TP.HCM tính chuyện phát triển nhà ở 5 năm tới

Tóm tắt:

-Trong giai đoạn 2016-2020, thành phố phát triển thêm khoảng 40 triệu m2 sàn nhà ở, nâng diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 19,8m2/người.

-Đến nay, trong 14.490 căn hộ tồn kho trên, thị trường đã giải quyết được 8.208 căn, chỉ còn lại 6.282 căn.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, giai đoạn 2011-2015, do ảnh hưởng của việt phát triển quá “nóng” của thị trường BĐS của giai đoạn 5 năm trước đó, thiếu sự khảo sát thị trường, và không có một kế hoạch phát triển rõ ràng phù hợp với quy luật cung – cầu của thị trường, đã tạo nên tình trạng “đóng băng” từ năm 2009 đến 2012.

Kết quả của thực trạng này là con số hàng tồn kho trên thị trường tính đến cuối năm 2012 đã đạt 13.490 căn hộ, trong đó chủ yếu là căn hộ trung và cao cấp, căn hộ có diện tích lớn. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở có diện tích nhỏ của đại bộ phận người dân là rất lớn nhưng nguồn cung lại quá ít. Bắt đầu từ năm 2013 đến nay, DN kinh doanh BĐS đã có sự “xoay chiều”, tập trung nhiều vào phân khúc có nhu cầu thật.

Đến nay, trong 14.490 căn hộ tồn kho, thị trường đã giải quyết được 8.208 căn, chỉ còn lại 6.282 căn. Trong năm 2014 vừa qua, có khoảng 14.807 căn hộ được chào bán ra thị trường, trong đó khoảng 60% căn hộ đã được đặt mua. Bên cạnh đó, các loại hình BĐS như văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, mặc dù tăng trưởng chậm nhưng vẫn được các nhà đầu tư hoàn thành để đáp ứng nguồn cung khi thị trường phục hồi.

“Như vậy, trong năm 2015 này, có thể thấy thị trường BĐS thành phố đã có dấu hiệu phục hồi và ấm lên trông thấy, tác động rất tích cực đến các lĩnh vực khác như tài chính, lao động, vật liệu xây dựng, tăng thu ngân sách, thúc đẩy phát triển kết cấu hạ tầng giao thông…”, ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, nói.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Khương Văn Mười, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư TP.HCM, cho rằng trong hơn hai năm qua, khi mà thị trường BĐS ảm đạm thì các công ty tư vấn, thiết kế kiến trúc cũng rơi vào cảnh “chợ chiều” vì không có dự án mới đầu tư, không có bản vẽ kiến trúc nào được thực hiện. Tuy nhiên, tình hình hiện giờ đã khởi sắc hơn, giới kiến trúc đã có niềm tin và hồ hởi hơn.

Tuy nhiên, vấn đề nổi cộm nhất trong bức tranh tổng thể của thị trường BĐS TP.HCM trong 5 năm qua là kết quả phát triển nhà ở xã hội còn rất hạn chế. Theo lãnh đạo Sở Xây dựng, mặc dù nhu cầu nhà ở xã hội của người dân trên địa bàn khá lớn nhưng thành phố vẫn chưa làm tốt quá trình phát triển loại hình nhà ở này.

Lý giải về việc này, ông Hùng cho rằng nguyên nhân chính là cơ chế chính sách hiện nay chưa thực sự ưu đãi hoặc có nhiều quy định vẫn khó thực hiện. Cụ thể về vốn, chưa dành khoảng 30-50% tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở để phát triển quỹ nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư. Gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi 5% vẫn còn cao, chưa thực sự hỗ trợ cho các đối tượng có thu nhập thấp.

Về quy hoạch, hệ số sử dụng đất quy định đã cho phép tăng 1,5 lần nhưng khó thực hiện vì liên quan đến dân số đã được phân bổ trong các đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt tại hầu hết các quận – huyện. Mặt khác, nhiều quận – huyện hầu như không quan tâm và chưa ưu tiên chỉ tiêu quy hoạch cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, xây dựng mới thay thế chung cư hư hỏng.

Một lý do khác liên quan đến vấn đề đất đai, đó là dù được miễn nộp tiền sử dụng đất, nhưng các chủ đầu tư vẫn phải bỏ ra khoản lớn chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, nên giá thành nhà ở loại này vẫn còn cao với khả năng tài chính của các hộ dân thu nhấp thấp, tiền bồi thường không đủ để mua lại nhà ở.

Một giải pháp để tạo quỹ đất cho nhà ở xã hội mà Sở Xây dựng đang tính đến là đề nghị thành phố ưu tiên sử dụng vốn ngân sách để di dời giải phóng mặt bằng các quỹ đất khoảng 200-300ha có quy hoạch chưa phải là đất ở nhưng vị trí gần nhà ga các tuyến metro để tạo quỹ đất sạch, sau đó mới điều chỉnh quy hoạch với chức năng để phát triển nhà ở xã hội.

Trong giai đoạn 2016-2020, TP.HCM sẽ phát triển thêm 10.000 căn nhà ở xã hội. Riêng trong năm 2015 này, thành phố sẽ hoàn thành 5 dự án nhà ở xã hội với quy mô 3.574 căn, tổng diện tích sàn xây dựng là 312.512m2.

Ông Hùng, nhấn mạnh rằng trong giai đoạn 5 năm tới thành phố sẽ ưu tiên các chính sách, cơ chế, giải pháp để phát triển nhà ở căn hộ chung cư cho thuê, dần thay đổi quan niệm nhận thức về “mô hình ở”, “nơi ở”, với nhà ở cho thuê là chủ yếu, miễn sao đảm bảo chất lượng sống phù hợp với yêu cầu của một đô thị lớn, chứ không nhất thiết phải sở hữu nhà ở.

Song song với đó, thành phố sẽ lựa chọn phương án xã hội hóa vốn đầu tư đối với các dự án nhà ở sử dụng quỹ đất công, ưu tiên dành 30-50% tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại để tăng cường vốn cho quỹ phát triển nhà ở, đồng thời hình thành trung tâm quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nhằm tập trung phát triển quỹ nhà ở xã hội đầu tư bằng vốn nhà nước. Mục đích của phương án này nhằm phục vụ tái dịnh cư cho các hộ dân không đủ điều kiện bồi thường trong các dự án chỉnh trang đô thị hoặc nhận bồi thường nhưng không đủ tiền để mua nhà ở thương mại.

Đăng Khôi