Thị trường văn phòng: Tiếp tục thừa cung, giá thuê còn giảm tiếp

Các Công ty nghiên cứu, tư vấn bất động sản quốc tế vừa đồng loạt công bố các báo cáo nghiên cứu của mình về thị trường bất động sản quý 4 năm 2014. Những báo cáo này cho thấy thị trường văn phòng đang có những bước chuyển biến tích cực về tỷ lệ lấp đầy sau nhiều năm ảm đạm, khó khăn của nền kinh tế. Tuy nhiên, với thực trạng dư cung quá nhiều, cộng với đó là nguồn cung mới tiếp tục tăng cao, do vậy, năm 2015 và những năm tới dự báo khách thuê sẽ được lợi nhiều hơn.

Nhìn vào những báo cáo này cho thấy, tổng diện tích văn phòng cho thuê tại Tp.HCM hiện nay đạt con số khoảng 1,4 triệu m2 sàn, trong khi đó tại Hà Nội con số này khoảng trên 1 triệu m2 sàn.

Giá thuê tiếp tục giảm

Trước sự dồi dào của nguồn cung, các chủ nhà buộc phải giảm giá thuê hoặc có những cách thức linh hoạt để kéo khách thuê. Kết thúc năm 2014, giá chào thuê văn phòng tại Hà Nội theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam giảm trung bình 2,6% so với 2013. Các tòa nhà khu vực trung tâm giảm mạnh nhất trong năm lần lượt 5,6% đối với hạng A và 7,5% hạng B so với năm ngoái.

Cụ thể, với văn phòng hạng A giá thuê trung bình chỉ còn 30,4 USD/m2/tháng, hạng B là 18,1 USD/m2/tháng. Trong quý 4 năm 2014, giá thuê cả 2 phân khúc văn phòng này cũng giảm hạng A giảm 0,6% và hạng B giảm 1,3% so với quý trước.

Còn với thị trường Tp.HCM thị trường văn phòng hoạt động cũng không mấy khả quan so với quý trước. Theo báo cáo của Savills, quý này văn phòng cho thuê Tp.HCM có công suất thuê giảm 1% đạt trung bình 90%. Nguyên nhân là do công suất thuê thấp ở phân khúc hạng C. Tuy nhiên, giá thuê văn phòng ở Tp.HCM vẫn ở trong giai đoạn ổn định với mức trung bình khoảng 25 USD/m2/tháng.

Giá thuê đang ở mức tương đối hợp lý, thấp hơn nhiều so với những năm trước đó khiến thị trường văn phòng tiếp tục duy trì công suất thuê ở mức tương đối cao khoảng 90%.

Theo Cushman & Wakefiles, thị trường văn phòng Hà Nội có công suất thuê cải thiện ở cả 2 hạng trong quý này nhờ có nỗ lực của Chính phủ trong việc thu hút nguồn vốn FDI và các dấu hiệu tích cực của sự phục hồi nền kinh tế. Công suất tăng 5,1% và 4,1% lần lượt cho hạng A và B.

Còn theo ghi nhận của CBRE, trong ngắn hạn, kinh tế được cải thiện sẽ có ảnh hưởng tích cực đối với tỷ lệ lấp đầy nhưng tốc độ tăng giá thuê vẫn chưa có tín hiệu hồi phục. Khu vực trung tâm vẫn được ưa thích đối với khách thuê , tuy nhiên những tòa nhà cũ mà không cải tạo trong tương lai không đáp ứng được nhu cầu  của thị trường vẫn sẽ gặp khó khăn.

Áp lực ngày càng gia tăng

Mặc dù có được sự hấp thụ tốt trong năm 2014, tuy nhiên, thị trường văn phòng cho thuê vẫn đang đứng trước nguy cơ còn gặp nhiều khó khăn trước áp lực gia tăng của nguồn cung mới. Sự dồi dào và dư thừa của nguồn cung văn phòng có thể sẽ kéo giá thuê giảm tiếp trong năm 2015.

Với thị trường Hà Nội, theo CBRE năm 2015 không có nguồn cung mới đối với phân khúc hạng A, tuy nhiên, thị trường văn phòng cho thuê khu vực phía Tây sẽ trải qua áp lực về giá thuê. Bởi khu vực này đang hình thành một nguồn cung lớn từ 12 tòa nhà hạng B cung cấp khoảng 257,000 m2 (NLA) trong năm 2015, đa phần từ Handico Tower, HUD Tower, và Diamond Flower Tower.

Do đó, tốc độ tăng của tỉ lệ hấp thụ chậm hơn tỉ lệ tăng nguồn cung và tỉ lệ trống của các tòa nhà hàng B vẫn giữ ở mức cao.

Cũng với dự báo về thị trường văn phòng Hà Nội năm 2015, đại diện Cushman & Wakefied cho rằng việc ra nhập khá nhiều nguồn cung văn phòng hạng B trong năm 2015, khiến thị trường  tiếp tục đối mặt với tình trạng dư cung trong năm tới do có một lượng lớn dự án văn phòng hiện đang trong quá trình hoàn thiện, đặc biệt tập trung tại khu vực phía Tây của thành phố. Trong 2 năm tới ước tính có khoảng 715.000m2 sàn sẽ ra nhập thị trường.

Trong khi đó, theo dự báo của Savills thị trường Tp.HCM cũng sẽ đón nhận khoảng 500.000m2 sàn văn phòng từ 29 dự án trong 3 năm tới. Trong đó có 12 dự án đang trong giai đoạn hoàn thành. Q1/2015, thị trường dự kiến chào đón thêm ba dự án hạng C với khoảng 13.000m2 sàn.

Khách thuê ngày càng được lợi

Với nguồn cung dồi dào như vậy, chắc chắn sẽ có nhiều cơ hội hơn cho khách thuê trong việc chọn lựa diện tích thuê tốt hơn cùng với giá thuê hợp lý.

Theo nghiên cứu của CBRE, năm 2014 khách thuê nhiều nhất đến từ các công ty công nghệ chiếm 35% thị phần, tiếp sau đó là Tài chính, bảo hiểm chiếm 16% và Bất động sản, xây dựng chiếm 11%. Diện tích thuê được nhiều khách hỏi thuê nhất từ 100m2 đến 300m2.

Đại diện CBRE cho biết “những khách thuê hiện nay đều có thể tìm thấy cơ hội để nâng cấp văn phòng từ những tòa nhà mặt đất lên tòa nhà văn phòng chuyên nghiệp vì giá thuê hiện nay vẵn tiếp tục giảm và các chủ đầu tư cũng đưa ra rất  nhiều ưu đãi. Sự linh động trong thời hạn hợp đồng thuê, chất lượng dịch vụ cao và thiết kế văn phòng đẹp vẫn là chìa khóa để thu hút và giữ chân khách hàng.”

>>>Văn phòng cho thuê khu phía Tây trước áp lực nguy cơ “vỡ trận”

Nam  Long