Lãi suất thấp, giới đầu tư địa ốc “xuống tiền”?

Sự quan tâm của giới đầu tư địa ốc bắt đầu tham gia thị trường vào khoảng quý 3 năm 2013, khi đó nhiều dấu hiệu về sự phục hồi của thị trường chưa rõ nét và các nhận định cũng mới chỉ đưa ra đó là đang ở “vùng đáy”, hoạt động thị trường gần như vẫn trầm lắng. Đến tháng 11/2013 với những phân tích cho rằng BĐS đã chạm đáy, Quỹ đầu tư Bản Việt trong một báo cáo cập nhật thị trường BĐS Việt Nam khi đó đã đưa ra quan điểm “BĐS có thể là một kênh đầu tư tốt vào thời điểm hiện tại”.

Theo tính toán của giới đầu tư địa ốc, cho thấy lợi suất cho thuê bất động sản cao cấp hiện nay khá hấp dẫn trung bình khoảng 7-8%, cao hơn mức lãi suất tiền gửi hiện nay là 6%. Lợi tức khá tốt cộng với đó là bất động sản có khả năng bảo toàn được giá trị trước lạm phát, hơn nữa theo nhận định của giới chuyên môi giá BĐS khó có thể giảm sâu hơn nữa, nên giá ở những dự án tốt có thể còn tăng lên.

Chính vì những yếu tố này đã khiến nhiều nhà đầu tư địa ốc đã “xuống tiền”, tuy nhiên, họ thường nhanh nhạy trong việc “chọn mặt gửi vàng”. Vì thế, những dự án chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, xây dựng tốt, đã hoàn thiện hoặc sắp bàn giao, vị trí không quá xa trung tâm,…đang là những lựa chọn hàng đầu. Đến nay, khi thị trường đang ở thời điểm thanh khoản tốt ở những dự án này, giá căn hộ đã có phần nhích lên, nhà đầu tư đã bắt đầu có lãi.

Mới đây nhất, dự án căn hộ cao cấp Vinhome Times City của Vingroup công bố mở bán từ 17/3, các căn hộ mở bán trong đợt này nằm từ tòa T1 đến T7. Căn hộ dự án này đã hút khách ngay trong ngày mở bán, có được điều này một phần dự án Vinhome Times City đã đi vào hoàn thiện, khách hàng có thể vào ở ngay, không gian thoáng đãng, hiện đại,…cùng với đó là các chính sách ưu đãi lớn của chủ đầu tư như miễn phí 10 năm phí dịch vụ,…

Giá bán căn hộ Times City đợt mở bán này dao động từ từ 29,5 đến 36,5 triệu đồng/m2 (chưa VAT, chưa gồm 2% phí bảo trì), diện tích từ 75,2m2 đến 116,7m2, tổng giá trị căn hộ từ 2,8 tỷ đồng đến 4,5 tỷ đồng (đã có VAT). Với các nhà đầu tư mua căn hộ Times City vào năm ngoái, khi thị trường thứ cấp đổ xô bán “cắt lỗ” vào khoảng từ 23-27 triệu đồng/m2, thì đến nay họ đã có lãi khoảng 20%.

Nhiều dự án chung cư cao cấp khác hiện đang mở bán ở khu Trung Hòa Nhân Chính cũng cho thấy giá bán nhích lên từ 5% đến 10% so với thời điểm quý 3/2013, như Mandarin Garden, Thăng Long Number One, Golden West,…

Bên cạnh chung cư cao cấp, giới đầu tư địa ốc còn nhắm tới loại căn hộ diện tích nhỏ (khoảng từ 60m2 đến 90m2) giá bán dao động từ 13 đến 22 triệu đồng/m2, những dự án có vị trí không xa trung tâm ở phân khúc này đang có thanh khoản rất cao, ra hàng đến đâu được nhà đầu tư “săn” đến đó, thậm chí nhiều dự án hiện nay đã xuất hiện nhà đầu tư thứ cấp “ôm hàng”, và đẩy giá ra thị trường lẻ với mức chênh lệch so với giá gốc từ 30 triệu đồng đến 170 triệu đồng/căn tùy thuộc vào từng loại căn hộ và từng dự án.

Ở phân khúc này có thể điểm qua như căn hộ Viện 103 Văn Quán, giá công bố từ 14,8 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT, hoàn thiện nội thất cơ bản, diện tích căn hộ tính thông thủy). Dự án do Công ty CP Đầu tư đô thị và khu CN Sông Đà 7 là chủ đầu tư, công trình đang xây dựng tầng 2 nằm sát khu đô thị Văn Quán, diện tích căn hộ từ 77m2 đến 112m2. Tuy nhiên, giá giao dịch trên thị trường thứ cấp khoảng từ 15,5 triệu đồng/m2.

Hay nhiều dự án khác như CT1 Trung Văn cũng đang là “hàng hot” trên thị trường hiện nay với giá gốc từ 21 triệu đồng/m2, tuy nhiên, người mua cuối đang giao dịch trên thị trường thứ cấp cao hơn từ 130 triệu đồng đến 170 triệu đồng mỗi căn; Dự án 136 Hồ Tùng Mậu cũng có mức giao dịch chênh lệch này khoảng vài chục triệu đồng mỗi căn,…

Như vậy, có thể thấy thị trường căn hộ Hà Nội đang có một đợt “sóng” cục bộ ở các dự án tốt, do nguồn cung dự án này không có nhiều lại nằm ở vị trí không quá xa trung tâm, do vậy, nhu cầu đẩy lên khá cao nên giới đầu tư địa ốc đã nhanh chân hơn khi đổ tiền “ôm hàng” để phân phối ra thị trường với giá cao hơn.

Ông Vũ Kim Giang, chủ tịch Công ty Thái Minh Quang, cho rằng một bộ phận nhà đầu tư đang đi tìm hiểu thị trường và vẫn chưa dám “xuống tiền”, tuy nhiên, bên cạnh đó đã có không ít nhà đầu tư đã “xuống tiền” ở thời điểm này trên hình thức có thể là đầu tư kiếm lời ngay theo kiểu “lướt sóng” nhưng phần lớn là họ chấp nhận đầu tư lâu dài 1 năm, 2 năm thậm chí là 5 năm. Các NĐT  hiện không kỳ vọng lợi nhuận cao như trước đây 50%, 100% sau 1 năm mà chỉ cần có cơ sở sinh lời khoảng 20-30% trong năm là họ sẵn sàng “xuống tiền”. Bởi ngoài việc kỳ vọng sinh lời nhà đầu tư xác định BĐS là kênh giữ tiền hiệu quả trong giai đoạn này.

Kiều Thuật