Gói 30 nghìn tỷ đồng: Lách luật phải gánh chịu rủi ro

Chia nhỏ hợp đồng vay, hoặc thỏa thuận thanh toán riêng cho phần chênh lệch diện tích nhà ở thương mại được và không được vay vốn rẻ từ gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, đang là cách mà một số chủ đầu tư và sàn giao dịch BĐS thực hiện nhằm bán được hàng tồn. Tuy nhiên, theo nhiều ý kiến, việc “lách luật” theo những cách này không phải dễ thực hiện.

Nhu cầu có thật

Thời gian qua, do điều kiện vay gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng yêu cầu trong hồ sơ vay vốn, người mua nhà phải có hợp đồng ghi rõ diện tích nhà ở nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, nên nhiều người dân có nhu cầu mua nhà không thể tận dụng được nguồn vốn ưu đãi lãi suất từ gói tín dụng này. Cụ thể, để mua một căn nhà ưng ý, đáp ứng các điều kiện cơ bản và gần nơi làm việc, ngoài các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, người mua nhà buộc phải chọn lựa tại các dự án nhà ở thương mại. Trong khi đó, nếu ở những vị trí cách trung tâm thành phố dưới 10 km, giá căn hộ thương mại thường trên 1 tỷ đồng với diện tích khoảng 75-85 m2.

Thực tế cho thấy, hầu hết những gia đình có nhu cầu và đủ khả năng mua nhà ở hiện nay đều có thu nhập trung bình khoảng 10 triệu đồng/tháng. Với mức thu nhập này, nếu mua căn hộ 1 tỷ đồng, trả trước 20%, số còn lại được vay với lãi suất thấp (5%) thì mỗi năm phải trả lãi là 40 triệu đồng, mỗi tháng khoảng 3,3 triệu đồng. Điều kiện như vậy là tạm phù hợp, còn nếu phải vay với lãi suất cao hơn, khả năng tích lũy để trả nợ gốc sau 10 năm là không thể. Do đó, nhiều người mua nhà sẵn sàng mua căn hộ có thể diện tích lớn hơn 70 m2 và giá bán lớn hơn 15 triệu đồng/m2, nhưng với điều kiện phải vay được vốn ưu đãi lãi suất từ gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng.

Nhận thức được nhu cầu này của người mua nhà, một số chủ đầu tư và sàn giao dịch BĐS đã chủ động đưa ra các tư vấn hỗ trợ người mua hoàn thiện hồ sơ tiếp cận nguồn vốn rẻ để thoát hàng. Cách thức mà các chủ đầu tư đưa ra là lập hợp đồng bán nhà với diện tích 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Hồ sơ này sẽ được dùng để vay vốn gói 30 nghìn tỷ đồng. Phần diện tích và số tiền dư ra so với đơn giá và diện tích thật, người bán và người mua sẽ thỏa thuận cách thức thanh toán riêng.

Hình thức này đã được CTCP Tấn Hưng đề xuất đối với dự án mà công ty này đang đầu tư là chung cư Tân Kiên (huyện Bình Chánh) với 653 căn hộ, mỗi căn hộ diện tích 84 m2. Công ty đồng ý bán cho khách hàng 70 m2 với giá 14 triệu đồng/m2, phần 14 m2 còn lại tặng cho khách hàng. Công ty Tấn Hưng đã đề nghị UBND TP. Hồ Chí Minh cho phép các khách hàng mua căn hộ tại chung cư Tân Kiên được vay vốn gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, kiến nghị chưa được chấp thuận.

Theo phân tích của anh Đoàn Thanh Nguyên, nhân viên tư vấn sàn giao dịch BĐS Khang Hưng Thịnh (TP. Hồ Chí Minh), ngoài cách thức trên, một số sàn giao dịch có thể tư vấn cho khách hàng tách nhỏ hợp đồng mua nhà. Theo đó, nếu mua căn hộ có giá trên 15 triệu đồng/m2, nhân viên sàn giao dịch sẽ giúp người mua tách thành 2 hợp đồng, làm sao cân đối để khách hàng có thể vay gói 30 nghìn tỷ đồng cho một tỷ lệ nhất định. Tuy nhiên, cách làm này, theo anh Nguyên, phải có quan hệ tốt thì mới làm được.

