Lợi tức đạt được bao nhiêu từ cho thuê căn hộ cao cấp?

Tỷ lệ lấp đầy của phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê, căn hộ cao cấp ở trung tâm luôn đạt trên 90%, giá chào thuê trung bình tại Tp.HCM từ 25 – 32 USD/m2/tháng, còn tại Hà Nội dao động từ 28-40 USD/m2/tháng (theo báo cáo một số công ty tư vấn quốc tế). Lợi tức trung bình từ việc cho thuê dao động từ 5% đến 9% tùy từng khu vực, dự án.

Cổ phiếu căn hộ               

Một nhà đầu tư cổ phiếu thông thường sẽ kỳ vọng vào 2 nguồn lợi nhuận khi nắm giữ một cổ phiếu là chênh lệch giá bán trên thị trường và cổ tức hàng năm từ công ty. Tương tự như vậy, khi một chủ sở hữu căn hộ sẽ kỳ vọng vào hai nguồn thu chính là khả năng tăng giá của bất động sản đó và lợi tức cho thuê.

Khả năng tăng giá hay nói cách khác là giá trị thương mại của bất động sản đó kỳ vọng sẽ tăng lên. Điều này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như thị trường, tình hình kinh tế, chính sách, tiến độ đầu tư vào hạ tầng xung quanh (kể cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội). Bên cạnh đó, căn hộ có thể tăng giá hay không một phần phụ thuộc vào đặc điểm cư dân sống tại đó, hay nói cách khác “hãy chỉ cho tôi ai là hàng xóm, tôi sẽ nói giá căn hộ của bạn”.

Trong khi đó, lợi tức cho thuê thường gắn liền vào hạ tầng mà dự án đó đang được thừa hưởng, chẳng hạn khu trung tâm khác, khu lân cận. Ngoài ra, ai là đơn vị quản lý tòa nhà cũng thể hiện giá trị cho thuê. Thông thường mức chênh lệch giữa đơn vị quản lý quốc tế có uy tín và chủ đầu tư tự quản lý trong giá thuê khoảng 6-8 USD/m2/tháng.

Lợi tức cho thuê lại căn hộ cũng giống như cổ tức thu được từ đầu tư chứng khoán vậy! Nó được quyết định bởi vị trí địa lý và nhu cầu khách thuê. Chẳng hạn trong quý 2/2013 theo Savills Việt Nam căn hộ cho thuê tập trung ở quận Hồ Tây và Ba Đình, chiếm tới 50% tổng nguồn cung. Còn theo CBRE, nhu cầu thuê gần đây chủ yếu là người Nhật Bản.

Ở Việt Nam hiện nay hầu hết cầu về khách thuê đến từ người nước ngoài. Vì đặc điểm văn hóa đi thuê  của người giàu Việt Nam rất ít, do vậy, khái niệm cho thuê căn hộ chưa thực sự được hiểu rõ dẫn đến người mua hầu như chỉ dựa trên khả năng tăng giá để ra quyết định mua, mà ít xét đến góc độ lợi nhuận đầu tư.

Chỉ gần đây khi thị trường BĐS suy giảm, BĐS có xu hướng giảm giá nên việc cân nhắc mua căn hộ để đầu tư cho thuê mới bắt đầu được quan tâm. Vậy lợi tức đem lại của loại hình đầu tư này ra sao? Có đủ để hấp dẫn nhà đầu tư?

Lợi tức cho thuê bao nhiêu?

Tham khảo giá cho thuê và giá bán tại nhiều dự án cao cấp tại hai thành phố lớn cho thấy, lợi tức cho thuê trung bình bằng USD tại TP HCM từ 4% - 9% và tại Hà Nội thấp hơn khoảng từ 4% - 7%. Mức giá cho thuê này thông thường đã bao gồm chi phí quản lý, có nghĩa là lợi tức thực mà người sở hữu căn hộ nhận được sẽ thấp hơn từ 0,5% đến 1%. Vậy lợi tức cho thuê được tính như thế nào?

Giả sử một căn hộ hạng A ở khu trung tâm Hà Nội có giá bán là 3.600USD/m2, giá thuê trung bình khoảng 27 USD/m2/tháng (tự quản lý –theo CBRE). Tổng tiền thuê nhận được trong năm là US$324/m2 (=US$27/m2/tháng * 12 tháng). Mức tiền thuê này tương đương với tỷ suất lợi tức là 9%/năm (=324/3600).

Tỷ suất lợi tức cho thuê này thường có được ở những dự án hạng sang ở khu trung tâm vì có giá thuê khá cao. Ở những dự án căn hộ cao cấp khu vực phát triển mới thường tỷ suất lợi tức đạt được phổ biến ở mức 5,6% đến 6%.

Tuy nhiên đây vẫn là tỷ lệ lợi nhuận hấp dẫn so với các kênh đầu tư phổ biến khác hiện nay, đặc biệt so với lãi tiền gửi tiết kiệm USD chỉ ở mức 2% và các ngân hàng thương mại cho vay USD vào khoảng 5-6%/năm. Dĩ nhiên, để được mức lợi nhuân cao hơn tiền gửi này thì nhà đầu tư đã phải chấp nhận mức độ rủi ro cao hơn.

Mới đây một chủ dự án căn hộ cao cấp Watermark (cạnh Hồ Tây) đưa ra cam kết lợi tức cho thuê căn hộ lên đến 14% (bằng VND) trong năm đầu tiên. So với mức lợi tức trung bình trên thị trường đây thực sự là con số gây sốc.

Để đạt được tỷ lệ lấp đầy cũng như giá thuê cao, thông thường căn hộ cho thuê đều có hiện diện của các đơn vị quản lý quốc tế. Theo Cushman&Wakefield Việt Nam, năm 2012 khoảng 37% căn hộ cho thuê tại Hà Nội được quản lý bởi Frasers Hospitality, Sedona, The Ascott, IHG, Accor. Tại TP HCM, hơn 70% số căn hộ hạng A và B được điều hành bởi các bên quản lý quốc tế như Sedona, The Ascott, IHG, Phu My Hung, Norfolk Group, The Peninsula Properties. Còn lại là các căn hộ cho thuê được quản lý bởi chủ đầu tư hoặc người sở hữu trực tiếp.

Kiều Thuật