Loại bỏ tình trạng “bắt tay” nâng giá nhà

Mở đầu phiên họp lần này là việc cho ý kiến về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, để hạn chế tình trạng các sàn giao dịch "bắt tay" nhau nâng giá nhà ảo, tới đây các chủ đầu tư bất động sản có thể mua, bán sản phẩm của mình trực tiếp với người có nhu cầu. Tuy vậy, không ít đại biểu Quốc hội cho rằng, đây là một bước lùi so với quá trình minh bạch hóa các hoạt động, nhất là hoạt động kinh tế.

Giảm khâu trung gian, mở rộng quyền kinh doanh

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, cùng với các luật về nhà ở, đất đai, đầu tư, xây dựng đã tạo ra một hệ thống cơ sở pháp lý tương đối đầy đủ, đồng bộ giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, nhưng chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.

Bất cập dễ thấy là luật hiện hành không cho phép cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, làm hạn chế khả năng huy động vốn, khai thác từng phần công trình của chủ đầu tư dự án cũng như chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thuê, thuê mua các loại bất động sản này. Ngoài ra, việc bắt buộc giao dịch nhà đất phải thông qua sàn như hiện nay còn làm tăng thủ tục, thêm chi phí cho người mua, thuê nhà đất.

Do đó, Bộ Xây dựng đề xuất cho phép mua bán nhà hình thành trong tương lai; không bắt buộc mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản và quy định vấn đề này trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Theo Bộ Xây dựng, nếu đề xuất này được các cơ quan chức năng ủng hộ sẽ giảm các tác động tiêu cực của tổ chức trung gian đối với thị trường bất động sản, giảm thủ tục bắt buộc phải có chứng nhận đã giao dịch bất động sản qua sàn, tránh việc tăng giá ảo, tăng chi phí và gây thiệt hại cho người mua, đồng thời bảo đảm quyền tự chủ trong kinh doanh của các doanh nghiệp.

Để tiếp tục làm ấm thị trường bất động sản, nâng cao tính cạnh tranh, đồng thời giải quyết nhiều việc làm, dự thảo luật còn mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài. Cụ thể, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản nhưng không thường xuyên thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp và đăng ký kinh doanh bất động sản, chỉ phải kê khai, nộp thuế.

Quản lý chặt chẽ sàn giao dịch bất động sản

Theo Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, ý tưởng của Bộ Xây dựng đưa ra sẽ khiến việc mở rộng thị trường bất động sản đứng trước nguy cơ khó quản lý. Vì vậy, nên quy định cụ thể về điều kiện kinh doanh bất động sản để phù hợp với từng đối tượng kinh doanh.

Về việc cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê mua bất động sản đã có sẵn như quy định hiện hành, Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội khuyến cáo có thể nảy sinh nhiều tranh chấp. Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội Phùng Quốc Hiển cho rằng, cần cân nhắc giữ phạm vi như luật hiện hành, không nên mở rộng, dễ gây nên hiện tượng kinh doanh ảo.

Bởi, hiện nay một số dự án bất động sản tương lai mờ mịt, người đã nộp tiền hiện không biết đòi lại ở đâu. Trường hợp Chính phủ đồng ý cho triển khai cần có các quy định chặt chẽ liên quan đến bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên mua, thuê, thuê lại, thuê mua bất động sản.

Nêu quan điểm cho phép kinh doanh các công trình xây dựng trong tương lai sẽ tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư có điều kiện huy động vốn; người mua nhà có điều kiện tham gia cùng chủ đầu tư dự án trong việc hoàn thiện thiết kế, giám sát quá trình thi công xây dựng, song, Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp của Quốc hội Nguyễn Văn Hiện cũng lưu ý cần có chế tài hạn chế việc chủ đầu tư đã nhận tiền nhưng không dùng vào mục đích đầu tư cho công trình đó.

Băn khoăn với đề nghị bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Phan Trung Lý và Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Nguyễn Hạnh Phúc đề nghị xem xét kỹ, tránh việc khi cần qua sàn thì nói đó là việc rất tốt, không muốn qua sàn thì nói ngược lại.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Phan Trung Lý, cách đây 7 năm, khi xây dựng luật, nhiều ý kiến ca ngợi sàn giao dịch bất động sản, vì thị trường giao dịch ngầm, giá như thế nào người dân không biết, giờ lại nói là không cần. Quy định trở lại không qua sàn giao dịch là một bước đi thụt lùi so với quá trình minh bạch hóa các hoạt động, nhất là hoạt động kinh tế.

Về vấn đề này, Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng nhìn nhận, sàn giao dịch bất động sản là một thiết chế hoạt động văn minh. Đáng lẽ, khi người dân đến tìm hiểu mua nhà qua kênh này phải rất yên tâm. Vì vậy, cơ quan nhà nước phải tạo điều kiện để cho loại hình này được hoạt động theo đúng bản chất.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị vấn đề này giữ như luật hiện hành và bổ sung các quy định để quản lý chặt chẽ. "Sàn giao dịch bất động sản chỉ là nơi đôi bên (người bán, người mua) gặp nhau thảo luận về sản phẩm. Giao dịch ăn, thua là do các bên. Sàn chỉ hưởng hoa hồng từ các giao dịch thành công và cấp chứng nhận cho các giao dịch này. Thêm vào đó, sàn giao dịch bất động sản không thể làm chức năng môi giới bất động sản mà phải để cho đơn vị khác thực hiện" - Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.