Thị trường bất động sản đang ở đâu?

Nhưng vẫn còn những dự án trong tình trạng bế tắc đầu ra do ngưng thi công một thời gian dài làm mất niềm tin với khách hàng.

Theo nhận định từ các công ty môi giới, thị trường BĐS TPHCM trong năm 2014, đặc biệt những tháng cuối năm tính thanh khoản tăng lên rõ rệt so với những năm trước. Theo khảo sát từ Công ty nghiên cứu thị trường Savills, phân khúc căn hộ quý III-2014 mức hấp thụ tăng 84% so với cùng kỳ. Hoạt động đầu tư, đưa dự án mới ra thị trường của doanh nghiệp cũng “xôm tụ” hơn các năm trước.

Có thể điểm qua một loạt dự án được công bố và bán ra thị trường thời gian gần đây: Him Lam Chợ Lớn (quận 6), La Astoria (quận 2), RiverGate (quận 4), City Home (quận 2), Ruby Mega (quận 9), Nhà phố Lê Thành (quận Bình Tân)… Hoạt động quảng cáo, tiếp thị dự án mới trên các phương tiện truyền thông cũng rôm rả hơn. Bên cạnh đó, không ít dự án phân lô bán nền theo quy định tách thửa của UBND TPHCM cũng xuất hiện tại các quận huyện vùng ven như Thủ Đức, Hóc Môn, quận 9…

Những dấu hiệu trên chưa thể khẳng định thị trường BĐS đã hết khó khăn, phát triển mạnh trở lại, nhưng có thể khẳng định thị trường đã khởi sắc, tính thanh khoản tăng lên. Lý giải điều này, ông Thân Quý Phái, Tổng giám đốc CTCP 557, cho biết hầu hết người mua nhà thời gian qua để ở, số khách hàng mua để đầu cơ, đầu tư cho thuê khá ít. Do đó, sự khởi sắc chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà có giá bán vừa phải.

Đồng thời, Chính phủ và các ngân hàng đã có nhiều chính sách tín dụng hỗ trợ người mua nhà. Ông Phái nhận định thời gian tới thị trường BĐS sẽ ấm lên bởi lãi suất huy động hiện quá thấp không hấp dẫn người dân nên họ sẽ tìm các kênh đầu tư, trong đó có BĐS. Ngoài ra, hầu hết dự án hiện nay đã làm thật nên tạo niềm tin cho nhà đầu tư vào thị trường BĐS.

Tuy nhiên, bên cạnh những mảng sáng, thị trường BĐS vẫn còn những vùng đen. Hiện còn nhiều dự án không có lối ra. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước có khoảng 1.000 dự án triển khai không đúng tiến độ hoặc án binh bất động, riêng TPHCM có hàng trăm dự án.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho biết tình trạng dự án lâm vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan không phải hiếm trên thị trường. Dù Chính phủ đã có Nghị quyết 02 tháo gỡ những vướng mắc cho doanh nghiệp như có thể chia nhỏ căn hộ, chuyển dự án thương mại qua nhà ở xã hội, thay đổi công năng… Tuy nhiên, do thủ tục, điều kiện không đơn giản, doanh nghiệp phải tìm kiếm đối tác mới liên kết tạo ra pháp nhân mới, để tiếp tục triển khai hoặc chuyển nhượng lại dự án.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho biết không ít dự án chết muốn “chôn” cũng không xong. Bởi có những dự án doanh nghiệp triển khai trong lúc lãi suất vay lên đến hơn 20%/năm, 4 năm qua không bán được coi như mất trắng vốn.

Phía ngân hàng cũng rơi vào thế kẹt vì có những dự án trong lúc thị trường bong bóng được định giá cho vay quá cao so với thực tế, giờ không thể “ôm” dự án để trừ nợ. Cứ thế dự án treo lơ lửng từ năm này qua năm khác. Việc cầu cứu cư dân đóng thêm tiền để đẩy nhanh tiến độ là giải pháp duy nhất để cứu các dự án căn hộ trùm mền nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, cho rằng không phải dự án nào cũng cứu được bằng cách này. Dự án muốn cứu được phải bán trên 70% tổng số căn hộ, còn nếu mới chỉ bán được 40-50% người dân có đổ tiền vào cũng không ăn thua.

Tiếp đến phải nắm được toàn cảnh tài chính của chủ dự án đó: còn bao nhiêu tiền, nợ bao nhiêu, xây xong đến đâu, phần việc còn lại… để xem khi người mua đóng thêm tiền dự án có khả thi hay không. Nếu thấy khả thi mới thành lập ban quản lý mới (đại diện chủ đầu tư, khách hàng, chuyên gia tư vấn về pháp lý và xây dựng) nhằm giảm bớt quyền của chủ đầu tư... Bên cạnh đó, Nhà nước, doanh nghiệp cần có giải pháp dài hơi để giải quyết chứ không thể một sớm một chiều.

>>>Giá bất động sản cuối năm sẽ tăng hay giảm?