Thời Bất động sản khủng hoảng: Bài toán “nông dân hay người Tây”

Bất động sản Việt Nam sau khoảng 10 năm phát triển, đặc biệt là phát triển “nóng” giai đoạn 2005-2010 và được đánh giá là một ngành non trẻ và còn nhiều tiềm năng. Ở thời điểm hiện tại, thị trường BĐS đang gặp những vấn đề khó khăn nhất sau chu kỳ “tăng nóng” khiến nợ xấu ngân hàng tăng vọt, sản phẩm nhà ở, BĐS thương mại tồn đọng rất lớn,… dẫn đến hệ lụy xấu đến nhiều ngành nghề khác, thất nghiệp, bất ổn xã hội.

“Bài học” đắt giá

Nói như Thứ trưởng Bộ Xây dựng thì thị trường đã dạy cho “chúng ta” một bài học. Theo ông, lỗi đầu tiên là của cơ quan quản lý nhà nước, thiếu thông tin trầm trọng dẫn đến phát triển thị trường không có kế hoạch, chưa có công cụ và thước đo thị trường này.

Dự án được cấp phép ồ ạt, đến nay cả nước có đến 3700 dự án, cứ có đất là vẽ dự án, và nếu triển khai hết tất cả số dự án này có lẽ diện tích nhà ở đã đủ cho nhu cầu đến 2050.

Bên cạnh đó, nhà nhà làm bất động sản, người người làm bất động sản, doanh nghiệp đều ảo tưởng vào một tương lai còn hoành tráng hơn. Họ lao vào vay ngân hàng để thực hiện dự án mà không lường trước được hậu quả, mặc dù có thời điểm lãi suất lên đến 26%/năm, bởi khi đó lợi nhuận đem lại từ BĐS quá cao.

Đến nay dư nợ bất động sản ở mức quá cao khoảng 210 nghìn tỷ đồng trong tổng số 3 triệu tỷ trong hệ thống ngân hàng, nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ BĐS (28.000 tỷ). Số lượng tồn đọng bất động sản cũng vì thế mà tăng vọt, đến nay theo Bộ Xây dựng có khoảng 33000 căn hộ tồn kho (chưa kể những loại nhà ở dở dang), cả triệu m2 nền đất tồn đọng tăng lên. Một số công ty tư vấn cho rằng, số căn hộ tồn đọng vào khoảng 50.000 căn ở Tp.HCM và HN.

Hệ lụy kéo theo 17.000 doanh xây dựng kinh doanh thua lỗ, 2637 DN phải dừng hoạt động, trong đó có 680 DN kinh doanh chính là BĐS giải thể năm 2012.

Vấn đề hiện nay là chúng ta sẽ chữa “bệnh BĐS” bằng cách nào? Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, để  nói là “đáy” hay chưa, đều là những đánh giá cảm tính. Chữa bệnh cũng vậy, nếu chữa bằng cảm tính thì “chết rồi”.

 “Nông dân và người Tây”: Liều thuốc có đem lại điều kỳ diệu

“Con bênh” bất động sản hiện nay dường như vẫn chưa tìm được thuộc đặc trị, theo quy luật nó vẫn đang gồng mình để tồn tại trước những giải pháp trước mắt giống như chiếc bình ô xy. Thậm chí có ý kiến còn cho rằng nếu người mua hiện nay tiếp tục chờ đợi thì vô phương cứu chữa.

Quan điểm từ phía cơ quan quản lý nhà nước cũng khẳng định, chưa có bất kỳ một văn bản nào thể hiện là “cứu” bất động sản, mà chỉ đề cập tới những giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn. Theo ông Nguyễn Trần Nam thì sẽ không giúp, không bơm tiền cho loại thị trường BĐS cao cấp. Đó là cái giá phải trả.

Loay hoay với những giải pháp vực dậy thị trường này, mới đây NHNN cùng với Bộ Xây dựng đã thống nhất được nội dung triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho vay BĐS. Tuy nhiên, gói tín dụng này không đủ sức để khấy động được cả thị trường mà nó chỉ hướng vào những loại BĐS rẻ tiền, nói cách khác là hỗ trợ những người “nông dân” mua nhà giá thấp.

Bởi lẽ, trên thực tế thị trường hiện nay giới nhà giàu (dân đầu tư, đầu cơ BĐS) dường như đã tháo chạy khỏi thị trường, thậm chí có nhiều người còn không “chạy” kịp mà còn đang “mắc cạn”. Đối tượng mua BĐS hiện nay là những “người nông dân”  từ ngoại tỉnh, họ đến giao dịch mà trên đầu vẫn đội chiếc mũ bảo hiểm, chứ không còn lại những chiếc ô tô hạng sang đậu cửa.

Bên cạnh "nông dân" họ còn nhắm tới người nước ngoài, Việt kiều là đối tượng có tiền, và hiện nay nhiều DN phát triển BĐS đang nhắm đến họ như một giải pháp để giải phóng hàng tồn kho là những BĐS cao cấp. Tuy nhiên, những dàng buộc, khắt khe về mặt pháp lý hiện này khiến đối tượng này không mặn mà trong việc mua và sở hữu BĐS ở Việt Nam. Sau 5 năm thí điểm thì chỉ mới có 152 người nước ngoài mua BĐS ở VN.

Trước thực tế trên, nhiều lãnh đạo DN, chuyên gia kiến nghị cần mở rộng hơn đối tượng, cũng như nới lỏng hơn pháp lý để họ có điều kiện mua nhà ở VN. Tuy nhiên, để thực hiện được điều này không phải là một sớm một chiều. Theo ông Nam để “ra” được một Nghị quyết hay Nghị định cũng phải mất 2 năm, Thông tư cũng phải mất 1 năm.

Do đó, kỳ vọng người nước ngoài có thể giải quyết được hàng tồn cho DN phải chăng là còn quá xa vời, đến lúc đó, có lẽ nhiều DN đã “phơi xương cá” hết cả. Thế nên, nhiều DN cũng đã nhận thức được vấn đề, và không còn cách nào khác là họ phải tự “cứu mình” mà thôi. Hay đi bằng chính đôi chân của mình, và xem đó như một “bài học” đắt giá để phát triển bền vững hơn trong tương lai.

Kiều Thuật