Rủi ro cho người mua

Trao đổi về thực trạng trên, Luật sư Bùi Quang Nghiêm, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho rằng, nếu thực tế có xảy ra tình trạng các chủ đầu tư dự án BĐS và người mua nhà thỏa thuận ngoài, thì không tạo thêm rủi ro cho việc vay vốn của ngân hàng. Bởi vì, ngân hàng giải quyết cho vay căn cứ vào hợp đồng kinh tế, đối chiếu với các quy định của pháp luật. “Trong trường hợp thỏa thuận ngoài như thế này, rủi ro nếu có là thuộc về phía người mua nhà”, ông Nghiêm nói.

Tính đến hết ngày 15/4, tổng số tiền ngân hàng đã cam kết cho vay gần 3.366 tỷ đồng với tổng dư nợ khoảng 1.700 tỷ đồng. Trong đó, các ngân hàng đã giải ngân 975,7 tỷ đồng cho gần 4.000 hộ và giải ngân 723,8 tỷ đồng cho cho 17 dự án của các doanh nghiệp. Hà Nội có 4 dự án được vay với dư nợ là 179,9 tỷ đồng, TP. Hồ Chí Minh có 2 dự án với dư nợ 226 tỷ đồng.

Trong khi đó, theo anh Hoàng Mạnh Cường (BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn), mặc dù nhu cầu vay vốn giá rẻ của người mua nhà là có thật, tuy nhiên không dễ dàng để các nhà đầu tư và người mua nhà bắt tay hợp thức hóa hồ sơ vay. Bởi hiện nay, theo các quy định đang được dự thảo, người mua nhà theo diện thu nhập thấp có thể dùng chính căn hộ mua tại dự án nhà thu nhập thấp, nhà xã hội để thế chấp khi vay vốn từ gói 30 nghìn tỷ đồng. Nếu diện tích căn hộ hơn 70 m2 mà chỉ ghi trong hồ sơ 70 m2 thì việc làm giấy chứng nhận sở hữu nhà ở sẽ khó thực hiện được.

Anh Cường cũng cho rằng, hiện nay chủ yếu gói vay 30 nghìn tỷ đồng mới chỉ được các ngân hàng giải ngân vào các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp đã được cấp phép xây dựng. Việc cho vay đối với các dự án nhà ở thương mại thực tế chưa nhiều. Thêm vào đó, đối với việc cho vay các chương trình hỗ trợ lãi suất, NHNN kiểm tra rất chặt chẽ, mỗi năm 3-4 lần. Do đó, việc lách quy định để vay vốn là khó xảy ra.

Trao đổi với phóng viên TBNH, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN chi nhánh TP. Hồ Chí Minh nhìn nhận rằng, đến thời điểm hiện nay, các TCTD trên địa bàn thành phố đã giải ngân được trên 340 tỷ đồng trong gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng. Mặc dù tiến độ giải ngân tăng không nhanh nhưng cũng chưa có phản ánh hoặc báo cáo từ các TCTD về tình trạng lách quy định để vay vốn rẻ.

Tuy nhiên, cũng theo ông Minh, trong tháng 4 vừa qua, nắm bắt được những nút thắt trong việc giải ngân nguồn vốn ưu đãi này, NHNN chi nhánh TP. Hồ Chí Minh cùng với UBND thành phố, Sở Xây dựng và các ban, ngành liên quan đã kiến nghị Chính phủ một số biện pháp tháo gỡ. Trong đó, NHNN đề xuất nới rộng một số quy định, chẳng hạn đối với các căn hộ thương mại có diện tích lớn hơn 70 m2 thì vẫn hỗ trợ cho vay gói 30 nghìn tỷ đồng nhưng chỉ cho vay phần diện tích 70 m2 trở xuống, phần diện tích trên 70 m2 không được hỗ trợ lãi suất. Hoặc chỉ cần người mua nhà lần đầu tiên là được cho vay ưu đãi lãi suất, bất kể mua nhà ở xã hội hay căn hộ thương mại, diện tích nhỏ hơn hay lớn hơn 70 m2/căn, miễn là giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, nhằm tạo điều kiện tăng nguồn cung các căn hộ đáp ứng đủ điều kiện cho gói vay 30 nghìn tỷ đồng, Hiệp hội cũng đã kiến nghị Chính phủ chấp thuận cho các dự án nhà ở thương mại quy mô dưới 70 m2/căn, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 đang xây dựng dở dang được vay vốn gói 30 nghìn tỷ đồng; đồng thời kiến nghị điều chỉnh thời hạn vay từ 10 năm lên 15 năm để tạo điều kiện cho người mua nhà có thể tích lũy, trả nợ gốc.

