Điều này khiến cho vay mua nhà hình thành trong tương lai “tắc nghẽn”

Trong những ngày qua, trên một số phương tiện truyền thông đã đề cập tới thực trạng có nhiều khách hàng đã “tố” nhiều điểm giao dịch của BIDV tạm thời dừng cho vay mua nhà đối với khách hàng có tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai.

Lý do dẫn đến hiện tượng này đó là bởi vào hồi đầu đầu tháng 10 năm 2015, Ngân hàng BIDV có phát một công văn gửi tới các chi nhánh của mình nêu rõ những trường hợp ngân hàng này tạm thời ngừng việc nhận thế chấp:

-Nhà ở (gồm căn hộ chung cư, nhà biệt thự, nhà ở liền kề) mua của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án, đang được nghiệm thu và đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (sổ đỏ).

-Nhà ở của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức xây dựng trên khuân viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng chưa có sổ đỏ.

-Quyền tài sản liên quan đến dự án xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở…)

Công văn nêu rõ “trong trường hợp cần thiết, nhằm kiểm soát các tài sản này cũng như gia tăng trách nhiệm của khách hàng trong việc trả nợ. Chi nhanh chủ động xem xét, quyết định nhận tài sản này làm tài sản bảo đảm bổ sung.”

Hiện tượng này cũng xảy ra ở một số ngân hàng khác.

Nhiều ngân hàng đang tạm thời ngừng nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Để rộng đường dư luận liên quan đến vấn đề cho vay thế chấp này, ngày 19/1/2016 BIDV đã phát đi thông cáo khẳng định rõ vấn đề:

Theo đó, BIDV khẳng định việc tạm thời ngừng này là để chờ hướng dẫn cụ thể của NHNN và tránh rủi ro.

BIDV cho biết theo quy định của pháp luật về nhà ở và các văn bản hướng dẫn hiện hành, việc nhận thế chấp Quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở/Nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP (có hiệu lực thi hành từ 10/12/2015).

“Tuy nhiên, Luật nhà ở, Nghị định 99 và Thông tư số 26/2015/TT-NHNN đều chưa có hướng dẫn cụ thể trong việc nhận thế chấp Quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở/nhà ở hình thành trong tương lai” BIDV nêu rõ.

Các trường hợp nhận thế chấp không đúng với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99 thì không có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận.

Vì vậy, hiện BIDV đã có văn bản đề nghị NHNN phối hợp với các bộ ngành liên quan có hướng dẫn để tháo gỡ cho BIDV nói riêng và các tổ chức tín dụng nói chung với các vướng mắc trên.

Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, đại diện một số công ty phân phối bất động sản lớn đều khẳng định có hiện tượng này một hai tháng nay, nhưng đó chỉ là chính sách của từng ngân hàng, có nhiều ngân hàng vẫn nhận thế chấp.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Ezvietnam cho rằng có nhiều lý do, nhưng có 2 lý do chính, một là, một số ngân hàng đã hết hạn mức tín dụng cho vay bất động sản 2015 nên tạm dừng để xin hạn mức 2016, hai là, ngân hàng cũng muốn siết lại việc cho vay nhằm tránh bong bóng. Nhưng cũng có một số thì lại rất muốn cho vay.”

Ông Toản lý giải thêm, vấn đề này do một số ngân hàng đang siết lại chẳng hạn như BIDV thì tạm dừng hẳn, Techcombank trước đây cho vay khá mạnh nhưng nay cũng siết dần dần (hạn chế cho vay ở một số dự án)

Chia sẻ thêm về vấn đề này, ông Vũ Kim Giang, Giám đốc Sàn BĐS Hải Phát, cho rằng việc “tắc nghẽn” này xuất phát từ việc một số ngân hàng như BIDV, Vietinbank, Vietcombank có văn bản phát hành vào 10/12/2015 không cho thế thấp bằng Quyền tài sản, mà thay vào đó là dùng bằng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp. Điều này dẫn đến vấn đề công chứng, vì chưa có hướng dẫn công chứng như thế nào.

Ngoài ra, theo ông Giang theo quy định của Nghị định số 99, thì trách nhiệm trong vấn đề này bị “đẩy hết” sang ngân hàng. Do vậy, NHNN yêu cầu các ngân hàng TMCP Nhà nước phải thậm định kỹ, chịu trách nhiệm toàn bộ về vấn đề này, do đó, một số ngân hàng tạm thời ngừng để chờ xin hướng dẫn.

Cũng theo ông Vũ Kim Giang, bản chất vấn đề này là nằm ở chỗ “Quyền tài sản”. Trước đây thì việc thế chấp để vay vốn các văn bản pháp lý được phép dùng “Quyền tài sản” hình thành trong tương lai, nhưng nay theo quy định của luật mới (Luật Nhà ở và Nghị định 99) việc thế chấp cho vay phải là “Tài sản” hình thành trong tương lai. Vì thế, vấn đề này phải chờ có hướng dẫn cụ thể từ các bên.