Thị trường bất động sản chịu tác động thế nào sau ngày 1/7

Tóm tắt:

Luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi sẽ có hiệu lực từ 1/7. Hai Luật này có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Điển hình như viếc mở cửa cho người Việt Nam tại nước ngoài, người nước ngoài, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam được mua và sở hữu nhà.

Bên cạnh đó, là các quy định về tài chính, quy định bảo lãnh dự án...cũng sẽ tác động mạnh tới các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có tính chất sàng lọc thị trường, tạo môi trường kinh doanh lành mạnh hơn...

Từ 1/7 tới đây, đồng loạt Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, Luật nhà ở 2014 sửa đổi sẽ chính thức có hiệu lực, thị trường bất động sản sẽ chịu tác động rất lớn từ những Luật này.

Điểm lại, hồi cuối năm 2014, khi Quốc hội chính thức thông qua các luật này, thị trường bất động sản đã có nhiều dấu hiệu tích cực hơn. Dù thời hạn đến 1/7/2015, tức hơn 7 tháng sau khi được thông qua, luật mới có hiệu lực, nhưng các doanh nghiệp BĐS đã nhanh chóng chuẩn bị cho thời cơ này.

Điểm nhấn quan trọng nhất trong lần sửa đổi này của Luật Nhà ở có lẽ là việc “nới” quyền sở hữu nhà cho người Việt Nam ở nước ngoài và Người nước ngoài, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam. Luật quy định, người nước ngoài sau khi nhập cảnh vào Việt Nam đã có thể mua nhà tại Việt Nam.

Theo đó, với người Việt định cư ở nước ngoài (Việt kiều) gần như được mua và sở hữu bất động sản như người Việt Nam. Còn với cá nhân, tổ chức nước ngoài thì được phép mua và sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ ở một tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này, đồng thời cũng không vượt quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án.

Trong trường hợp trong một dự án hoặc trên một địa bàn có số dân tương đương cấp phường có nhiều dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu khôngvượt quá 250 căn.

Đây không những là điều khoản mở, mà là một động thái tích cực giúp thị trường bất động sản hút được lượng vốn lớn từ nước ngoài đổ vào. Hơn nữa, đây là cơ hội để phân khúc nhà cao cấp, biệt thự, nhà liền kề phát triển.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng góp phần tích cực thúc đẩy thị trường bất động sản. Việc quy định vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã sàng lọc được những doanh nghiệp yếu kém, giúp thị trường minh bạch hơn. Theo đó, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tối thiểu phải có vốn pháp định là 20 tỷ đồng (trước đây là 6 tỷ đồng).

Thêm vào đó, luật cũng nêu rõ, với các dự án, vốn tự có của chủ đầu tư không thấp hơn 15%-20% tương ứng với các dự án có quy mô sử dụng đất trên 20ha và dưới 20ha.

Luật yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có bảo lãnh của các ngân hàng thương mại trước khi mở bán những dự án hình thành trong tương lai là điểm tác động mạnh nhất của Luật mới này.

Đầu tiên, nói đến các doanh nghiệp, với quy định về vốn pháp định và bảo lãnh ngân hàng, thì những doanh nghiệp có tiềm lực thực sự mới có thể tồn tại được trong thời điểm này. Các ngân hàng cũng sẽ lựa chọn những doanh nghiệp có đủ khả năng về tài chính và năng lực để bảo lãnh.

Với quy định về bảo lãnh dự án, người mua nhà cũng sẽ phần nào yên tâm hơn. Những rủi ro khi “mua nhà trên giấy” sẽ được giảm xuống tối thiểu. Cũng không thể khẳng định rằng, những rủi ro này là hoàn toàn không có, nhưng người mua đã có thể yên tâm phần nào khi có một hành lang pháp lý được quy định rõ ràng.

Tuy thế, quy định phải có bảo lãnh ngân hàng, cũng đồng nghĩa với việc sẽ có thêm chi phí phát sinh từ việc bảo lãnh. Và theo các chuyên gia tính toán, mức phí đó sẽ vào khoảng 3% - 5% giá trị sản phẩm. Điều dễ hiểu là, mức phí tăng thêm này người mua nhà sẽ phải gánh, giá các căn hộ sẽ tăng thêm kể từ khi Luật có hiệu lực thi hành. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng nhận định, người mua sẵn sàng chịu được mức phí này nếu điều đó mang lại sự án tâm cho nhà đầu tư.

Một tác động tích cực nữa của lần sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản lần này là việc cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đã giúp các doanh nghiệp quay vòng vốn nhanh hơn. Đồng thời, có thể thấy rõ, quy định này có hiệu lực, các thương vụ M&A dự án sẽ diễn ra rầm rộ hơn, các doanh nghiệp có tiềm lực mạnh sẽ thâu tóm được những quỹ đất sạch để sớm có dự án đưa vào thị trường.