Ths. Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội: Tạo cú hích cho thị trường Hiện dư luận, thậm chí cả Đại biểu Quốc hội đều phản ánh tốc độ giải ngân gói tín dụng nhà ở 30 nghìn tỷ đồng là chậm... Với những người nghiên cứu thị trường BĐS, khó có thể đưa ra nhận xét vội vã rằng, gói 30 nghìn tỷ đồng là thất bại hay giải ngân chậm. Bởi, chúng ta phải tách bạch rõ ràng lý do giải ngân chậm có đồng nghĩa với sự thất bại hay không? Gói 30 nghìn tỷ đồng có hiệu lực từ 1/6/2013, phải có độ trễ của chính sách, có sự phản ứng của cộng đồng, DN với chính sách, nên có độ trễ là đương nhiên. Nhưng, nếu không có gói 30 nghìn tỷ đồng thì không thể đưa thị trường chứng khoán từ cuối năm 2012 từ dưới 400 điểm tới giai đoạn hiện nay xấp xỉ 600 điểm, theo VN-Index. Nếu không có gói này trong rổ công cụ điều hành vĩ mô của Nhà nước thì không thể thu hút 21,6 tỷ USD vốn FDI và cũng không thể kéo về được 408 dự án ở các phân khúc BĐS có nguồn tiền từ FDI. Nếu không có gói 30 nghìn tỷ đồng cùng với các chính sách hỗ trợ của Chính phủ thì không thể đảo chiều 180 độ thị trường BĐS mà lẽ ra phải đi xuống đến năm 2016 mới tạm dừng, nhưng lại khiến giao dịch thị trường BĐS đang tăng lên. Hiện nay, phân khúc nhà ở dưới 20 triệu đồng/m2 không còn nhiều để bán. Nếu gói này mà không được đưa ra đúng lúc thì không phải 61.000 DN tạm ngừng đóng cửa, phá sản trong năm vừa qua, mà hàng triệu người có thể thất nghiệp và hàng nghìn dự án đắp chiếu... Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng): Sẽ có giải pháp thúc đẩy giải ngân nhanh Giải ngân gói 30 nghìn tỷ đồng chưa như mong đợi có nhiều nguyên nhân. Đầu tiên là các DN không đủ hàng để bán, do tiến độ thực hiện các dự án nhà ở xã hội rất thấp, việc điều chỉnh diện tích căn hộ xuống dưới 70 m2 chậm. Trong khi, với 30 nghìn tỷ đồng tín dụng, nếu mỗi người vay trung bình 500 triệu đồng thì cần 60.000 căn hộ để thỏa mãn nhu cầu vay vốn gói này. Hơn nữa, cơ quan chức năng chậm ban hành quy định người mua thế chấp chính căn hộ của mình để được cho vay vốn… Hiện 4 bộ đang chuẩn bị để ban hành thông tư về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai khi vay gói 30 nghìn tỷ đồng. Đối với căn hộ thương mại, ngoài khống chế diện tích, giá bán, thông tư sẽ chuyển sang khống chế hợp đồng để đẩy mạnh cho thuê… Chúng tôi tin rằng, năm 2014 tốc độ giải ngân gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng sẽ nhanh hơn và nhiều người được vay hơn.

Theo Thạch Bình - Trường Sơn