Phân khúc văn phòng, nghỉ dưỡng: Chết chìm

Văn phòng cho thuê: cuống cuồng chuyển đổi

Vài năm trở lại đây, phân khúc văn phòng cho thuê tại Hà Nội bi đát hơn bao giờ hết. Tỷ lệ trống cao, giá thuê giảm, nguồn cung mới tăng mạnh là những áp lực các doanh nghiệp trong lĩnh vực này đang phải đối mặt. Theo thống kê của CBRE, trong quý I, diện tích trống của văn phòng hạng A lên tới 30%.

Một số tòa nhà có tỷ lệ trống lớn như Keangnam tới gần 50%, Hòa Bình Tower 25%. Đặc biệt, tại khu vực phía Tây, nơi một thời được mệnh danh là “thiên đường văn phòng cho thuê”, diện tích cho thuê chỉ đạt 14%. Diện tích trống của thị trường văn phòng hạng B giảm từ 22% tại quý IV năm trước xuống 19% trong quý I năm nay...

Những áp lực này đang đẩy doanh nghiệp kinh doanh văn phòng cho thuê đứng trước sự cạnh tranh quyết liệt, khiến nhiều doanh nghiệp phải tính đến phương kế chuyển hướng công năng, bất chấp những nguy cơ khi chuyển đổi. Mới đây nhất, CTCP Đầu tư C.E.O có văn bản gửi Bộ Xây dựng đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng một phần dự án Sunny Garden City (huyện Quốc Oai, Hà Nội) sang làm dự án nhà ở xã hội (NoXH).

Theo đó, khu đất CC - 1 xin chuyển đổi làm NoXH thuộc về một trong số các lô đất quy hoạch làm khách sạn, văn phòng và chung cư cao cấp trong tổng diện tích 24,4ha của dự án. Trước đó, hàng loạt chủ đầu tư cuống cuồng xin chuyển đổi công năng vì văn phòng cho thuê quá ế ẩm.

Điển hình là CTCP COMA 18 xin điều chỉnh cục bộ chức năng sử dụng đất tại lô đất VP6 khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm (quận Hoàng Mai), từ văn phòng cho thuê sang xây dựng công trình hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng. Một dự án khác cũng quyết định chuyển đổi công năng là tổ hợp thương mại, văn phòng và căn hộ cho thuê của Tổng công ty Viglacera ở Bắc Ninh.

Theo nhiều chuyên gia, xu hướng này sẽ còn nở rộ trong tương lai, bởi theo dự báo năm 2014, xấp xỉ 1,1 triệu m2 diện tích văn phòng mới từ 80 dự án sẽ gia nhập thị trường Hà Nội.

BĐS nghỉ dưỡng: ngủ đông dài hạn

Thê thảm hơn là phân khúc BĐS nghỉ dưỡng ven đô. Từng làm mưa làm gió như một xu hướng mới, nhưng từ năm 2011 đến nay, thị trường này gần như chững lại và đến năm 2013 tình hình trở nên thực sự tồi tệ. Dạo quanh các khu vực từng gây sốt trên thị trường BĐS nghỉ dưỡng như Ba Vì, Hòa Bình, Sơn Tây, Bắc Ninh… số dự án thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay và không khó để thấy những biệt thự để hoang, những lô đất cỏ mọc um tùm.

Không có nhiều giao dịch thành công trên các thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhiều doanh nghiệp hoặc bỏ của chạy lấy người hoặc đứng trước nguy cơ phá sản. Giá BĐS nghỉ dưỡng cũng tuột dốc không phanh, mức giảm giá 30-50% so với cách đây vài năm, một số dự án tiến hành thu nhỏ diện tích sản phẩm nhưng cũng không có người mua.

Cơn sốt BĐS những năm 2007-2008 đã khiến nhiều doanh nghiệp đổ xô săn đất ngoại thành để xây BĐS nghỉ dưỡng mà không quan tâm đến hạ tầng. Phát triển thiếu đồng bộ, nhỏ lẻ, manh mún và đói vốn khiến những dự án này trở nên thiếu sức sống. Cùng với đó, suy thoái kinh tế khiến những dự án ở khu vực ven đô trở nên kém hấp dẫn hơn.

Theo ông Phan Hữu Thắng, Chủ tịch Chi hội BĐS du lịch Việt Nam, thực tế phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng tại Hà Nội và các tỉnh lân cận như Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Hưng Yên… đã diễn ra lặng lẽ từ thập niên trước. Sự sôi động của một vài dự án chỉ tập trung chủ yếu ở giai đoạn mới khai trương, cho thấy BĐS du lịch nghỉ dưỡng khu vực Hà Nội hiện nay chưa dành được sự quan tâm lớn và thị phần của thị trường.

Không giống phân khúc căn hộ hay đất nền chỉ cần xuất tiền trong một vài tuần hay vài tháng đầu tư có thể lướt sóng kiếm lời, BĐS nghỉ dưỡng là dòng sản phẩm kén khách. Các khách hàng tiềm năng tham gia thị trường này là những người trường vốn, không phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng.

Đây cũng là lý do khi thị trường khó khăn, phân khúc này đột ngột trở nên nguội lạnh, dù xu hướng “ngôi nhà thứ 2” với những căn hộ hay biệt thự ven đô để tận hưởng không gian thoáng đãng, gần gũi thiên nhiên vẫn là mục tiêu người dân hướng đến.