“Cú đấm” thứ hai của bầu Đức làm thay đổi cục diện BĐS Myanmar?

Năm 2007, bầu Đức đã trồng những cây cao su đầu tiên trên đất Lào, đến nay bầu Đức có khoảng 7000ha cao su khai thác được mủ trong tổng số 43.500ha cao su đã trồng. Theo tính toán của HAGL khi tất cả vườn cao su khai thác thì sản lượng mủ có thể lên đến 100.000 tấn mỗi năm, thu về khoảng 300 triệu USD hàng năm.

Trong khi cao su như “cú đấm” đầu tiên của bầu Đức ở thương trường đầu tư nước ngoài thì mới đây HAGL công bố khởi công dự án khu Tổ hợp thương mại cao cấp hơn 8ha tại Yangon (Myanmar) được xem như “cú đấm” thứ hai của đại gia BĐS này, cùng với đó là những phát ngôn “sốc” với giới địa ốc trong nước.

Nói đến chuyện “làm ăn” bất động sản của bầu Đức, giới đầu tư phục nhất là những “quyết định” luôn là người tiên phong của ông chủ HAGL. Từ việc gây sốc khi phá giá căn hộ cao cấp 30% vào 2009 ở Tp.HCM, rồi sau đó là 20%, và gần đây là tuyên bố “TỪ” bất động sản Việt Nam vì “càng làm càng lỗ”, và bắt đầu với “canh bạc” ở Myanmar.

Người đi đầu và chiếm ưu thế

Chuyện “làm ăn” BĐS của bầu Đức trở nên "thú vị" từ khi ông cắm cờ trên đất Myanmar. Sau những năm âm thầm chuẩn bị dự án, thậm chí là giấu cả cổ đông để mua mảnh đất vàng hơn 8ha tại Yangon từ năm 2011 với giá chỉ 700 USD/m2, và nay khi dự án khởi công vào tháng 6/2013 ông hùng hồn tuyên bố “chắc thắng”. Điều gì khiến bầu Đức lại có cái nhìn lạc quan đến vậy?

Trong báo cáo phân tích mới nhất của Công ty chứng khoán HSC về siêu dự án BĐS của HAGL ở Yangon, công ty này đưa ra những nhận định, dự báo hết sức khả quan cho dự án với 3 lý do. Một là, tiến độ giai đoạn 1 khá nhanh khoảng 14 tháng hoàn thành, hai là thị trường Yangon đang thiếu cung BĐS thương mại cao cấp, và ba là lợi thế của người tiên phong.

Để chứng minh cho những đánh giá này, HSC đưa ra khảo sát cho thấy khu đất HAGL mua của chính quyền Myanmar vào 2011 theo hình thức thuê 70 năm, tiền thuê đất được trả làm 3 đợt (đợt 1 khi ký hợp đồng 30%, đợt 2 dự án khởi công 30%, và đợt 3 là 40% khi giai đoạn 2 khởi công).

Như vậy, hiện HAGL đã nộp khoảng 60% tiền đất tương đương khoảng 33,6 triệu USD.

Giai đoạn 1 của dự án gồm 1 tòa nhà văn phòng 27 tầng với tổng diện tích hơn 80.000m2 cho thuê văn phòng và 38.365m2 cho thuê bán lẻ. Một khách sạn 5 sao 412 phòng. HSC cho biết “tổng chi phí mà HAGL chi cho giai đoạn 1 khoảng 200 triệu USD, trong đó vay 140 triệu USD từ Eximbank, hiện có 630 kỹ sư làm việc 3 ca/ngày, trong đó có 130 người Việt Nam đang làm việc trên công trường, thời gian dự kiến hoàn thành giai đoạn 1 là 18 tháng.”

Giai đoạn 2, HAGL đầu tư vào mảng căn hộ dịch vụ cho thuê với 4 tòa 1800 căn, và 1 tòa văn phòng, có diện tích cho thuê 195.692m2. Dự kiến khởi công 2014 và hoàn thành 2016, tổng chi phí đầu tư khoảng 240 triệu USD.

Theo HSC trong giai đoạn này các công ty BĐS khác đầu tư dự án nhỏ hơn HAGL và có vẻ tiến độ chậm hơn, nên HAGL sẽ chiếm được ưu thế.

Theo bầu Đức thì hạ tầng tại Myanmar hiện chưa có gì, các nhà đầu tư đổ vào Myanmar ngày càng nhiều, và chắc chắn là những tên tuổi lớn sẽ thuê BĐS cao cấp ở đây, trong khi nguồn cung văn phòng, bán lẻ hạng A tại Yangon lại chưa có.

Thay đổi cục diện?

“Cú đấm” của bầu Đức vào Myanmar là nhắm đến loại BĐS thương mại cao cấp cho thuê mà ban đầu là văn phòng, bán lẻ, khách sạn, sau đó là căn hộ dịch vụ bởi nguồn cung rất khan hiếm, giá thuê thì “trên trời”.

Theo khảo sát của HSC, giá thuê văn phòng hạng A tại Yangon từ 100-130 USD/m2/tháng, hạng B từ 75-90 USD/m2/tháng, giá thuê này trung bình cao gấp 3 lần tại Hà Nội và Tp.HCM. Giá thuê căn hộ dịch vụ từ 2000-3000 USD/tháng cao gấp 2 lần ở Tp.HCM, đặc biệt phòng khách sạn giá khá “chát” từ 200-350 USD với loại 4 sao trong khi ở Việt Nam chỉ khoảng 60-70 USD.

Trong khi đó, khảo sát mới nhất của Savills, phòng khách sạn 3-5 sao tại Yangon hiện mới có 3000 căn, khách quốc tế đến Yangon tăng đến 53% theo năm đạt khoảng 560.000 khách (2012). Căn hộ dịch vụ cũng mới chỉ có 840 căn, bán lẻ hiện đại khoảng 155.400 m2, văn phòng tại Yangon đạt khoảng 63.600 m2 từ 6 dự án.

Nếu HAGL thi công đúng tiến độ đề ra thì khả năng sản phẩm của dự án sẽ ra thị trường trong những tháng đầu năm 2015, và có thể nó sẽ làm thay đổi cục diện thị trường BĐS Yangon, bởi nguồn cung sẽ tăng lên và khả năng giá sẽ giảm xuống.

 HSC dự báo tòa nhà văn phòng của bầu Đức hoạt động sẽ làm tăng gấp đôi văn phòng hạng A và B tại Yangon, và có thể giá giảm 25% so với mặt bằng hiện tại. Cùng với mặt bằng giá thuê đó, HSC dự báo HAGL có thể thu được 50 triệu USD từ cho thuê văn phòng, 30 triệu USD mỗi năm khi khách sạn lấp đầy 100%. Khoảng 2,5 năm là hoàn vốn dự án.

Kiều Thuật