Đại gia Mường Thanh và chiến thuật nhặt xác dự án

Liên tục tung hàng ra thị trường và gây ồn ào bằng những dự án nhà ở thương mại giá rẻ bất ngờ, đi kèm phương thức bán hàng kéo theo mạng lưới môi giới đông đảo ăn theo, Công ty Xây dựng số 1 Lai Châu gần đây đã thu hút được nhiều sự chú ý của thị trường.

Ai bán dự án, tôi mua

Cuối năm 2012, trong khi thị trường bất động sản Hà Nội vẫn tiếp tục đóng băng, nhiều dự án ế hàng, ông Nguyễn Thanh Thản bất ngờ gây sốc khi tung ra giá bán thấp nhất thị trường dành cho căn hộ tại khu chung cư Đại Thanh, với giá chỉ 10 triệu đồng/m2, thấp hơn cả nhà ở xã hội.

Sàn giao dịch Mường Thanh tấp nập người môi giới, khách hàng. Trên các trang mạng, chợ giao dịch chung cư Đại Thanh sôi động vì sản phẩm đánh trúng vào nhu cầu thực của đại đa số khách hàng đang khát khao chốn an cư. Với giá tiền đó, thật khó để nói tới mức độ cạnh tranh về tiện ích và chất lượng của các căn chung cư, nhưng nhìn vào những gì doanh nghiệp này đã làm, người mua vẫn đến ào ào.

Hơn 2 tháng, công ty bán được gần 4.000 căn hộ. Dự án Đại Thanh mà ông Thản mua lại từ Công ty Hải Phát trước đó ì ạch về tiến độ, giờ vào tay ông, công trường nhộn nhịp đêm ngày. Ông Thản cho biết, dự kiến quý IV/2013, công ty của ông sẽ giao nhà. Song với tiến độ thi công được rút ngắn như hiện nay, dự kiến nhà sẽ được giao cho người mua vào tháng 9 tới.

Đầu năm 2013, tòa chung cư gần 40 tầng trong Khu đô thị Kim Văn – Kim Lũ mà công ty của ông Thản đầu tư sau khi mua đất sạch từ Công ty Vinaconex 2 đã được bán hết veo trong vòng chưa đầy 1 tháng. Đầu quý II, chung cư VP5 Linh Đàm lại gây ồn ào trên thị trường với giá bán trung bình 15 triệu đồng/m2, có vị trí khá đẹp trong Khu đô thị Linh Đàm. Dự án này ông Thản mua lại của chủ đầu tư là Công ty cổ phần Xây dựng Thành Nam sau khi họ đã khởi công vào năm 2011. Trước đó, Công ty Thành Nam cũng đã bán cho ông chủ Mường Thanh dự án VP3 Linh Đàm.

Xa lạ với những khái niệm rắc rối của thuật ngữ M&A, nhưng từ hơn chục năm trước đây, doanh nhân xứ Nghệ này đã sử dụng hiệu quả phương thức này khi từ tỉnh lẻ tiến về Hà Nội bằng việc mua các khu đất tại Định Công và Bắc Linh Đàm, rồi Khu đô thị Xa La để phát triển các dự án bất động sản. “Doanh nghiệp nào có đất sạch, vị trí thuận lợi một chút, đã có đầy đủ thủ tục triển khai dự án mà không thực hiện được chúng tôi sẵn sàng mua”, ông Thản nói về những kế hoạch trong tương lai. Với những dự án đã hoàn tất đầy đủ thủ tục pháp lý như vậy, doanh nghiệp có thể nhanh chóng thi công, tạo ra sản phẩm đủ điều kiện bán hàng để tung ra thị trường.

Nhưng ông cho biết thêm: “Tất nhiên, những dự án như vậy phải có giá rẻ hoặc chủ đầu tư chịu cắt lỗ, chúng tôi mới mua”. Theo nhận định của doanh nhân này, cuối năm 2013 sẽ là thời điểm đáo hạn nhiều hợp đồng vay vốn ngân hàng của các dự án bất động sản, khi đó áp lực bán dự án của các chủ đầu tư sẽ rất lớn. Thậm chí, thành phố Hà Nội có thể phải mời các doanh nghiệp có tiềm lực tham gia đầu tư các dự án bất động sản đã cấp phép và có quyết định thu hồi đất để tránh tình trạng dự án để hoang hóa như hiện nay, không thu được tiền sử dụng đất.

Tiền sinh ra tiền

Không chỉ triển khai nhiều dự án chung cư, khu đô thị tại Hà Nội, hiện nay doanh nghiệp mà ông Thản đứng đầu còn sở hữu và vận hành khoảng 21 khách sạn từ 3 sao trở lên trải dài trên cả nước. Chiến thuật mua bán các khu đất có vị trí thuận lợi cho kinh doanh, giá hời hoặc mua lại dự án đang khai thác, vận hành cũng được ông Thản áp dụng triệt để trong lĩnh vực kinh doanh khách sạn, trung tâm thương mại. Tuy nhiên, trong các thương vụ mua bán, đơn cử như một vài khách sạn 5 sao nổi tiếng tại Hà Nội, ông không bao giờ chạy đua về giá.

Nhiều người trong giới kinh doanh tự hỏi, tiềm lực tài chính của công ty ông Thản đến đâu mà có thể mua lại và triển khai các dự án một cách nhẹ nhàng đến vậy? Tất nhiên, câu trả lời là bí mật kinh doanh và không được ông Thản tiết lộ. Thị trường từng râm ran thông tin, ông Thản bán căn hộ Đại Thanh với giá 10 triệu đồng/m2 hồi cuối năm 2012 là nhằm cắt lỗ mấy trăm tỷ đồng, và rằng doanh nghiệp của ông đang là khách hàng có khoản vay lớn tại Ngân hàng BIDV. Từ chối nói về những thông tin trên, song trong câu chuyện với phóng viên, khi đề cập đến việc có hay không việc vay vốn ngân hàng, ông khẳng định: “Chắc chắn là có, ngân hàng nào có chính sách cho vay hợp lý doanh nghiệp của ông vẫn vay”.

Không phải là công ty đại chúng nên tình hình vay nợ của công ty không được công bố, song với những gì họ đang làm trên thị trường, có thể khẳng định tiềm lực và nguồn tiền mặt của doanh nghiệp này là rất lớn. Đơn cử, tổng vốn đầu tư của dự án Đại Thanh theo dự toán là 3.500 tỷ đồng, trong đó khoảng 20 block chung cư có vốn đầu tư ước tính là 2.400 tỷ đồng.

Theo lời ông Thản, ở dự án này, công ty của ông không sử dụng vốn vay ngân hàng, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư cần tự có khoảng 50% vốn để hoàn thiện cơ sở hạ tầng và xây xong móng để đủ điều kiện bán hàng theo qui định của pháp luật hiện hành. Như vậy, riêng với dự án Đại Thanh, trong tay ông Thản phải có khoảng 1.200 tỷ đồng. Và để xây dựng được một khách sạn 5 sao tại Nha Trang hoặc Quảng Ninh, công ty cũng phải có vốn đầu tư tới cả nghìn tỷ đồng. “Không để tiền chết, quay vòng vốn nhanh” là câu nói quen thuộc được ông Thản chia sẻ về bí quyết kinh doanh. Dẫu vậy, cách thức để tiền sinh ra tiền như ông nói có lẽ là nghệ thuật mà thị trường vẫn luôn muốn khám phá.