Rất nguy hiểm khi mua căn hộ đã bàn giao nhưng chưa có sổ đỏ (Kỳ 1)

Để thực hiện chuyển nhượng loại căn hộ mà người mua đã nhận bàn giao từ chủ dự án nhưng vẫn chưa có sổ đỏ, người bán và người mua thường “lách” luật bằng cách thực hiện hợp đồng ủy quyền công chứng để chứng nhận quyền sử dụng, chờ khi có sổ đỏ căn hộ sẽ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng sau. Tuy nhiên, với cách làm này sẽ rất rủi ro cho người mua nhà.

Theo ghi nhận của giới kinh doanh bất động sản, trước đây những trường hợp này xuất hiện phổ biến ở loại bất động sản hình thành trong tương lai, giới đầu cơ thường dùng để lướt sóng nhưng từ năm 2010 khi có Nghị định 71 và Thông tư 16 đã khắc phục được tình trạng này. Tuy nhiên, với loại căn hộ đã bàn giao rồi nhưng chưa có sổ đỏ khi giao dịch sẽ rất nguy hiểm. Bởi luật pháp hiện hành chưa giải quyết được vấn đề này, và ngay cả trong Luật Nhà ở sửa đổi cũng chưa hạn chế được tình trạng này.

Vì sao nguy hiểm?

Trao đổi với chúng tôi, Luật sư Trần Văn Long, Giám đốc Công ty Luật Vietlink cho rằng, rủi ro của hợp đồng ủy quyền đó là khi người ủy quyền mất thì hợp đồng ủy quyền sẽ hết hiệu lực. Hơn nữa, nếu hợp đồng ủy quyền không có quy định cấm hủy ngang thì trong thời gian ủy quyền, bên ủy quyền có quyền chấm dứt việc ủy quyền bất cứ khi nào.

Căn hộ bàn giao nhà nhưng chưa có sổ đỏ thì lại không làm hợp đồng chuyển nhượng được mà phải làm hợp đồng ủy quyền (công chứng), điều này có nghĩa người mua chỉ thay mặt người bán có quyền sử dụng căn hộ, chưa chính thức phát sinh quyền sở hữu, sau này để làm sổ đỏ người mua cũng không đứng tên được.

Theo ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch Công ty Thái Minh Quang, những giao dịch ủy quyền là giao dịch dân sự trên thị trường hiện nay rất nguy hiểm. Bởi lẽ, một trong hai bên hủy giao dịch là hợp đồng vô hiệu, hai nữa, một trong hai bên mà mất hợp đồng ủy quyền là hợp đồng cũng vô hiệu.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 91 - Luật Nhà ở 2005, đối với giao dịch mua bán căn hộ thì căn hộ đó phải đáp ứng 3 điều kiện, một là, phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở (sổ đỏ), hai là, không có tranh chấp về quyền sở hữu, ba là, không bị kê biên để thi hành án.

Như vậy, nếu giao dịch mua bán căn hộ chưa có sổ đỏ là vi phạm điều cấm của pháp luật. Để “lách” luật, người mua và người bán có nhu cầu giao dịch thường thực hiện bằng hợp đồng ủy quyền công chứng. Tuy nhiên, căn cứ vào Điều 581 Bộ luật dân sự thì hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở (có công chứng) chỉ có ý nghĩa để thực hiện việc quản lý nhà ở, do đó hợp đồng này không thể thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở.

Điều 588 BLDS cũng quy định, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền.

Hợp đồng ủy quyền chấm dứt khi bên uỷ quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết (khoản 4 Điều 589 BLDS).

Vì thế, giao dịch theo hợp đồng ủy quyền để mua bán căn hộ chưa có sổ đỏ là giao dịch dân sự, mang rất nhiều yếu tố rủi ro. Trong khi đó, hiện nay thị trường đang có hàng trăm nghìn căn hộ đã đi vào bàn giao nhưng lại chưa được cấp sổ đỏ.

Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa khắc phục

Trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới đây được Bộ Xây dựng công bố xin ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân đóng góp để hoàn thiện, tại Điều 119 về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch” không có gì thay đổi nhiều so với Điều 91 Luật Nhà ở hiện hành.

Căn hộ tham gia giao dịch mua bán vẫn phải đáp ứng 3 điều kiện:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ các trường hợp: tổ chức tặng cho nhà ở; chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc góp vốn bằng nhà ở; thế chấp, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật này.

-Không có tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữ;

-Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Xem tiếp: Có nên sửa đổi cho phép giao dịch như nhà ở hình thành trong tương lai?(Kỳ 2)

Kiều Thuật