Thị trường BĐS năm 2014 sẽ ra sao?

Trong bối cảnh nền kinh tế thế giới cũng như trong nước được dự báo diễn biến còn phức tạp, chính sách tài khóa còn chặt chẽ, tín dụng mặc dù nới lỏng nhưng vẫn khó tiếp cận nguồn vốn,…Do vậy, thị trường BĐS năm 2014 sẽ vẫn còn nhiều khó khăn trước mắt giống với năm 2013, xu hướng bất động sản giảm giá vẫn còn tiếp diễn ở một số phân khúc, khu vực,…tuy nhiên, mức độ sẽ ít hơn.

Năm 2013: “Sáng” và “Tối”

Có thể thấy bức tranh thị trường BĐS năm 2013 lộ rõ hai mảng “sáng” và “tối”. Trong 6 tháng đầu năm xu hướng giảm giá diễn ra phổ biến trên thị trường, tuy nhiên, đến nửa cuối năm thị trường lại bật lên nhờ thanh khoản tăng đột biến.

Theo chỉ số giá nhà ở Việt Nam năm 2013 của Tổng cục thống kê cho thấy, giá nhà ở đầu năm giảm, những tháng cuối năm lại tăng, trong 11 tháng đầu năm tăng 3,27% so với cùng kỳ 2012. Điều này cho thấy, giá nhà ở mới chỉ giảm ở một số dự án, hay một số nơi chứ chưa phải là xu hướng chung ở tất cả các phân khúc.

Điểm “sáng” nhất cho thị trường năm 2013 là tính thanh khoản vào nửa cuối năm, hầu hết các dự án ra thị trường vào thời điểm này đều có doanh số tốt nhất trong năm, nhiều dự án bán gần như hết số lượng căn hộ chào bán có diện tích dưới 100m2, tuy nhiên, những dự án này đều là sản phẩm đáp ứng nhu cầu vào ở ngay, hoặc chuẩn bị ở cho đại bộ phận người mua nhà với khả năng tài chính khoảng dưới 2 tỷ đồng.

Lý do khiến các dự án này giao dịch mạnh là bởi lẽ phù hợp khả năng thanh toán của người mua nhà, có đầy đủ các tiện ích, dịch vụ,…và quan trọng là không quá xa trung tâm.

Kết quả thanh khoản tăng, có hàng nghìn căn hộ được giao dịch thành công vào cuối 2013 đã kéo theo lượng căn hộ tồn kho giảm đáng kể. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tồn kho đã giảm 26,5% so với đầu 2013, hiện còn khoảng trên 20.000 căn hộ vẫn còn tồn kho.

Tuy nhiên, năm 2013 vẫn là một năm có rất nhiều khó khăn đối với BĐS. Thị trường bất hợp lý về cung –cầu, dự án “đắp chiếu” rất lớn, tồn khó tuy giảm nhưng giá trị vẫn còn lớn, dự án chậm tiến độ, DN khó tiếp cận vốn gặp khó khăn, dòng vốn vào BĐS chưa thực sự khởi sắc…

Với khoảng trên 524 dự án bất động sản hiện mới chỉ GPMB dưới 30%, đây là số dự án có nguy cơ sẽ bị thu hồi, bởi hầu hết là đang “trên giấy” không có thị trường. Tp.HCM cũng vừa quyết định thu hồi 136 dự án chậm tiến độ trong tổng số 1.295 dự án.

Trong năm qua, thị trường không chỉ thiếu nguồn vốn từ các ngân hàng, mà dòng vốn FDI đổ vào BĐS tiếp tục giảm, cả năm chỉ có 884 triệu USD đăng ký, kiều hối dù tăng cao nhưng BĐS cũng không phải chiếm ưu thế, nợ xấu vẫn chưa được giải quyết triệt để,…

Triển vọng nào cho năm 2014?

Với tình trạng thị trường như năm 2013 cũng như những quyết sách mà Chính phủ đã thống nhất trong Nghị quyết 01 năm 2014 vừa được ban hành, kỳ vọng thị trường BĐS năm 2014 sẽ khởi sắc hơn. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia dự báo vẫn còn đó rất nhiều khó khăn, hệ lụy khó có thể giải quyết trong một sớm một chiều.

Lạm phát dự báo được kiểm soát, chỉ tiêu tăng trưởng GDP dự báo tăng 5,8%,…có thể van tín dụng năm 2014 tiếp tục được mở, gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng sẽ được giải ngân mạnh hơn,…Động thái giảm 1% lãi suất của NHNN ngay ngày đầu năm mới đã mở ra kỳ vọng lớn vào phân khúc thị trường nhà ở này.

Do nguồn cung căn hộ hoàn thiện gần như không còn nhiều ở 2 thành phố lớn do loại căn hộ này chủ yếu giao dịch ở cuối 2013. Do đó, nguồn cung chính cho năm 2014 là loại nhà xã hội, dự án mới triển khai thuộc phân khúc giá rẻ.

Bộ Xây dựng thống kê, cả nước đang có 85 dự án nhà xã hội cho người nghèo, quy mô gần 52.000 căn hộ, đang có 15 dự án xây mới, cộng với đó là 57 dự án chuyển từ nhà thương mại sang, khoảng 34.837 căn; số lượng dự án chuyển cơ cấu diện tích tăng 8.501 căn.

Giao dịch ấm lên từ phân khúc nhà giá rẻ đang lan rộng, khiến phân khúc BĐS cao cấp bắt đầu có giao dịch, và được kỳ vọng thanh khoản cao hơn trong những năm tiếp theo, góp phần giảm hàng tồn kho lớn đang tập trung ở phân khúc này.

Nới “hết cỡ” cho người nước ngoài mua nhà được tính đến trong năm nay sẽ góp phần cải thiện cho tính thanh khoản loại nhà ở cao cấp như biệt thự, liền kề và căn hộ cao cấp. Dòng tiền được bơm vào BĐS sẽ giúp các dự án hồi sinh trở lại…Điều này góp một phần quan trọng vào triển vọng BĐS năm 2014 sẽ sáng sủa hơn 2013.

Kiều Thuật