VAMC

Nhận thấy được thực trạng tồn kho, nợ xấu nói chung và bất động sản nói riêng là đáng lo ngại cho nền kinh tế. Vì thế, Chính phủ, các bộ, ngành thời gian qua đã rất quan tâm đưa ra các giải pháp tháo gỡ, trong đó có việc thành lập VAMC.

Theo nhận định của ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ tín dụng NHNN, VAMC chỉ thực hiện mua lại các khoản nợ xấu có bảo đảm là tài sản mà phần lớn là BĐS. Các trái phiếu đặc biệt mà các TCTD nhận được do bán các khoản nợ cho VAMC) sẽ được xem xét tái cấp vốn, giúp cho khối nợ tồn đọng bấy lâu nay bắt đầu được dịch chuyển và sẽ giúp cho thị trường hoạt động hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, vẫn còn đó không ít những lo ngại, băn khoăn cho dù công ty này chỉ còn ít ngày nữa sẽ đi vào hoạt động. Ông Phan Xuân Cần, chủ tịch Công ty SohoVietnam nhận định, khi nợ xấu BĐS chuyển sang VAMC, thì VAMC yêu cầu các ngân hàng vẫn phải quản lý tài sản đó, và hàng năm phải trích lập dự phòng rủi ro là 20%, nếu 5 năm mà VAMC không bán được tài sản nợ xấu đó thì coi như bằng “không”.

Theo ông Cần hiện có 2 cơ chế mà VAMC vẫn chưa làm rõ được. Thứ nhất, liệu những khoản nợ xấu đó có được minh bạch, rõ ràng không để các nhà đầu tư tham gia giao dịch, mua bán. Khi đàm phán về giá cả, vậy ai là người có quyền quyết định việc bán tài sản?

Thứ hai, khi đem tài sản nợ xấu bán đi, thì ngân hàng là người có tài sản đảm bảo và là người đầu tiên được thanh toán. Đối với khách hàng, họ mong muốn người mua tài sản này tiếp tục kế tục những trách nhiệm và quyền lợi của họ do người chủ dự án cũ để lại, để quyền lợi của họ được đảm bảo. Tuy nhiên, điều này vẫn chưa rõ trong Nghị định thành lập VAMC.

Không kỳ vọng nhiều

Với các ngân hàng, họ là người trực tiếp đang “ôm bom” nợ xấu, nhưng nhiều ngân hàng cũng không hào hứng việc bán nợ xấu cho VAMC, mặc dù phương án giá mua những món nợ xấu này được đưa ra là theo “giá trị sổ sách” mà theo T.s Lê Xuân Nghĩa là để mua cho nhanh.

Theo một số chuyên gia trong ngành, khi đã bán nợ xấu cho VAMC, thì điều đó có nghĩa nợ xấu đã được đưa ra ngoại bảng kế toán, thì không có căn cứ để trích lập dự phòng rủi ro. Tuy nhiên, theo quy định của VAMC thì hàng năm ngân hàng vẫn phải trích lập đủ 20% đối với món nợ xấu này.

Trong trường hợp, nếu nợ xấu không xử lý được thì ngân hàng phải mua lại nợ xấu bằng chính trái phiếu đặc biệt. Trong trường hợp, nợ xấu bán được thì TCTD được nhận lại một phần tiền từ việc bán nợ và trả lại trái phiếu cho VAMC.

Việc phải trích lập dự phòng 20% chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của ngân hàng, do đó, nhiều ngân hàng chắc chắn sẽ phải tính toán kỹ khi bán nợ xấu cho VAMC. Đây cũng là lý do khiến nhiều ngân hàng còn e ngại việc bán nợ xấu.

Một số chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, để xử lý được nợ xấu lúc này đòi hỏi ngân hàng, doanh nghiệp cùng nhau tháo gỡ khó khăn, chứ không thể kỳ vọng quá nhiều vào VAMC.

 Kiều Thuật