Đầu tư vào căn hộ dịch vụ có thực sự hấp dẫn?

Trong bối cảnh thị trường căn hộ bất động sản nói chung chưa có dấu hiệu hồi phục rõ rệt, mảng căn hộ dịch vụ cho thuê, đặc biệt là ở thành phố lớn như Tp.HCM, Hà Nội vẫn được xem là kênh đầu tư ổn định, và hấp dẫn của các nhà đầu tư trường vốn.

Theo tính toán của giới đầu tư, mức lợi tức cho thuê khoảng 5-7%/năm tính theo USD trong khi lãi suất tiền gửi USD hiện chỉ vào khoảng 2%/năm. Tuy nhiên, kênh đầu tư này chỉ phù hợp với các nhà đầu tư có vốn lớn, đủ để sở hữu một căn hộ với giá tầm 5-10 tỷ trở lên. Bởi thực tế, các khu căn hộ hạng C với giá thấp thường không hấp dẫn khách thuê.

Lý do là khách thuê phần lớn là các chuyên gia nước ngoài sang Việt Nam sinh sống và làm việc và phần lớn họ chọn các khu căn hộ phải được quản lý chuyên nghiệp thay vì  các khu căn hộ do chủ đầu tư tự quản lý.

Giá thuê biến động nhẹ

Theo nghiên cứu của Colliers, tính đến tháng 10/2013 giá thuê trung bình ở các dự án hạng A căn hộ dịch vụ ở khu vực Quận 1, TP. HCM là 32 USD/m2/tháng (chưa gồm VAT và phí dịch vụ). Điểm đáng mừng là tỷ lệ trống chỉ 14%. Trong khi đó, ở hạng B, giá thuê bình quân tháng là 29 USD/m2 và với tỷ lệ trống chỉ 8%.

Biến động giảm giá thuê thấp cũng là một trong những yếu tố hấp dẫn nhà đầu tư vào căn hộ dịch vụ so với các căn hộ cao cấp để bán. Theo Colliers, trong khi 4 năm qua giá thuê căn hộ dịch vụ chỉ giảm trung bình 10% thì căn hộ cao cấp bán giảm tới 40%. Sự sụt giảm của giá thuê căn hộ trong 2 năm qua chủ yếu do tình trạng cắt giảm ngân sách của khách thuê từ các tập đoàn quốc tế. Trong 1 – 2 năm tới, giá thuê căn hộ dịch vụ được dự báo sẽ không biến động mạnh.

Các căn hộ dịch vụ có giá thuê cao đều do các đơn vị quản lý quốc tế thực hiện. Tại thị trường Tp.HCM, có tới 70% được quản lý quốc tế. The Ascott đang là công ty quản lý nhiều nhất với 5 dự án gồm 675 căn hộ cho thuê tại TP.HCM. InterContinental quản lý 260 căn tại Asiana Saigon và Norfolk Mansion có 126 căn. Tại khu vực quận 7, Phú Mỹ Hưng có khoảng 150 căn hộ dịch vụ cho thuê trong khi Frasers Hospitality quản lý 175 căn thuộc dự án Capri Fraser.

Thị trường Hà Nội cũng đang hình thành thị trường căn hộ cho thuê ngày càng cạnh tranh hơn giữa căn hộ tự quản lý và căn hộ dịch vụ do đơn vị quốc tế quản lý, do sự phát triển mạnh ở các dự án căn hộ cao cấp đang hoàn thiện ở khu vực ngoài trung tâm.

Theo CBRE, giá thuê căn hộ cho thuê tại HN đang có xu hướng giảm, tuy nhiên, trong nhiều năm qua mức giảm không nhiều, ở thời điểm hiện nay giá thuê chỉ giảm trung bình khoảng 3,6% so với năm ngoái. Công suất thuê vẫn đạt ở mức khá cao khoảng 87%.

Lợi tức đủ hấp dẫn?

Lợi tức cho thuê các căn hộ tại TP.HCM vẫn được giữ ở mức từ 5% - 7% tính theo USD tùy theo hạng do giá bán và giá cho thuê đều có xu hướng giảm nhẹ. Lợi tức cho thuê được tính bằng giá thuê sau khi trừ chi phí quản lý chia cho giá giao dịch bình quân trên thị trường.

So với khu vực Hà Nội, lợi tức cho thuê trung bình ở các dự án được thống kê tại TP.HCM thường cao hơn từ 1 – 2%. Lý do là giá cho thuê tại các căn hộ hạng A ở trung tâm TP.HCM thường cao hơn so với các căn hộ cùng hạng tại Hà Nội.

So với lãi suất tiết kiệm USD tại ngân hàng chỉ khoảng 2 – 3% đây vẫn được xem là một mức lợi tức hấp dẫn đối với giới nhà giàu có tiền tại Việt Nam.

Nguồn vốn FDI đang quay trở lại với Việt Nam, năm 2013 vốn FDI đăng ký đạt gần 21 tỷ USD, vốn giải ngân gần 10,8 tỷ USD. Các nhà đầu tư từ Nhật, Hàn Quốc, Singapore và Malaysia đang dẫn đầu. Đây cũng là nguồn cầu chính cho mảng căn hộ dịch vụ. Bởi khi mở rộng hoạt động kinh doanh tại Việt Nam, các doanh nghiệp FDI sẽ cần thêm nhiều chuyên gia sống và làm việc ở đây.

Việt Nam cũng được xem là điểm đến ưa thích của các chuyên gia nước ngoài, theo kết quả khảo sát 7.000 chuyên gia của HSBC năm 2013. Theo đó, 64% chuyên gia nước ngoài cho rằng thu nhập của họ đã tăng lên khi đến Việt Nam đồng thời 23% người cho biết họ đã chi tiêu ít hơn hẳn khi đến đây.

Nguồn cung căn hộ dịch vụ cho thuê sắp tới ra thị trường không nhiều, trong quý 4 thị trường sẽ được bổ sung 68 căn từ dự án Diamond Island do Ascott quản lý và 100 căn từ dự án Times Square, 119 căn từ dự án Saigon Plaza có thể hoàn thành vào đầu năm 2014 tại Tp.HCM. Còn tại Hà Nội dự án căn hộ dịch vụ duy nhất sắp đi vào hoạt động là dự án Elegant Tây Hồ 140 căn.

Kiều Thuật