Không có "bong bóng" - bất động sản sẽ phát triển vững, tiềm năng

Khó xuất hiện tình trạng "bong bóng bất động sản" trong thời gian này

Thị trường Bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển khá bền vững, lượng giao dịch bất động sản đã tăng đáng kể. Theo báo cáo ngành của VCSC, quý 1 năm nay, tổng cộng 5.150 căn hộ được mở bán tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, tăng 300% so với cùng kỳ năm 2014. Tổng số lượng căn hộ bán ra tại TP HCM và Hà Nội đạt khoảng 9.500 đơn vị, tăng khoảng 125% so với cùng kỳ năm ngoái.

Phân khúc nhà cao cấp hiện đang sôi động hơn do tác động kép từ nhiều hướng. Luật Nhà ở mới chính thức áp dụng từ 1/7/2015 vừa qua đã kích thích thị trường giao dịch phân khúc này. Hiện tại, người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam đã có thể sở hữu nhà tại Việt Nam theo luật. Ngay từ đầu năm, các chủ đầu tư đã chuẩn bị sẵn hàng cho thời điểm này. Tuy thế, các chuyên gia cũng nhận định, phân khúc này có thể sẽ trải qua một giai đoạn điều chỉnh giá trong 2 – 3 năm tới do nguồn cung dồi dào lượng căn hộ cao cấp sắp được tung ra; nhu cầu đang tăng trưởng mạnh mẽ trong giai đoạn hiện nay nhưng có thể sẽ phải hạ nhiệt khi giới đầu cơ và các nhà đầu tư đã mua xong. Dù thế, tình trạng "bong bóng bất động sản" cũng sẽ khó xuất hiện trong thời điểm này do sự phục hồi lần này của thị trường là khá vững chắc và tiềm năng.

Phân khúc nhà ở trung bình sẽ phát triển bền vững

Các chuyên gia của VCSC cũng nhận định, đối với phân khúc nhà ở có mức giá trung bình, nhu cầu thực sẽ còn tăng tiếp diễn trong mấy năm tới do sự tăng trưởng cung cầu không tương đương. Ước tính, giá căn hộ mức thấp ở thời điểm hiện tại chỉ phù hợp với khoảng 15 – 20% dân số dựa trên phân phối thu nhập của hộ gia đình. Do vậy, các chủ đầu tư nào có thể tập trung hướng tới phân khúc căn hộ này và duy trì định hướng có thể phát triển trong vòng 5-10 năm tới. Nhu cầu về nhà ở giá phải chăng là hoàn toàn có thật và tiếp tục tăng cùng làn sóng nhập cư đến các thành phố mỗi năm. Nguyên nhân bởi nhu cầu mua nhà phân khúc này chủ yếu xuất phát từ nhu cầu thực của người mua. Bên cạnh đó, tốc độ phát triển hạ tầng đô thị tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM tăng nhanh, các khu  dân cư mới được thành lập ngày một nhiều, nên nhu cầu về nhà ở ngày một tăng.

Ngoài ra, việc thị trường Bất động sản suy thoái trong thời gian dài đã điều chỉnh đáng kể mức giá các Bất động sản nhà ở. Năm 2012 có thể được xem là thời điểm bắt đáy của giai đoạn này, giá bán căn hộ tại TP HCM đã ở mức khoảng 1.000 USD/m2 so với mức 1.700 USD/m2 năm 2008. Mấy năm gần đây, giá Bất động sản đã bắt đầu phục hồi, nhưng tính đến cuối 2014 cũng chỉ tăng khoảng 10% từ mức đáy và thấp hơn mức đỉnh khoảng 33%.

Khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng được cải thiện.

Việc lãi suất  cho vay giảm mạnh đã khiến cho việc tiếp cận các khoản vay mua nhà trở nên dễ hơn, Chính phủ cũng đã triển khai gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ những người có thu nhập thấp và các chủ đầu tư có các căn hộ cho người thu nhập thấp. Đồng thời, để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, Chính phủ cũng đã nới lỏng thời gian và điều kiện cho vay.

Cụ thể, thời gian cho vay kéo dài đến 15 năm và tiêu chuẩn cho vay cũng linh hoạt hơn. Quy định cũ, căn hộ đủ tiêu chuẩn nhỏ hơn 70m2 với giá bán trung bình tối đa 15 triệu đồng/m2, trong khi điều kiện hiện tại chỉ áp dụng chung cho phép căn hộ có giá trị thấp hơn 1,05 tỷ đồng đã đủ điều kiện được vay gói 30.000 tỷ. Phân tích kỹ hơn, có thể thấy, không chỉ phân khúc nhà ở giá thấp được vay vốn, mà một số căn hộ giá trung bình nhưng có diện tích nhỏ, đủ điều kiện giá dưới 1,05 tỷ đồng cũng sẽ được vay vốn ưu đãi.

Tuy nhiên, giai đoạn này, các chủ đầu tư đang không mặn mà với phân khúc nhà giá rẻ do lợi nhuận thấp. Và tiến độ giải ngân gói vay ưu đãi này cũng đang rất chậm. Nguyên nhân cũng bởi một trong số các điều kiện được vay là phải có thu nhập dưới 9 triệu/tháng, tuy nhiên, các ngân hàng lại cũng không mặn mà khi cho những đối tượng này vay do khả năng trả nợ thấp, độ rủi ro cao.

Mới đây, Chính phủ lại đang đề xuất gói vay ưu đãi 20.000 tỷ cho phân khúc nhà ở thương mại. Đây có thể được xem là một giải pháp tối ưu hơn, khi được thông qua sẽ giúp cho phân khúc nhà ở thương mại phát triển mạnh.

Hạ tầng phát triển mạnh là động lực cho Bất động sản phát triển "ăn theo"

Hạ tầng đô thị phát triển mạnh trong thời gian qua, đặc biệt tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Thàn phố Hồ Chí Minh. Các dự án hạ tầng giao thông đồng bộ  đã giúp kết nối các vùng, đồng thời, tạo điều kiện cho bất động sản quanh khu vực được “ăn theo”. Điển hình như tuyến Metro tại thành phố Hồ Chí Minh hay như tuyến Nhật Tân Nội Bài ở Hà Nội và rất nhiều dự án hạ tầng giao thông khác.

Tuyến Metro mới ở giai đoạn hình thành, nhưng bất động sản quanh vùng này đã rục rịch tăng giá ăn theo. Các tuyến cao tốc, các dự án như sân bay Long Thành...là những động lực giúp bất động sản quanh vùng này phát triển mạnh mẽ.

Tại Hà Nội, ngay từ trước khi tuyến Nhật Tân - Nội Bài đi vào khai thác, bất động sản quanh khu vực này đã rục rịch thay đổi. Ngoài ra, thời gian này, Chính phủ đang đầu tư hàng loạt tuyến cao tốc, các đường vành đai kết nối các vùng miền, các dự án và bất động sản khu vực đó cũng sẽ "ăn theo", tăng giá theo hạ tầng.